가을 분양성수기 흥행불패…서울 ‘역세권’ 오피스텔 관심 가져볼까

[장경철]

-집값 하락세와는 달리 서울 오피스텔 가격은 상승세
-수도권 오피스텔 가격은 소폭 하락하는 가운데 지역별 양극화 현상이 심화
-서울 아파트 공급 가뭄 지속하면서 오피스텔, 소형 주택 등 아파트 대체상품 눈길

집값 하락세와는 달리 서울 오피스텔 가격은 상승세를 보이고 있어 관심을 끌고 있다. 반면, 수도권 오피스텔 가격은 소폭 하락하는 가운데 지역별 양극화 현상이 심화되고 있다.

한국부동산원 통계에 따르면 서울 오피스텔 매매가격지수는 지난 8월 103.04으로 지난 2021년 5월 이후 15개월 연속 상승세를 나타냈다. 

특히 서울 강남 역세권 오피스텔은 신고가 경신이 속출하는 등 투자가 이어지고 있다. 

서울 서초구 서초동 대우도씨에빛1 40㎡(24층)는 지난 9월 6일 3억5000만원에, 서울 강남구 수서동 수서현대벤처빌 41㎡(20층)는 8월 19일 3억7500만원에, 강남구 도곡동 우성캐릭터199 35m²(19층)는 7월 22일 3억4700만원에 신고가로 거래됐다. 현재 이들 단지의 오피스텔 호가는 신고가 수준과 비슷하거나 높게 형성돼 있으며 일부 매물이 없는 곳도 있다. 

전문가들은 오피스텔 매매 가격 강세에 대해 아파트보다 상대적으로 가격이 낮은데다가 깡통전세 위험도 역시 낮기 때문으로 분석하고 있다.
 
서울의 경우 신규 주택 공급이 많지 않은데다가 아파트에 비해 규제가 적어 선호도가 높은 것으로 나타났다. 

올해 하반기 서울 아파트 입주물량은 9724가구로 올해 상반기 1만3939가구 대비 30.24% 감소할 것으로 추정된다. 이에따라 서울 오피스텔 전세와 월세 가격 모두 상승 흐름을 나타내면서 매매 가격을 지지하고 있다.

지난 8월 서울 오피스텔 전세가격지수는 104.58로 전월대비 0.05% 올랐으며 2019년 5월 이후 계속 상승 중이며, 동월 월세가격지수는 102.06으로 전월대비 0.14% 올랐으며 2020년 4월 이후 한 차례 보합 포함해 지속 상승 중이다. 

반면 수도권 오피스텔의 경우 전반적 하락세인데 이는 경기와 인천 일부 지역에서 입주 물량이 적체현상을 보이고 있기 때문이다. 

수도권 오피스텔 매매가격지수가 경기도 아파트 입주 물량이 1만970가구였던 지난 7월부터 보합·하락 전환한 것으로 나타났다. 오피스텔 전세 가격이 주춤하게 되면 갭투자 가치가 낮아져 오피스텔 가격이 하방 압력을 받게 된다는 게 전문가들의 분석이다. 

수도권에서도 입주 물량이 많은 지역에서는 오피스텔 가격이 하락세를 보이고 신규 공급이 많지 않은 지역에서는 견조한 양상을 나타냈다. 

성남시 분당구의 경우 신규 공급 영향이 거의 없는데다가 판교테크노밸리 등 기업 밀집지구와 인접해 오피스텔 가격이 유지되는 모습이었다. 

분당구 정자동의 대림아크로텔 41㎡(9층)는 지난 8월 25일 3억3000만원에 거래돼 2022년 4월 7일 5층 3억3000만원 신고가와 같았다. 또 정자동의 정자역엠코헤리츠1단지 29㎡(9층)는 지난 7월 2일 2억7500만원을 기록해 2022년 4월 21일 2억7500만원 신고가와 같은 수준을 보였다.
 
하지만 올해 아파트와 오피스텔 모두 입주 물량이 많았던 인천에서는 오피스텔 가격이 하락하는 양상이다. 

인천 서구 청라동의 청라센트럴에일린의뜰 55㎡(15층)는 지난 8월 27일 3억4700만원을 기록해 2021년 11월 29일 27층 4억3000만원 신고가 대비 8300만원 하락한 것으로 나타났다. 또 청라동의 청라한신더휴커낼웨이 22㎡(19층)는 지난 8월 16일 1억1900만원을 기록해 2021년 3월 18일 24층 1억3800만원 신고가보다 1900만원 하락했다. 
 
또한, 서울 아파트 공급 가뭄이 지속하면서 오피스텔, 소형 주택 등 아파트 대체상품이 눈길을 끈다.
 
아파트를 분양받기 어려워지면서 비교적 쉽게 내집 마련이 가능한 대체 주거단지가 주목받고 있는 것이다.

실제로 부동산인포에 따르면 올해 초부터 8월 5일까지 서울에서 시공능력 20위 이내(국토교통부 2021년 기준) 건설사들이 분양한 아파트는 총 5개 단지, 2891가구(총가구 수 기준)에 불과했다. 이는 지난해(4197가구) 절반 수준이자 역대급으로 저조한 수치로, 공급 갈증을 이기지 못한 수요자들이 대체 주거상품 인기를 부추기고 있는 모습이다.

오피스텔, 소형 주택 등은 평면이나 구조가 아파트와 유사해 생활편의가 우수하면서 분양받는데 조건이 까다롭지 않아 청약경쟁에 밀려난 젊은 세대에도 높은 인기를 얻고 있다. 가점제 대신 추첨제로 당첨자를 뽑기 때문에 청약가점이 낮은 1인가구나 청년층들도 동등한 당첨 기회를 얻는다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “서울의 경우 아파트의 입주 물량은 물론 공급 물량도 줄면서 대체재인 오피스텔 등이 인기를 구가하고 있다”며 “오피스텔도 실수요자 위주로 개편되면서 거주지 선택시 역세권 등 인프라가 중요시 되고 있다”고 말했다.
 
서울에 분양(예정)중인 역세권 오피스텔 현황
 
●여의도 월드메르디앙=서울의 주요 업무지구 중 하나인 여의도를 다리 하나만 건너면 되고 5호선 영등포시장역이 도보 5분 거리인 역세권 3룸 오피스텔과 소형 주택으로 이뤄진 복합 주거단지인 ‘여의도 월드메르디앙’이 분양중이다. ‘여의도 월드메르디앙’ 인근에는 지난해 4월 16일 신월여의지하도로(제물포터널) 개통에 따른 제물포길 지하화 공사로 신월IC로부터 국회대로 여의도로 이어지는 7.6km 구간에 숲·광장 테마공원(일명 국회대로 지상화 공원 계획)이 들어선다. 또한, 영등포동에는 2012년 기준으로 기업체 약 7,800여 개와 종사자 약 45,000여 명이 근무 중이며, 인근 여의도동은 약 8,000여 개의 기업체와 150,000여 명의 근로자가 있어 풍부한 임대 수요를 갖추고 있다. 또한, 영등포는 2030 플랜에 따라 국제적인 금융중심지로 육성되고 있는 곳으로 다수의 지식산업센터가 들어서고, 기업들이 몰리면서 글로벌 국제금융도시로의 면모를 갖춰가고 있다. 서울특별시 영등포구 영등포동8가 4번지 외 5필지에 들어서는 ‘여의도 월드메르디앙’은 지하 1층~지상 12층 규모, 30실의 주거용 오피스텔인 아파텔과 11세대의 소형주택(도시형 생활주택)으로 구성된다. 층별 구성은 지하 1층~지상 12층 규모로 오피스텔은 2~9층, 소형 주택은 10~12층으로 이뤄지며 총 주차대수는 39대(법정 36대)이다. 오피스텔은 전용면적 ▲58㎡(8실) ▲61㎡(8실) ▲62㎡(14실) 3가지 타입으로 소형 주택은 전용면적 ▲37㎡(2세대) ▲47㎡(4세대) ▲49㎡(2세대) ▲50㎡(2세대) ▲56㎡(1세대) 5가지 타입으로 구성되며 아울러 전세대 발코니확장과 슬라이드중문, 시스템에어컨, 각종 가전제품 등이 무상으로 제공된다. 쓰리룸과 2bath구조(일부 세대 제외)의 아파트 평면을 도입했으며 특히 최상층인 12층 3세대는 독점공간 사용이 가능해 특히 높은 인기가 예상된다. ‘여의도 월드메르디앙’은 영등포시장역이 직선거리 350m 거리(도보 5분 이내)에 있으며, 인근에 영등포역(1호선·신안산선 예정)과 당산역(2호선·9호선), 국회의사당역(9호선) 도보로 이용이 가능하다. 또한, GTX B노선과 일산과 영등포를 잇는 M버스를 이용할 수 있으며, 올림픽대로와 강변북로, 서부간선도로, 경인고속도로도 가까워 우수한 교통여건을 갖추고 있다. 지난해 4월 16일에는 신월동에서 목동을 거쳐 여의대로까지의 7.53km 구간을 한 번에 터널로 잇는 제물포터널이 개통하였으며, 2024년에는 신안산선(안산, 시흥~여의도)이 개통 예정에 있다. 교육여건도 우수하다. 초, 중, 고(영동초, 영중초, 당서초, 당산중 등)가 도보로 이용 가능한 학세권 단지라는 평가를 받고 있다. 최근 오피스텔 등이 아파트의 대안으로 주목을 받으면서 교육환경이 우수한 학세권 오피스텔에 관심이 어느때보다 높다. 학교가 밀집해있어 도보 통학이 가능하거나 학군이 우수한 지역은 집값이 높게 형성돼 있다 보니 자녀교육에 열의가 높은 학부모들은 상대적으로 가격이 저렴한 주거용 오피스텔에 높은 관심을 보이고 있는 것이다. 이렇다 보니 이들 지역의 주거용 오피스텔은 높은 가격 상승과 청약 경쟁률을 보이고 있다. 한 부동산 전문가는 “최근 오피스텔이 소형 아파트 대체 상품으로도 많이 공급되는 만큼 교통, 편의시설뿐 아니라 학군까지 고려한 투자를 하는 것이 좋다”고 말했다. 주변 생활편의시설로는 도보 거리에 빅마켓이 있으며, 인근에 위치한 코스트코, 신세계백화점, 타임스퀘어, 롯데백화점과 함께 지난해 2월에는 서울 최대 규모의 백화점 ‘더현대 서울’이 오픈했다. 더현대 서울은 전체 영업면적이 8만9100㎡에 이르며, 이 가운데 49%를 실내 조경이나 휴식 공간으로 꾸며, 서울의 가장 핫한 핫플레이스 명소로 자리 잡아 하루 평균 약 20만 명이 방문하고 있다. 이밖에 한강시민공원과 여의도공원, 선유도공원, 한강 캠핑장, 낚시터 등이 가깝다. ‘여의도 월드메르디앙’은 청약 접수 때 청약통장이 필요 없고, 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있다. 거주 지역이나 재당첨 제한도 받지 않는다. 주택 소유와 상관없이 분양 물량 100%가 추첨제로 당첨자를 가리기 때문에 1인 가구부터 청약 가점이 낮은 신혼부부나 젊은 층도 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있다. 오피스텔과 소형 주택은 각각 100실과 30세대 미만으로 공급되어 계약 후 바로 전매(轉賣)도 가능하다.  여의도 월드메르디앙’ 분양 관계자는 “현재 서울 전역이 투기과열지구로 분양권 전매가 극히 어렵다는 점에서 틈새 투자처로도 주목할 만하다”고 말했다. 7억대의 합리적인 분양가로 공급되며 계약조건은 계약금 1차 5%로 계약이 성립(30일 이내 2차 계약금 납부 조건)되며 수요자들의 초기부담을 낮췄으며 준공은 2023년 7월경 예정이다. 계약자를 위한 다양한 혜택도 제공된다. 준공 후 1년치 이자지원(월 100만원)을 일시불로 선지급(약 1,200만원 상당)하며 여의도 출퇴근자를 위한 고급 자전거를 제공한다. 한편, ‘여의도 월드메르디앙’ 오피스텔은 시공은 신성종합건설(주), 수탁 시행은 무궁화신탁이 맡았다. 홍보관 및 견본주택은 영등포동7가 29-28 한흥빌딩 3층에 마련되어 있으며, 방문 전 전화 사전예약을 통해 자세한 상담을 받을 수 있다.  문의 1668-0970
 
●폴스타인 논현=폴스타인논현이 선착순 분양중이다. 서울 강남구 논현동은 강남 최중심 입지로, 지하철 9호선 언주역과 7호선 학동역이 인근에 위치, 강남 중심에 위치한 언주로를 통해 주요 강남대로인 도산대로, 학동로, 도곡로 등으로 접근하기 용이하다. 또한 ‘폴스타인 논현’은 강남개발호재 지역과도 밀접하다. 인근의 강남구 삼성동-송파구 잠실동 일원에서는 192만여㎡ 부지에 전시·컨벤션·호텔·실내 스포츠 콤플렉스 등을 조성하는 국제교류복합지구 개발이 진행 중에 있으며, 강남구 영동대로 일원에서도 7만 9000여㎡ 부지에 최고 105층 높이의 업무시설과 전시 및 컨벤션 시설 ∙ 관광 숙박시설 ∙ 전망대 등을 짓는 현대자동차 GBC건립사업도 진행 중이다. 강남고급주거 '폴스타인 논현'은 입주자들이 다양한 라이프 스타일을 프라이빗하게 누릴 수 있도록 럭셔리 주거공간과 호텔 컨시어지 서비스를 제공한다. 입주민들 간 커뮤니티 공간으로 활용할 수 있는 프라이빗 라운지를 비롯, 토탈 피트니스·GX룸·필라테스룸·펫호텔(펫 토탈케어), 190평 규모의 프리미엄 대형 골프 스튜디오 등이 마련된다. '폴스타인 논현'은 도어맨이 상주하는 최초의 하이엔드오피스텔로 버틀러, 발레파킹, 조식 등의 호텔 컨시어지 서비스를 제공한다. '폴스타인 논현'은 모든 서비스를 본사 직영에서 채용한 직원을 통해 제공하며 모바일을 통해 예약하여 사용할 수 있도록 해 그 서비스의 질과 사용의 편의성을 높였다. 중도금 대출 이자 전액을 지원하는 ‘폴스타인 논현’은 총 99실을 공급하는 오피스텔이라는 점에서 청약통장, 실입주 의무 기간, 자금조달 계획서, 전매 제한 등의 부동산 규제로부터 자유롭다. 문의 1544-3347
 
●이너시아 남산=서울 중심업무지구(CBD)에 들어서는 ‘이너시아 남산’ 오피스텔이 홍보관을 개관하고 본격 분양에 돌입한다. 분양관계자에 따르면 이너시아 남산은 서울 중구 충무로 2가 일대에 들어서며, 지하 3층~지상 15층, 전용면적 35~53㎡ 총 121실 규모다. 타입별 분양 가구수는 ▲35㎡ 24실 ▲45㎡ 69실 ▲51㎡ 14실 ▲53㎡ 14실이다. SL홀딩스가 시행하며, 우암건설이 시공을 맡았다. 청약은 한국부동산원 청약홈에서 오는 10월 12일부터 13일까지 이틀간 받는다. 이어 20일 청약 당첨자를 발표하며, 21~23일 당첨자 계약을 진행 예정이다. 이 단지는 서울 최중심 입지에 걸맞게 최상의 주거 인프라를 갖췄다. 충무로역(3·4호선)과 명동역(4호선)이 도보 약 3분대고, 을지로3가역(2·3호선 환승)도 걸어서 약 5분대다. 서울 중심부를 ‘十자’ 로 가르는 퇴계로와 삼일대로가 접해 사대문 곳곳으로 신속히 이동 가능하다. 남산 서울타워와 남산공원이 가깝고, 청계천을 거닐기도 좋다. 명품을 비롯한 쇼핑의 중심인 신세계백화점과 롯데백화점 본점이 근거리에 있고, 명동, 을지로 등 주요 상권을 원스톱으로 이용할 수 있다. 시청, 중구청, 인제대 서울백병원, 서울역 등도 인접하다. 중심업무지구에서 희소성 높은 투룸형 구조도 시선을 끈다. 일부 호실에는 채광을 극대화한 3베이(BAY) 구조로 나오며, 타입별로 팬트리, 드레스룸, 알파룸 등을 도입해 실내를 효과적으로 사용할 수 있으며, 여유로운 일대일 주차 공간도 갖췄다. 욕실에는 아메리칸 스탠다드 수전이 적용됐으며 에어드레서, 비스포크 냉장고, 식기세척기, 세탁기·건조기 등의 가전이 무상 제공되어 눈길을 끈다. 입주민을 위한 편의시설도 주목을 끈다. 1층과 14층, 15층에는 입주민 전용 휴게공간이 들어서며 운동시설을 갖춘 피트니스 센터도 입주민을 대상으로 선보인다. 1~2인 가구를 위해 안심하고 택배를 받을 수 있는 무인 택배함과 현관에 버틀러 캐비넷을 통해 관리인으로부터 안전하게 세탁물, 택배 등 배달물을 비대면으로 받을 수 있어 안전과 편의를 특히 강조한 점이 돋보인다. 이밖에 각 실별 소형 금고가 비치돼 있으며, 발렛파킹 서비스가 제공되고 전기차 충전시설도 구비된다. 이너시아남산 분양 홍보관은 서울 중구 삼일대로 일원에 위치한다. 문의 1533-3131