[부동산]버블 2 - 버블의 기준 / 양은열 대표

[삶은 여행]

웹서핑 하다가 어이없는 글을 하나 읽어서 복사해 왔습니다....

부동산전문가라고 하는데..정말 이 사람은 이렇게 생각하는걸까요? 본인은 지금 부동산에 투자하고 있을까요?

자기글을 순진하게 믿고 막차 타서 평생 빚더미에 앉을 사람들 생각하면 이런글 쓰기가 두려울 것 같은데...

한번 읽어보시고 감상평 부탁드려요*^^*

열심히 감상하신후  예리하고 탁월한 식견으로 분석하시고 많은 의견 부탁드립니다.

경매컬럼

제 목

  [부동산]버블 2 - 버블의 기준 / 양은열 대표

출 처

  양은열 대표

날 짜

  2008-09-10

부동산 버블은 심각한 경제 위기를 야기할 것으로 예상되어, 그 존재 유무에 관한 논란이 계 속되고 있는 상황이다. 현재 우리나라의 높은 부동산 가격은 거품이 반영된 것일까? 아니면 부동산의 가치가 반영된 적정한 가격인 것일까? 어느 정도 이러한 문제가 해결된다면 부동산 투자 측면에서 상당한 도움이 될 것으 로 보인다. 버블이란 한 나라의 경제적 상황에 따라서 변화하는 성질이 있는데, 원래는 버블이 아님 에도 불구하고 버블이 되는 경우도 있다. 즉, 경제가 위축되거나 극심하게 침체될 경우, 정상적으로 형성된 가격도 버블로 인정될 수 있다는 것이다. 우리나라의 현실을 거슬러 올라가 보자. 대한민국의 부동산 가격은 2000년 이후 ‘부동산 투자=자산 증식’이라는 인식 속에 가파른 상승세 를 이어왔다. 그러나 참여 정부의 규제 효과가 점차 가시화되고, 국제유가 상승에 따른 비용 및 금리 의 상승 등으로 부동산 가격의 버블 문제가 발생해 왔다. 또한 2008년 초 재개발 투자와 상대적 저평가 분위기에 따라 급상승한 강북권 아파트를 비롯하여 전 반적인 부동산 시장이 관망세를 유지하고 있으나, 점차 하향 안정권으로 부동산이 움직이고 있다. 따 라서 그 동안 과도하게 높아진 부동산가격 자체가 이미 버블인 상황에서, 경제 위축이 심화되면 버블 의 정도는 더 심해지게 될 지도 모른다는 우려도 있다. 이와 같은 상황을 보고 버블이 존재한다, 안한다 왈가왈부 하는데, 버블은 존재할 수도 있고 아닐 수 도 있지만 분명한 건, 과거 일본에서 발생한 버블 붕괴는 없다는 것이다. 지난 90년대 초 버블 붕괴를 경험한 일본과 현재 우리나라의 부동산 시장이 많은 측면에서 닮기도 했 지만, 다른 점이 확실하기에 일본식 버블 붕괴는 없을 것으로 확신한다. 그이유로는 첫째, 일본에 없는 전세제도가 우리나라에는 있다는 것이다. 특히 일본식 부동산 버블 과정을 보면 우리와 완전히 다른 양상을 보였다. 우리가 개인 위주의 부동 산 매입 중심이라면, 일본은 개인이 아닌 기업들이 그동안 벌어왔던 외화를 부동산에 투자했던 것이 다. 더 나아가 금융기관들도 대출에 있어서 처음에는 실거래가의 70%에서 대출을 해 주다가, 최종적으로 는 100%를 넘기고 향후 2~3년 뒤 가격 상승분까지 고려하여 120~130%까지 대출을 해 주었다. 그로 인해 부동산 버블문제가 불거지자 그동안 기업에 대출해주었던 금융기관들이 일제히 회수에 들 어간 것이다. 기업들은 도미노식으로 부동산을 우선 매각하였고 이로 인해 버블 붕괴가 시작된 것이 다. 이에 비해 우리나라는 어떠한가? 우리나라는 ‘전세’라는 우리만의 독특한 제도가 있다. 금융기관에서 대출을 할 때에도 감정가에서 전세보증금을 빼고 주택담보비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI)을 적용해서 실질적으로 40% 이하의 대 출만 허용하고 있다. 만약 대출 부동산에 전세가 들어있는 경우, 가장 먼저 전세보증금부터 공제한 후 대출을 해주기 때문에 대출에 있어서 버블이 끼어들 여지가 없는 것이다. 둘째, 일본의 경우 버블 현상이 전국적으로 팽창해 있었던데 반해 우리나라는 서울 및 수도권지역에 국한되어 있다. 또한 우리나라는 아파트 중심으로 가격이 급상승해 버블의 주체가 개인, 즉 가계인 경우가 대부분이지만, 일본은 주축이던 기업이 위축되며 경제 전반이 침체되기 시작한 것이기 때문 에, 대한민국 경제에 전반적으로 미치는 영향은 미미할 뿐이다. 결론적으로 말하면 부동산 가격에 버블이 순간적으로 존재한다고 판단할 수 있겠지만 일본과 같이 버 블 붕괴로 인한 장기적인 경기 침체는 일어나지 않을 것으로 판단된다. 그러나 가장 중요한 것은 거품의 존재 유무를 떠나서 실수요자 또는 투자자들 모두 부동산 버블 붕괴 라는 만약의 상황에 대비하는 준비를 미리미리 해두어야 한다는 것이다. 또한 정부는 이 같은 위험 을 염두에 두고 가수요 차단과 무리한 개발을 자제하며 정책을 탄력적으로 가동하는 노력이 필요하겠 다. 그렇다면 우리나라 현실에서 버블의 기준은 무엇인가? 국민소득으로 봤을 때 우리나라 3.5인 가족 가장이 대학을 졸업하고 국민주택규모(110㎡ 아파트) 주 택을 구입할 경우 7.5년이 조금 넘는다. 강남의 경우 11년 정도 소요된다. 만약 현재 우리나라 1인당 국민소득이 2만 달러라고 할 때 한 가정의 국민소득 총액은 7만 달러 약 7,000만원이 된다. 7,000만원을 매년 모아서 7.5년간 아파트를 사는데 투자했다고 했을 경우에 5억 2 천 5백만원이 된다. 이 가정이 각자 자신의 1인당 국민소득을 전부 투자 했는데도 아파트를 살 수 없 다면 아마도 거품의 징조가 아닐까? 한편, 현실적으로 평균 1인당 국민소득 2만 달러의 기준은 무엇인가? 아마도 평균치로 본다면 부산, 대전과 서울의 경우 강북이나 강서 지역이 되지 않을까 한다. 만약 강남의 경우는 1인당 국민소득은 얼마로 잡을 것인가? 예시로 1인당 국민소득을 4만 달러로 잡 는다면 110㎡ 아파트 버블 기준가격은 15억 4천만원이 넘어야 버블의 징조가 보인다는 통계가 나온 다.(4,000$×3.5인=140,000$×11년=1,540,000,000원) 이러한 버블기준도 지역에 따라, 수입에 따라 달라질 수 있다. 그러나 최소한 버블의 기준이 정립된 다음에 버블에 대한 대처가 필요하다고 생각한다. 부동산 버블논쟁은 언제나 우리의 투자를 위축하게 한다. 그러나 우리는 버블보다는 장래에 대해 불 확실할 때 불안함을 더 느낀다. 그러나 거꾸로 생각하여 확실한 기준만 있다면 부동산을 보는 눈도 넓어질뿐더러 안정적인 투자의 잣대가 되지 않을까? 부동산에 관심을 갖고 열심히 안목을 넓히는 일이야 말로 버블논쟁에 휘말려 불안하기보다 몇 배 생 산적인 것임을 자신 있게 말하고 싶다.

[빨간루비]

묘하게(?) 설득력 있네요...ㅡ.ㅡ 요즘 부동산의 위험에 대해 공부중이라 모르는게 너무 많아 이런글을 읽으며 이랬다 저랬다 헷갈립니다. 여기 고수님들이 좀 신랄하게 분석해주시면 저같은 하수들은 많은 도움이 될 것 같아요..

[Milky way]

1인당 국민소득이라는 통계치가 현실과 전혀 부합되지 못한다고 생각합니다. 양극화로 인한 통계의 함정이라고 밖에... 주변에서 연소득 7000만원 이상인 가구가 얼마나 되나 한번 살펴 보세요. 통계대로 보통의 1가구가 연소득 7000이라면 위에 글이 합당해 보이죠.. 하지만 현실은 전혀 아니라고 봅니다.

[Lost in Seattle]

예전 제가 썼던 글중, 평균과 중간에 대한 글이 있습니다. 그 글을 보시면 왜 평균이 우리 생각보다 높은가에 대한 이야기가 있습니다. 참고하시구요. 위 글은 논평할 가치가 별로 없는데... 강남이 인당소득 4만불이면, 맨하탄은 10만불이 넘습니다. 맨하탄은 강남보다 인구밀도도 4배나 높습니다. 그런데 왜 평당 아파트 가격은 비슷한지... 거품이 아나라는 이유 치고는 너무 초라합니다.

[cheers]

14만 달러 벌면 세금은 안내나요? 세금 내고 일년에 14만불 벌려면 20만불은 더 벌어야 합니다. 너무 말장난 같네요.

[아바타몰]

말도 안됩니다.. 한 가정의 구성원이 전부 1인당 국민소득을 올리진않죠.. 그리고 벌어놓은 돈으로 밥은 안먹는 답니까? 소득의 50% 저축한다고 하면, 이 양반 가정으로도 15년 걸리네요.. 그러면 스스로 거품이라고 써놨군요.. 환율도 멋대로 1000원으로 잡고요.. 이런 사람이 교수라는 직함을 달다니... 암울한 우리나라네요..

[삶은 여행]

그렇죠? 저도 그렇게 이해했는데..너무 말이 안돼서 제가 잘못 이해했나 했어요.. 가족 구성원이 전부 1인당 국민소득을 번다는게 도대체 말이나 되는지??

[류심조]

누군가 그러더군요 거품은 꺼지기전까지는 거품이 아니다... 정말 말도 않되는일이 지금 계속 일어나고 있습니다... 올초 7억가던 재건축아파트 13억 갑니다... 아는지인에게 들은얘기지만 3억투자했는데 6억 벌었다네요...근데 또 말도 않되겠지만 올가을 지나면 20억 간다고 말씀하시는데...

[kih2]

3억투자해서 6억 현금화 했나요? 양도세 다 내고요? 그럼 돈번거 맞겠죠. 아니면 수년내 물렸다는 얘기가 나올수도 있겠죠.

[삶은 여행]

주식과 부동산은 매도해서 현금화하여 내 통장에 입금해 놓기 전에는 벌었다라고 말할 수 없는것 같습니다...타이밍에 쪽박과 대박이 왔다리 갔다리 아슬아슬하기에...ㅎㅎ 암튼 그런식으로 실제로 번 사람도 있겠죠...마지막에 누구손에 폭탄이 들려질것인지..제발 선량한 국민중 한사람이 아니라 투기꾼손에 가면 좋으련만...반대겠죠.ㅜ.ㅜ

[핸델과그랬데]

서울시 평균 소득은 360만원입니다 년으로 따져도 4천만원 조금 넘습니다 누구 마음대로 7천만원이라는거죠?? 그리고 고소득자 분류 8천만원입니다 6만명 있습니다

[삶은 여행]

저도 이런글을 읽을때면 말이 안된다고 생각하면서도 가끔 두려워집니다.... 너무도 자신만만하게 말하는걸 보면 도대체 저 통계자료는 어디서 나온걸까 궁금하다가도 내가 혹여 잘못 알고 있나하는 두려움마저 듭니다

[쿵스]

우리나라 평균1인당 국민소득이 만오천불로 떨어진걸로 알고있습니다. 2만불 갈려면 2012년정도 가야 회복할수 있다고 imf에서 그러더군요. 그리고 모든 물가는 오르는데 월급은 안오른다는말이 맞는 말 같아요. 90년대 말에 받았던 초봉이 요즘 취업하는 사람들에게도 그대로 적용되더군요. 월급쟁이들 대출 많이 받지않고는 집사기 힘들어요~~

[아주꼴깝]

이사람은 주식전문가 아닌가요? 순간적으로 버블이 존재한다=> 짧은조정이다? 전세제도 => 1차저항? LTI, DTV => 2차 저항? 개인 위주의 부동 산 매입 중심 => 개미가 물렸다? 소득의 전부를 투자한다고 가정=>몰빵하라는말?. 15억 4천만원=> 목표가? 투자자들 모두 부동산 버블 붕괴 라는 만약의 상황에 대비=> 어깨에서 팔아라? 전문가가 아무리 시황분석, 종목분석 해줘도 투자는 본인 책임입니다.

[J_LEE]

우리 회사근처의 회사원들 우리구내식당 와서 점심 먹습니다. 정말 맛 없는 구내식당인데 주변 식당보다 1700원정도 싸다는 이유로 와서들 먹습니다. 일부 대기업 정규직을 제외한 월급쟁이들의 현실일겁니다. 시간이 해답을 주겠지요.

[웅이1838]

앞뒤가 안맞는거같아요 제가생각하기론..가족구성원이 3.5명모두 취직해서 돈버는것두아니구 그럼 10인가족이면 얼마를 버는거얌..글구 버는데루 세금이나 생활비등은고려하지안구걍 버는대루 저금하나??그럴꺼면 부동산못살사람 하나두 업겟다 ㅋ..

[웅이1838]

결론은 이상한사람 = 또라이

[내맘이다]

맞아요... 그 부분만 봐도 허무맹랑한 주장이네요....왜 저리 사나몰라...ㅡ.ㅡ

[오 닉]

우리포럼에 악파트님의 말씀이 생각나네요... 이 찌찔아!! 문제는 소득이야!!

[lifa]

그냥 얼핏 보더라도 1. 전세제도가 버블을 제거했다고 보기는 어렵다. 2억 전세를 끼고 있는 3억 주택이 있다면, 여유 자금 1억이 있는 사람도 3억주택을 구입할 수 있다. 이 경우 전세는 버블을 촉진한다고 볼 수 있다. 또한 일본에 비해 대출비율이 낮다는 점은 1금융에 한해서 유효하다. 2금융권에서는 90%까지 해 준다. 2. 가격상승이 수도권과 대구, 부산 등에만 한정된다는 점은 사실적인 근거가 필요하다. 또한 참여정부 당시 혁신도시 남발로 전국에 뿌려진 토지 보상금이 얼마인가. 그로 인해 대토나 토지 가격, 주택가격이 얼마나 올랐는가. 일본은 기업이 토지 거품을 유발했다면 한국은 정부가 토지 거품을 유발한 측면이 있다.

[구름바다]

우리나라 사교육으로 돈 얼마나 들어가는데...단지 소득으로 계산을 ㅋㅋ

[웹마왕]

양은열씨 조심하세요~! 저작권법 함정 파놓고 기다리고 있습니다. 위의 글도 걸리면 저작권법으로 고소할거요~! 위의글 삭제하시는게 나중에도 신상에 좋을듯 합니다.