경기도와 경기도 화성시에 땅투자하는 이유

[김방기]

☎ 010-2246-9741

#화성시

#경기도

경기도 인구가 무섭게 증가하고 있다

현재 1천400만 돌파!!

지난 2016년 8월 1천300만을 돌파한 지 6년 8개월 만에

100만 명이 급증한 것

국내 전체인구 기준으로 전국의 26.6%를 차지

대한민국의 랜드마크, 상징적인 곳이 된 것이다

워낙 존재가치와 투자가치가 크기 때문

#수도권

1천300만명을 돌파한 2016년 8월(24.6%)보다

존재감과 자존감이 높아짐(26.6%)

시군별 인구증감상태를 보면

30만5천명으로 화성이 1위

2위가 13만4천명으로 하남시

1위와 2위 차이가 크다

김포시(12만9천명)

평택시(12만3천명)

시흥시(12만2천명) 순으로

19개 시군에서 증가세!

나머지 12개 시군은 감소세

광명시(6만 감소)

안산과 성남이 각각 5만9천 명 감소

부천시는 5만5천 명 감소

안양은 5만 명이 감소

#안산시

#시흥시

등록외국인 수는 안산시가 1위(5만390명)

2위 화성(4만500명)

수원시(3만4천900명)

시흥시(3만4천400명)

평택(2만6천 명)

#서울

서울의 대안 - 경기도

경기도의 존재가치가 점점 높아지는 이유다

월드컵 4강 신화가 있었던 지난 2002년 12월

경기도 인구는 1천 만명을 넘어섰다

1년 만인 2003년 12월 서울시 인구를 추월!!

그때 부터 지금까지

한 차례도 서울에게 기록을 뺏긴 적이 없다

서울시에 있던 경기도청사가 수원시로 이전한

지난 1967년 당시 경기도 인구는 고작 307만 명으로

지금의 인천광역시 인구규모였다

#인천

인구증가의 요인 - 신도시 개발, 택지개발

기업유치 및 유입현상의 지속화

교통망 진화와 일자리 급증세

거품으로 인한 서울의 대안으로 확정!

확대!

국내 인구이동 통계를 보면

전입자가 전출자보다 많아 순유입이 발생한 시도는 7개 시도인데

그중 4만4천 명의 유입으로 경기도가 단연 1위!

경기도에서 주목 대상인 지역 - 화성시

시군별 추계에서 인구증가세가 가파르다

현재 도내 시군 인구규모 순위 4위

(96만5천)

수도권3대 특례시 다음으로 많은 곳이 화성!!

지금과 같은 성장세라면 수원시(119만6천)를 제치고

1위(120만1천)에 등극할 게 확실하다

부작용이 작은 예측인 것

올해 안에 100만이 넘을 것으로 전망됨!

#김포시

지역랜드마크(지역상징)가 확실하고 다양하다

다변화가 큰 강점

경기도의 지역랜드마크 - 화성

화성의 지역랜드마크 - 높아지는 신도시 가치(잠자리)와

기업 가치(일자리), 탁월한 바다의 응용능력(놀자리)

예) 송산그린시티(송산신도시+서화성남양역)

동탄1,2신도시 통해 느낄 수 있는

동탄호수공원과 메타폴리스의 높은 희소성

경기도의 지역상징

1,2,3기 신도시(잠자리)

수도권전철노선의 존재가치(꾸준한 교통진화로

갈수록 높아지는 접근성)

이대로 간다면 순리를 따르기 마련

4기 신도시 나온다, 전철10호선 나온다

(주거 및 유동인구의 꾸준한 증가세 때문

지방에서의 유입인구 또한 증가세)

경기도엔 지역특성의 특권이 있다

상징성과 경제성이 반드시 연계, 비례한다는 것

상징적인 품격이 곧바로 경제력으로 연계!

예) 화성의 송산그린시티(미래)

제약단지 등 여러 기업들(현재가치)

현재와 미래가치가 연동, 함께 작동중!

경기도 31개 시군과

서울 25개 자치구 -

서울의 투자 대안이 경기도

경기도가 유리한 건

면적, 인구변화, 지역분만능력에서

탁월하기 때문!

경기도 인구변화(증가세)≠서울의 인구변화(감소세)

경기북부지역의 가치≠경기남부지역의 가치

서울 강남지역의 가치≠서울 강북지역의 가치

#강남구

'입지'의 차이가 곧 부동산 가치 차이로 점화!

지역 불균형과 지역감정의 원흉,

부의 격차 심화로 비화

#자연녹지지역

#대지

#맹지

경기도 인구변화

(인구밀도는 화성과 엇비슷

1,334명/㎢로 여전히 개발 잠재력이 높음)

1980년 - 4,933,862명

1981년 7월1일 인천직할시 분리

1995년 - 7,649,741명

1995년 3월1일 강화군, 옹진군이 인천광역시로 편입

2000년 - 8,984,134명

2005년 - 10,415,399명

2015년 - 12,479,061명

2020년 - 13,427,014명

#강화군

서울 인구변화

(인구밀도 15,575명/㎢

개발보단 재개발이 우선)

1960년 - 2,445,402명

1963년 1월1일 경기도 광주군 양주군 시흥군

김포군 부천군 각 일부 편입

1966년 - 3,791,280명

1973년 7월1일 경기도 고양군 신도면 구파발리

진관내리, 진관외리 편입

1980년 - 8,350,616명

1990년 - 10,603,250명

2000년 - 10,311,314명

2005년 - 10,167,340명

2015년 - 10,022,181명

2020년 - 9,668,465명

2023.4 - 9,422,710명

#평택시

화성 인구변화

(인구밀도-1,318명/㎢

경기도 인구밀도와 엇비슷

개발의 잠재력이 높아

경기도의 지역습성과 연동

화성이 경기도의 랜드마크, 마스코트가

될 수 있는 이유다)

2000년 - 191,444명

2001년 시 승격

2005년 - 296,530명

2010년 - 505,838명

2015년 - 596,525명

2020년 - 855,248명

2023.4 - 925,186명

지난 2021년 8월30일 정부에서 진안동일대

(반월동 기산동 진안동 반정동) 대규모 택지를

개발한다고 전격 발표!

비슷한 시기 봉담3지구가 들어서

인구가 급증할 것

개발 이후 수원 인구와 비슷해질 것으로 전망됨

#봉담지구

#진안동

마치 경기도가 서울인구를 압도한 것처럼(현재)

화성 역시 수원을 너끈히 압도, 압박할 것으로

보임(미래가치)

경기도와 서울은 서로 지역라이벌관계를 지속하여

경쟁력 통해 지역 경제력이 높아질 수 있으나,

경기북부지역과 남부지역, 혹은 서울강북과 강남지역은

서로 라이벌 관계가 될 수 없다

워낙 강남불패신화라는 지역 캐치프레이즈의 이미지가

강해서다

지역 관련 선입견이 무섭다

습관이 무섭다

습관은 습성으로부터 발현하는 무서운 화마!

지역개성을 잡아먹는 물먹는 하마다

선입견(고착관념)은 개성을 파괴하는 착각의 다른 말

판단력을 저하시킨다

투자를 가로막는 병균과 같다

서울은 지역성격(품격)에 투자하는 공간이고(상수, 보지, 지속력)

경기도는 지역개발에 투자하는 공간이다(변수와 진화, 잠재력↗)

경기도는 서울이 분만한 미래의 잠재동력!!

서울은 비도시지역이 없는

100% 도시지역으로 구성된

재건축1번지!

경기도는 맹지천국이고

서울은 대지 지분 천국!

경기도에서 기획부동산이 맹지를 지분으로 판매할때

서울에선 대지 지분을 통해 재개발 작업에 열중중!

#도시지역

성격과 성기의 차이

성격은 진화할 수 있고

성기는 퇴화한다

(∵성격-소프트웨어<정신력>

성기-하드웨어<외모>

늙으면 성격이 성숙해지고

성기 기능은 저하됨)

지역성질(성격)이 품격인 이유다

지역정보는 시간이 지나면 성기(외모)와 같아

기능이 저하됨

경기도 - 갈수록 젊어진다

서울 - 갈수록 늙어간다

주거인구 차이 때문

경기도인구가 꾸준히 증가하고

서울인구는 꾸준하 감소하고 있다

지방인구가 서울 대신

경기도를 선택할 때 고민하지 않는다

서울은 전 세계적으로 거품수위가

가장 높다는 사실을 익히 알고 있는 지경이기 때문

경기도와 서울의 차이 - 희소가치 색깔(개별성)의 차이

희소가치는 투자가치를 분만하기 때문

주거인구가 핵심인구인데

핵심인구인 주거인구가 퇴화한다면

지역 희망이 낡아빠질 수밖에 없는 것

핵심인구가 증가하면 투자자도 증가한다

임기 지난(끝난) 위정자의 인기는 낮아진다

권력의 유효기간이 지난 종이호랑이에 불과하다

그러나 해당지역의 부동산 가치(인기)는 높아진다

새로운 위정자에 대한 기대감이 커서다

세부 계획이 새롭게 정립될 수 있다

(언론에서 예비 위정자와 관련된

희망적인 기사를 내보냄)

강자가 강도로 돌변, 변질될 때 사기꾼이 증가한다

(서울 일부지역)

약자가 강자로 변화될 때 투자자가 증가한다

(경기도 화성 용인 일대)

☎ 010-2246-9741