스크랩 주택임대차보호법/상가임대차보호법

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상가 임대차 보호법

주택임대차보호법은 임대인이 은행 등에서 돈을 빌린 날짜보다 전입신고한 날짜가 빠르면 무조건 보증금을 전액 회수 할 수가 있지만

상가건물 임대차보호법 적용 대상은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고,

임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다.

따라서, 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는

상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다.

상가건물에 해당되는지 여부는 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단됩니다.

또한, 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금을 초과하지 않는 상가건물 임대차의 경우에만 적용됩니다.

즉, 상가건물임대차보호법은 상가를 빌려 영업하시는 분들 중에서도 영세상인을 보호하기위한 법으로서,

아래표의 상가건물 임대차보호법 시행령에서 정하는 보증금을 초과하는 보증금(고액보증금),

예를 들어 서울지역의 경우에는 3억원을 초과하는 보증금으로 상가를 임대차하는 경우에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않으며, 또한 일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에도 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다.

1. 상가임대차보호법 적용범위 (환산보증금 범위) 

기 간	구 분		환산보증금 = 보증금 + (월세*100)
2002. 11. 01 ~ 2008. 08. 20	수도권	서울특별시	2억 4천만원 이하
		과밀억제권역	1억 9천만원 이하
	광역시(군지역 및 인천광역시 제외)		1억 5천만원 이하
	기타지역(수도권 기타지역 포함)		1억 4천만원 이하
2005. 08. 21 ~2010. 07. 20	수도권	서울특별시	2억 6천만원 이하
		과밀억제권역	2억 1천만원 이하
	광역시(군지역 및 인천광역시 제외)		1억 6천만원 이하
	기타지역(수도권 기타지역 포함)		1억 5천만원 이하
2010. 07. 21 ~ 현재	서울특별시		3억원 이하
	수도권 정비 계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외)		2억 5천만원 이하
	광역시(수도권정비계획법의 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 김포시, 광주시, 용인시, 안산시		1억 8천만원 이하
	그 밖의 지역		1억 5천만원 이하

2. 우선변제를 받을 수 있는 상가건물 소액임차인 환산보증금 범위 및 우선변제금액

기 간	지 역	우선변제 적용환산보증금 범위	우선변제 금액
2002. 11. 01 ~2010. 07. 20	서울특별시	4,000만원 이하	1,350만원 이하
	과밀억제권역(서울특별시 제외)	3,900만원 이하	1,170만원 이하
	광역시(군지역 및 인천광역시 제외)	3,000만원 이하	900만원 이하
	기타	2,500만원 이하	750만원 이하
2010. 07. 21 ~ 현재	서울특별시	5,000만원 이하	1,500만원 이하
	수도권정비계획법 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외)	4,500만원 이하	1,350만원 이하
	광역시(과밀억제권역 포함지역과 군지역 제외) 김포시, 광주시, 용인시, 안산시	3,000만원 이하	900만원 이하
	그 밖의 지역	2,500만원 이하	750만원 이하

3. 상가임대차보호법과 주택임대차보호법과의 차이는?

1) 적용범위

 - 주택임대차보호법 : 임차인 보증금 전액 또는 일부분(금액의 상한선이 없습니다.)

 - 상가임대차보호법 : 보호받을 수 있는 금액의 상한선이 있음(계약일 기준, 환산보증금 범위 이내)

2) 선순위 임차인이 되는 방법

 - 주택임대차보호법 : 전입신고(보통 주소지가 속한 해당 주민센터에 신고) + 거주해야함

 - 상가임대차보호법 : 사업자등록(상가 주소지가 속한 해당 세무서에 신고) + 거주해야함

3) 보호대상

 - 주택임대차보호법 : 사람(국내인 + 외국인 포함), 법인(적용대상 아님)

 - 상가임대차보호법 : 사람(국내인 + 외국인 포함), 법인(적용대상에 속함)

4) 보호기간

 - 주택임대차보호법 : 최단기간 2년

 - 상가임대차보호법 : 최단기간 1년(최장 5년까지) - 계약 갱신 청구권이 있음

5) 월세 인상범위

 - 주택임대차보호법 : 제한 없음(단, 계약기간 2년 동안에는 월세 못 올림)

(다만, 월세 기간 2년이 끝나면, 시세대로 월세를 조정할 수 있음)

 - 상가임대차보호법 : 계약 또는 증액 후에 1년 동안 다시금 증액금지

(월세 올릴 때, 한 번에 9%까지만 올릴 수 있음)

4. 상가건물 임대차보호법의 환산보증금은 어떻게 계산하나요?

환산보증금이란 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 돈의 범위를 말합니다.

주택임대차보호법에서는 보증금 규모에 상관없이 선순위 임차인이면 전부 돈을 회수할 수 있는데,

상가임대차보호법은 상기 표에서 정한 환산보증금의 액수에서 1원이라도 [보증금 + 월세 x 100]을 한 금액을 넘는 경우 

비록 임대인이 돈을 빌린 시점보다 먼저 사업자등록(전입신고)을 했더라도 상가임대차보호법의 적용을 받지 못하는 맹점이 있습니다.