수도권에서 땅 가치 찾는 방법-수도권정비계획법의 필요성

[김방기]

☎ 010-2246-9741

#수도권

#경기도

#수도권정비계획법

땅투자자라면 국토의 특징과 그 분류법에 대해

소상히 분석 할 필요가 있다

'부동산의 완성도' 통해 그게 가능하다

범례)

지역(지자체) - 수도권(완성도 높은 공간)과

비수도권(완성도 낮은 공간)으로 분류가 가능하나,

무조건 비수도권을 적대시하면 안 된다

비수도권에도 기회의 땅이 존재하기 때문

문제는, 모색방법과 수용태도다

용도 - 도시지역(완성도 높은 용도지역)

비도시지역(완성도 낮은 용도지역)

도시지역 - 주거, 상업, 공업지역(완성도 높은 도시지역)

녹지지역(완성도 낮은 도시지역)

중요한 건 녹지지역이 주거, 상업, 공업지역의

재료란 사실이다

즉 녹지지역이 반드시 필요한 것이다

상업지역은 없을 수 있지만

녹지지역은 반드시 필요한 존재다

녹지지역이 완성도 높은 지역의 중요한 재료가

될 수 있지만

비도시지역이 도시지역의 중요한 재료는 아니다

#도시지역

#자연녹지지역

지목 - 대지(완성도 높은 지목)

농지(완성도 낮은 지목)

예) 산지 및 농지전용과정 통해 변신 가능

아파트 등 완성도 높은 부동산과 달리

창의력이 뛰어난 게 땅이리라

#농지

인구 - 노동인구(완성도 높은 인구)

노인인구(완성도 낮은 인구)

경제활동인구와 비경제활동인구의 존재가치 차이이리라

땅과 집

완성도 높은 부동산 - 주택

완성도 낮은 부동산 - 토지

(땅이 무조건 집의 재료인 까닭이리라)

#아파트

수도권에서 완성도 높은 지역을 찾는다면 어디가 될까?

즉 실수요 및 실용가치가 높은 곳을 찾으면 된다

수원 고양 성남 하남 등 과밀억제권역 통해

선정에 관한 감동을 받을 수 있을 것이다

반대로 수도권에서 완성도는 낮으나

잠재력 빼어난 지역을 찾을 수 있을까?

즉 투자가치가 높은 곳을 찾으면 된다

화성 평택 등 성장관리권역 안에서 모색 가능

비교적 쉽다

완성도 높은 지역과 완성도 낮은 지역과의 연합 및

연동이 가능한 지자체가 있다

예) 과밀억제권역 성장관리권역 자연보전권역 모두에

포함된 인구규모 70만 대의 남양주시

#남양주시

남양주시

자연보전권역, 성장관리권역에 포함된 용인특례시

(대한민국에서 현재 성장 잠재력이 가장

높다는 평가를 받고 있는 실정)

과밀억제권역이자 성장관리권역인 시흥시 역시

투자가치가 높다

최근 수도권에서 11번째 대도시로 등극할 정도로

인구증가세가 가파른 지역으로

화성과 더불어 수도권에서 젊은 도시로

각광 받고 있다

자연보전권역이자 성장관리권역의 안성시는

인구규모는 크지 않지만 작은 거인으로 인기 만점인 지역

용인 처인구 일대가 성장동력이 커지면서

덩달아 남부에 위치한 안성이 큰 덕을 보고 있다

수도권의 유일의 광역시인 인천광역시는

과밀억제권역과 성장관리권역에 포함된 도시다

#인천광역시

비수도권에서의 완성도 높은 지역과

완성도 낮은 지역은 그 기준이 애매모호하여

투자자입장에서 난처하다

수도권 대비 면적이 광대한 비수도권에서의

정비계획은 무리!

그러나 수도권과 비교해서 설명, 설득을 하고자 한다면

과밀, 성장, 자연 등을 고려하기 보단

오로지 '자연'을 통해 지역 가치를 견지하는 게 낫다고 본다

비수도권은 수도권 대비 땅 면적이 넓어

힐링으로서의 자격조건이 충분하기 때문이다

주거인구규모가 큰 수도권 대비

비수도권은 유동 및 관광인구가 지역발전의

큰 변수 아닌가

예컨대 지역축제 등을 통해 관광인구를 흡수하여

장수 및 전원시대에 맞는 인구를 주거인구로

정착시키는 게 지역의 지상과제가 아닐까 싶다

수도권 - 과밀, 성장, 자연이 모토가 된 공간

비수도권 - 오로지 자연의 가치과 힐링공간으로서

그 이미지를 확대하는 상황

수도권에서 투자가치가 가장 높은 지역 찾기

1순위 - 용인 화성 일대

(함께 성장이 가능한 건 같은 위치와 입지 때문)

(성장 방향도 같음)

2순위 - 평택 시흥 일대

3순위 - 하남 김포 일대

#하남시

#성남시

비수도권의 투자가치가 가장 높은 지역 찾기

1순위 - 아산일대

(신도시조성+1호선 역세권과 서해선 등

현재 및 미래가치가 든든하기 때문)

2순위 - 당진 홍성일대

당진은 철강1번지로서 내년 서해선 통해

이미지 극대화가 가능한 지경

홍성은 예산과 더불어 도청신도시(내포신도시)

보유 도시로 홍성역과 삽교역 통해

외부에 적극적으로 공시가 가능한 지경

잠재력 높다

#서해선

내년 개통하는 서해선복선전철의 시발점이 화성이고

종착점이 홍성이다

홍성이 충청권의 화성의 이미지가 강한 지경

수도권에서 땅 가치 높은 곳을 모색하는 게

그다지 어색하지 않은 이유가 있다

다만 땅 가격 높은 곳을 모색하는 건 무리,

소모전, 시간낭비이자 에너지 낭비

매번 오를 수 있는 상승재료와 효과가 풍족한 지경이기 때문

땅 가치 - 그 지역 품격, 성격에 의해 결정

(예-수도권정비계획법)

수도권정비계획법 통해 그 지역의 DNA를 견지,견제가 가능

예) 과밀

성장

자연의 가치 통해 견지 가능

서울특별시는 인구밀도가 최고인 과밀억제권역

단 구로구 구로동, 금천구 가산동은 제외

인천광역시의 강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 마전동, 금곡동

오류동, 왕길동, 당하동, 원당동

인천경제자유구역<경제자유구역에서 해제된 지역 포함>

및 남동국가산업단지 등은 성장관리권역이고

나머지 지역은 과밀억제권역

의정부시 - 과밀억제권역(곧 대도시로 등극할 정도로

인구규모가 거반 50만)

구리시 - 과밀억제권역(대한민국 기초자치단체에서

면적 크기가 가장 작은 지자체)

남양주시 = 과밀억제권역+자연보전권역+성장관리권역

(택지1번지이자 물의 도시인 인구규모 크고

인구 증가세 또한 가파른 지경의 다기능 도시)

과밀억제권역(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동

삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동)

성장관리권역(별내동, 와부읍, 진접읍, 별내면, 진건읍, 오남읍)

자연보전권역(화도읍, 수동면, 조안면)

이러한 호조건의 DNA를 가지고도 화성처럼

아직까지 일반구 설치가 안 된 지경

하남시 - 과밀억제권역(준강동권)

고양시 - 과밀억제권역(경기북부지역의 유일한 특례시)

수원시 - 과밀억제권역(경기도에서 인구규모가 가장 크고

그 수위를 계속 지킬 수 있는 지속력이 대단함)

성남시 - 과밀억제권역(대한민국 최초의 국가주도의

신도시가 탄생된 곳)

안양시 - 과밀억제권역

부천시 - 과밀억제권역(서울에 이어 인구밀도가 높다)

광명시 - 과밀억제권역

과천시 - 과밀억제권역(행정도시이자 그린벨트가 풍부한 전원도시)

의왕시 - 과밀억제권역(철도1번지)

수도권의 의왕시가 '철도1번지'

비수도권의 당진시가 '철강1번지'

지역개성을 살려 지역모토가 극대화, 확대된 지경

(철의 도시)

군포시 - 과밀억제권역

시흥시 - 반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역 포함)은

성장관리권역이고

나머지 지역은 과밀억제권역

동두천시 - 성장관리권역

안산시 - 성장관리권역

오산시 - 성장관리권역(작은 화성)

평택시 - 성장관리권역(삼성전자가 지역성장의 모토)

파주시 - 성장관리권역(대도시 등극이 가능한 지경)

용인시

용인시 - 수지구, 기흥구

이동읍, 남사읍, 원삼면 목신리

죽릉리, 학일리, 독성리, 고당리, 문촌리 일대는

성장관리권역이고 나머지 지역은 자연보전권역

연천군 - 성장관리권역

포천시 - 성장관리권역

양주시 - 성장관리권역

김포시 - 성장관리권역

화성시 - 성장관리권역

안성시 - 죽산면 죽산리, 용설리, 장계리

매산리, 장릉리, 장원리, 두현리

삼죽면 용월리, 덕산리, 율곡리, 내장리

배태리, 일죽면 전역이 자연보전권역이고

나머지 지역은 성장관리권역

이천시 - 자연보전권역

가평군 - 자연보전권역

양평군 - 자연보전권역(도내에서 면적이 가장 광대)

여주시 - 자연보전권역

광주시 - 자연보전권역(성남, 하남을 분만한 잠재력 뛰어난

규제1번지)

그린벨트상태가 변할 수가 있다

(규제해제 통해)

그러나 사람으로치면 혈액형과도 같은

수도권정비계획법이 변화하는 경우는 없다

마치 국립공원이 변하지 않는 것처럼 말이다

따라서 땅투자자는

반드시 지역성질과 품격(개성)을

공부하지 않으면 안 된다

부동산공법 그 이상으로 중요하다

피(개성)는 물(규제)보다 진하다

결론)

수도권에 투자할 것인지,

비수도권에 투자할 것인지,

그리고

도시지역에 돈을 던질 것인가

아니면

비도시지역에 돈을 던질 것인가

고민이다

즉 완성도의 차이가 고민거리

걱정거리다

현재가치에 투자하는 건 완성도 높은 곳에

돈 던지기

미래가치에 투자하는 건 완성도 낮은 곳에

돈 던지기

문제는, 정답이 없다는 것

완성도 낮다고 해당 부동산을 무조건 무시하면

당신이

추후 무시당하는 사태가 벌어질 수 있음

지역정보 대신 지역개성(성질)에

집중할 수 있는 여유가 필요하다

지역개성은 쉽게 변질되지 않기 때문

지역정보는 수시로 변한다

지역개성이 강하면 지역정보의 정확도가 높을 수가 있다

수도권의 특징과 비수도권의 특징,

그리고

도시지역의 강점과 비도시지역의 특징을

모르면 아예 투자할 생각조차 않는 게 정답

오판할 게 빤하기 때문이다

☎ 010-2246-9741

[출처] 수도권에서 땅 가치 높은 지역을 선택하기가 그다지 어렵지 않은 이유-수도권정비계획법의 의미를 제대로 견지, 견제한다면 가능|작성자 김현기