치솟는 아파트에 넋잃은 서민들의 투자 성공 전략

치솟는 아파트에 넋잃은 서민들의 투자 성공 전략 ◐ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까? 하루가 다르게 치솟는 아파트값을 보면서 자본금이 부족한 서민들이나, 큰 평수로 넓혀 가기 위한 서민들에게 도음을 드리고자 펜을 들었습니다. 필자가 올 초부터 아파트가 내릴 것이라는 버블론자들을 강력하게 비판하며, 진정 서민들의 내 집 마련에 확실한 메시지를 전달하고자 아파트 대세 상승에 관련된 여러 차례의 글을 올렸습니다. ◐ 미래를 예측하는 데는 여러가지 가변성이 존재하지만 시세의 흐름과 정국의 상황, 과거의 반복 되는 정체-폭등의 공식을 보면서 너무나 선명한 아파트 상승이 예견이 되어 하반기에 폭등을 여러차례 언급하였습니다. 실제로 제가 쓴 30여 차례의 장문의 글을 보면 부동산에 무지한 서민들에게 내 집 마련의 확실한 신념을 드리고자 구체적으로 아파트 예측 시세까지 찍혀 있는 경우가 많습니다. ◐ 또한 단 6개월만에 2천회가 넘는 묻고 답하기란에서 용인시를 중심으로 수도권 모든 지역의 3년 시세 예측을 금액까지 적어서 확신을 심어 드리고자 노력했습니다. 결국 약간의 편차는 있지만 대부분의 예측은 현실로 드러나고 있으며, 오히려 그보다 더 높은 수익률이 전개될 것으로 판단이 됩니다. 제가 오죽하면 금기사항으로 여겨지는 내용 즉, 대출을 많이 받아서라도 내 집마련을 해야 한다고 노래를 불렀겠습니까? ◐ 제 부로그에 매일 3-5천명이 들어 오셔서 수많은 정보를 바탕으로 내 집 마련에 성공하신 것으로 판단이 되기 때문에 반 년 동안 잠을 설치면서 답글을 드린 것에 무한한 보람을 느낍니다. 본의 아니게 손해를 보신 분들이 있을 수도 있으니 그 분들께는 죄송하다는 말씀을 올립니다. ◐ 저는 점쟁이가 아닙니다. 미래에 대한 예측은 허무맹랑한 추측이나, 주술적인 판단으로 불가능하며 수많은 자료와, 실전 경험 그리고 그것을 조합할 수 있는 분석 능력이 없고서는 불가능합니다. 이 자리에서 제 자랑을 늘여 놓으려고 그러는 것이 아니라 아파트를 매수함에 있어서 미래에 대한 예측이 고도의 사고 작용이 필요하며, 또한 그러한 확신하에 매수해야 최대한 리스크를 줄일 수 있다는 점을 강조하기 위해서입니다. ◐ 지금 수치로 가늠하기 힘들 정도로 집값이 뛰어 오르고 있습니다. 매도자는 매물을 거두어 들이고 있으며 가련한 서민들은 넋을 잃고 뛰는 집값을 바라보고 있습니다. 이제라도 대출을 받아서 집을 사기 위하여 동분서주하시는 애우님들이 너무도 많으신 것 같아서 미력하나마 도움을 드리기 위하여 제가 아는 선에서 몇 가지 묘책을 제시해 드릴테니 지금이라도 실전에 적용하는데 참고 자료로 삼으시기 바랍니다. ◐ 여기서 한가지 짚고 넘어가야 할 사실은 지금부터의 아파트 흐름은 폭등 가능성이 점쳐지기는 하지만 국지적인 상승과 정체 폭등 하락 등이 함께 동반될 것으로 예측이 되니 매수시에 지역과 아파트 선택이 중요하다는 점입니다. 2006년 11월~2007년 상반기까지 아파트 매수에 성공하기 위한 전략 중 최고는 아파트 시세를 파악하는 것입니다. 1. 가장 중요한 것은 지역의 여건을 아는 것보다 아파트 시세를 꿰뚫는 것입니다.// ◐ 대부분은 그 지역을 잘 알아야만 아파트 수익률을 얻을 것으로 생각 하시는 경우가 많은데 천만의 말씀입니다. 만일 이 말이 사실이라면 해당 지역 주민들과 부동산 사장님은 떼돈을 벌어야 하는데 오히려 그 지역을 너무도 잘 알기 대문에 손해를 보는 경우도 매우 많습니다. 여기서 가장 중요한 것은 그나마 시세 예측력이 가장 뛰어난 국민은행 시세의 과거 흐름을 파악하는 일입니다. 최근에는 국민은행 시세가 실거래가를 따라 잡을 수 없을 정도로 상승하고 있다는 점은 참조하시고 상한가나 그보다 약간 높게 판단하시는 것이 정확한 시세입니다. ◐ 주식에서 특정 종목의 주식 그래프를 보면 해당 회사의 가치가 총망라 되어 있기 때문에 전문가들은 시세 흐름을 꾸준히 연구 검토하여 투자 유무를 진단합니다. 아파트는 주식보다도 시세 자체에 해당 아파트의 가치가 반영된 경우가 많고 유동적인 까닭에 더욱 중요합니다. 하지만 안타깝게도 아파트 하나 하나에 대하여 시세 흐름을 그래프나 모형으로 제시한 경우는 거의 없습니다. 2. 아파트 과거와 현재의 시세 흐름에는 그 아파트 가치가 모두 담긴 보물 창고입니다.// ◐ 왜 과거와 현재 시세가 중요한지 아십니까? 시세의 흐름은 그 지역의 가치와 미래의 발전 가능성, 입지, 교통 교육 환경 등의 제반 요소가 현실화한 수치이기 때문입니다. 즉 시세 흐름을 보면 그 아파트의 가치의 흐름을 알 수 있고, 불투명한 미래 가치를 가장 정확하게 진단할 수 있는 투자의 정석입니다. 그렇지만 안타깝게도 대부분의 서민들은 부분적인 요소에 신경을 쓸 뿐 아파트 시세 흐름에 대한 공부에 매우 소극적입니다. ◐ 이는 제가 알기로는 대부분의 전문가들도 마찬가지입니다. 아파트 시세 흐름은 그 아파트의 모든 것이 담겨 있는 보물 창고임에도 불구하고 이를 등한시한 채 그 아파트에 대한 몇가지 평가 요소만을 가지고 미래 투자 수익률을 점치려고 하기 때문에 기대치의 성과를 거두는 데 실패를 하게 됩니다. 따라서 특정 지역의 아파트를 매수 하고자 할 때에는 단 하루라도 시간을 내셔서 아파트 시세 흐름을 익혀야 합니다. 3. 내용별로 아파트 시세 분석을 따져 보아야 합니다.// ◐ 아파트 시세는 분양가, 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월, 2주 등으로 세분화 할 수 있으며 매수하고자 하는 여건에 따라서 각각의 중요도에 차이가 납니다. 물론 특정 아파트를 매수하고자 할 때에 상기에서 제시한 기간별로 시세 흐름을 검토하는 것은 기본이며, 특정 상황에 따라서 기간의 중요도는 차이가 난다는 것을 알아야 합니다. - 분양가- ◐ 아파트의 본질적 가치를 파악하기 위한 필수 항목입니다. 분양가에 비하여 3년시세가 높지 않은 아파트는 큰 문제점이 발생하지 않고 입지가 유망하다면 매수 하는데 매우 좋은 여건입니다. 주변 아파트에 비하여 분양가가 비쌀수록 미래의 가치는 더욱 높다고 할 수 있습니다. 그렇기 때문에 현재 매수 하려는 아파트의 시세가 엇비슷할 경우에는 분양가가 높은 아파트를 매수 하시는 것이 유리합니다. ◐ 분양가가 높으면 당시에는 불리하게 작용할 수 있지만 보통의 경우는 분양가 가치만큼 단지 여건이 조성되기 때문에 미래의 호재로 작용할 가능성이 매우 높습니다. 분양가가 싸다고 좋은 것은 아닙니다. 분양가만큼 얼마나 멋진 아파트를 짓느냐가 핵심입니다. 예를 들어서 최근 고가 아파트로 물망에 오른 파주 한라 비발디, 용인 공세 피오레, 은평 뉴타운, 송도 포스코, 동탄 메트로 폴리스 등은 분양가에 걸맞는 단지 조성이 따를 경우 오히려 명품 아파트로서 자리매김을 할 수도 있습니다. - 3년시세- ◐ 아파트의 전체적인 가치 흐름을 파악할 수 있으며, 미래 3년 시세 예측의 가장 중요한 자료입니다. 3년 동안의 시세 흐름은 그 아파트의 가치를 종합적으로 진단하는 핵심 요소입니다. 만일에 3년동안 전혀 오름폭이 없다면 그 아파트는 철저하게 소외된 아파트로서 입지, 발전 가능성, 관심도 등의 요소가 최악일 경우가 많기 때문에 매수하셔서는 안 됩니다. 반대로 3년 동안 100% 이상 폭등한 아파트는 입지와 미래 발전 가능성에 매우 높은 비중을 두고 분석을 해야 하며 만일 명품 아파트로서 이러한 요소를 갖추고 있다면 오른 폭만큼의 상승이 따를 가능성이 큽니다. ◐ 그렇기 때문에 3년 상승이 높은 아파트가 명품 아파트로서 미래 3년간 오름폭 만큼 오를 경우가 많습니다. 강남, 분당, 용인, 일산, 파주, 동탄 등이 이에 해당하며 앞으로도 더욱 오를 가능성이 큰 지역이기도 합니다. - 1년시세- ◐ 아파트 매수시에 미래 1년을 예견할 수 있는 기본 자료입니다. 보통의 경우 1년 시세 흐름이 높은 아파트는 그 다음 해에도 시세 상승이 이어 지거나 2년 후에라도 오름폭만큼의 상승을 이어가는 경우가 많은 까닭에 1년 흐름이 좋은 경우도 아파트 매수 여건으로 유망하다고 볼 수 있습니다. 하지만 3년 시세보다 1년 시세가 높은 아파트는 뚜렷한 미래 가치가 존재하지 않는다면 위험성이 따를 수 있습니다. 예를 들어서 최근 초급등한 평촌 꿈마을은 3년 시세보다 1년 시세가 압도하는 경우로 판교 신도시의 후광이냐 거품이냐의 논란으로 뜨거운 지역입니다. -6개월 시세- ◐ 6개월 시세가 폭등한 아파트는 함부로 매수하지 마시고 조정기를 노려야 합니다. 시장 상황이 상승 흐름일 경우에 다른 단지가 상승할지라도 오히려 조정을 맞을 가능성이 크기 때문입니다. 이런 아파트는 바로 매수 하기보다는 조정이 이어지는 시기를 살피면서 유망 아파트 위주로 매수 하시는 전략이 주효합니다. ◐ 만일 많이 오른 아파트 중에서 6개월 시세가 3년 시세보다 높다면 매수할 경우 위험성이 큽니다. 최근 입지가 좋은 수도권 옐로우칩 아파트 30평대 이상의 중대형 평형이 이에 해당합니다. 서울의 성동구, 동작구, 송파구, 강서구, 용산구, 광진구, 서초구 등의 많은 아파트들이 이에 해당하며 용인시, 파주시, 화성시, 수원시, 성남시, 안양시 등의 옐로칩 아파트 상당 부분이 이에 해당합니다 하지만 유리한 조건의 옐로우칩 아파트들이 오르지 않은 경우에는 상기 지역을 중심으로 30평대 이상 중대형 평형 매수에 적극적일 필요가 있습니다. -3개월 시세- ◐ 아파트 매수 타이밍을 잡는데 가장 중요한 시세 입니다. 3년동안 소폭의 오름에 그치다가 3개월 시세가 오르는 아파트는 유망 지역일 경우 폭등 가능성이 매우 큽니다. 예를 들어서 서울은 관악구, 구로구, 영등포구, 은평구, 성북구 등이 전형적인 이 흐름을 보이고 있으며 수도권은 화성시 병점, 구리시, 남양주시 덕소, 안산. 고양시 일부, 용인시 보라지구 등이 이에 해당합니다. ◐ 3년 시세가 40% 이상 오른 지역에서 3개월 시세가 3년 시세와 비슷할 경우에는 꼭지를 잡을 수도 있기 때문에 반드시 미래의 전망을 따져 보아야 합니다. 역으로 유망 지역임에도 불구하고 3년 상승이 거의 없는데 3개월 상승이 큰 폭으로 오르는 중이면 급매 위주의 매수를 할 경우에 매우 높은 수익률을 거둘 수 있습니다. 1개월 시세- ◐ 고도의 매수 타이밍을 요망하는 경우로 초고수들나 흐름을 파악할 수 있을 정도로 매우 어렵지만 꾸준한 관심만 갖는다면 얼마든지 알아 차릴 수 있습니다. 만일 유망지역에서 부동산 평균 흐름으로 3년 시세가 이어지다가 갑자기 큰 폭의 상승을 거두거나 3년동안 소외 지역임에도 불구하고 시세 상승이 10% 이상 오르는 아파트는 급등 가능성까지 예견이 됩니다. 1개월 시세는 잘못 진단하면 대세 상승으로 오인하여 매수를 했다가 낭패를 볼 수도 있기 때문에 시세 흐름 자체를 맹신해서는 안되며 확신이 있을 경우에 뛰어 들어야 투자 수익률을 이끌어 낼 수 있습니다. 4. 해당 아파트뿐만이 아니라 주변 아파트, 동 구 시 등의 아파트 시세 흐름을 따져 보아야 합니다.// ◐ 매수한 아파트 시세뿐만이 아니라 해당 아파트의 주변 시세 동, 구, 시 단위의 아파트 흐름을 점검함으로써 투자 수익률의 안정성과 가치 비교를 통하여 높은 차익을 거둘 수 있는 아파트를 선점할 수 있습니다. 특히 주변 아파트는 모두 과거와 현재 시세를 파악해야 하며 동이나 구 시단위의 아파트 중에서 비슷한 상황의 아파트를 골라서 몇 개 정도만 확인하셔도 많은 도움이 됩니다. ◐ 때에 따라서는 이웃 도시의 아파트 시세 검색도 필요하며 전철노선, 택지지구, 신도시, 평형, 단지수, 입주년도 등의 테마별 시세 비교도 가치 창출에 많은 도움이 됩니다. 예를 들어서 분당 신도시의 상승은 결국 1기 신도시인 고양시, 평촌시, 산본시의 신도시별 테마에 따른 상승을 예견했으며 사실상 2기 신도시급의 신흥 주거타운인 동백의 부각은 파주, 송도의 부상을 알리는 전주곡이었습니다. 또한 분당선 연장선인 죽전-보정의 상승은 기어이 마북-신갈-구갈-서천-영통 일대의 아파트 폭등을 유발하였고, 광교 신도시의 후광을 입은 용인 신봉, 성복, 동탄 상현동 수원 우만, 매탄동의 상승이 정자동까지 시너지 효과를 가져오게 했습니다. 현 시점에서 아파트를 매수 할 경우 매수 기술 7가지 1. 청약 통장을 아끼지 마시고 유망 지역은 릴레이식 청약을 시도 하시기 바랍니다.// ◐ 청약은 분명히 서민들을 위한 최고이자 최후의 내 집 마련의 보검입니다. 하지만 지나치게 자타가 인정하는 그런 곳의 청약에만 몰두한다면 결국은 치솟는 분양가와 집값에 청약 자체마저 힘들 상황을 초래 할 수 있기 때문에 왠만큼 투자 가치가 있는 곳이라면 인터넷 검색이나 묻고 답하기란을 통하여 과감하게 청약을 시도해야 합니다. 분양은 비싸면 비싼만큼 싸면 싼만큼 가치가 따르는 것이지 무조건 저렴하다고 유망한 것은 아니며 보통의 경우 3년 후에 분양가의 50% 이상의 수익률을 내기 때문에 당첨에 최고 우선 순위를 두어야 합니다. ◐ 그런다음 유망 아파트로 갈아타는 전략이 청약을 아끼다가 모든 것을 잃는 경우보다 훨씬 유리합니다. 설령 수년을 기다린 후에 운 좋게 유망 지역에 당첨이 되었다고 하더라도 다른 곳 청약 연후에 갈아타기 한 경우나 수익률은 차이가 나지 않다는 점을 깨달아야 합니다. 지금 이라도 용인시, 수원시, 성남시, 파주시, 김포시, 화성 동탄, 일산, 인천 유망지역, 서울 왠만한 곳 등에 과감하게 청약을 시도한다면 잃어버린 세월을 보상 받을 수도 있습니다. 2. 소외된 지역에서 벗어나는 30평대 이상 중대형 평형을 매수해야 합니다.// ◐ 최근 입지는 좋은데 오랜 기간동안 외면 받아온 아파트들이 상승을 보이고 있습니다. 3년동안 오르지 않은 것은 생각하지 않고 최근 몇 천 올랐다고 매수 하지 않는다면 결정적인 기회를 놓칠 수 있으니 지나친 욕심을 부리지 말고 매수에 적극적이어야 합니다. 지금 이러한 흐름을 보이는 지역은 인천 일부, 안산, 시흥, 화성병점, 향남, 남양주 덕소, 구리시, 하남시, 광주시 일부 서울 관악구, 구로구, 영등포구, 은평구, 성북구 등이 해당됩니다. 3. 대출을 받아서라도 매수에 임하여야 합니다.// ◐ 대출을 귀신보다도 무서워 하는 사람은 부동산으로 시세 차익을 올릴 수 없습니다. 대출을 전혀 받지 않고 내 집을 마련했다고 자랑스럽게 말씀하시는 분들이 있는데, 역으로 대출을 받아서 더 큰 평수의 아파트를 매수했다면 대출의 몇 배 혹은 몇십배의 시세 차익을 거두었을 것입니다. 결국 대출을 전혀 받지 않고 내집마련을 하는 것은 무조건 손해이며, 과거의 경우에 60% 모두를 받고 투자를 한 사람이 최고의 수익률을 거두었다고 보시면 됩니다. 통상적으로 30%-40%의 대출이 수익률과 심리적 안정성에서 가장 좋은 방법입니다. ◐ 여기서 한가지 짚고 넘어가야 할 점은 대출을 무조건 많이 받으라고 선동하는 것이 아니라 대부분의 서민들이 투자 가치가 극히 떨어지는 아파트를 매수 하시는 경우가 많은데 그 중에 가장 큰 요인의 하나가 대출을 활용하지 못하여 싼 아파트에 매달린다는 것입니다. 자신이 감당할만큼의 대출이 이상적이지만 투자 가치를 따지시는 슬기로움도 병행했으면 합니다. 4. 매수시에는 실거래가를 반드시 확인하여야 합니다.// ◐ 매도자는 매도호가가 진짜의 시세인양 착각하기 쉽기 때문에 그 가격이 실제 거래가격으로 착각을 합니다. 특히 매도자 우위 장세인 아파트 상승기에는 실거래가와 매도 호가가 3억 기준으로 6천 이상 벌어지는 경우도 흔하게 발생합니다. 반드시 실제 거래된 가격을 확인하시고 매도호가와 실거래가의 차이가 3억 기준으로 6천 이상이라면 절대로 매수하셔서는 안되며 차라리 기다리거나 다른 아파트로 전환하는 것이 좋습니다. 매도 우위 장세에서 꼭 사고 싶은 상황이라면 매도호가와 실거래가의 중간 정도가 적정하며 그렇지 않은 경우에는 과감하게 매수를 포기해야 합니다. 5. 매수하기 전에 전문가들에게 반드시 검증을 받아야 합니다.// ◐ 매수를 하고 난 다음에 불안해서 질문을 하는 경우는 이미 엎질러진 물입니다. 아무리 유망 아파트가 자신을 유혹을 하더라도 즉흥 구매는 매우 위험하며 닥터 아파트의 유무료 전문가들에게 매수 여부를 확인한 후에 매수를 하여야 최소한 손해를 보지는 않습니다. 매수시에 미래가치, 대출 여부 등을 꼼꼼하게 체크하여 매수를 하시는 것이 바람직합니다. 6. 무주택자는 소외된 아파트를 여유가 있는 분들은 명품 아파트를 노려야 합니다.// ◐ 최근 아파트 상승이 상향 평준화 조짐을 보이고 있기 때문에 과거에 버림을 받았던 아파트들이 무서운 상승세를 이어가고 있습니다. 이웃 도시나 지역의 아파트들이 상승하고 있다면 결국은 소외된 지역까지 파급될 것이 분명합니다. 최근 흐름으로 보아서 이러한 흐름을 잘 읽고 아파트를 매수하신 다면 청약 이상으로 높은 수익률을 거둘 아파트들이 상당히 존재하고 있습니다. ◐ 한동안 주춤거린 블루칩 아파트들이 무섭게 치고 올라갈 흐름입니다. 특히 강남권, 용산권, 목동권, 분당, 용인 죽전, 동백, 일산, 수원, 동탄, 호평 등의 명품 아파트들이 큰 폭의 확대 조짐을 보이고 있습니다. 40평대 이상의 중대형 아파트를 잡을 절호의 기회일 수도 있기 때문에 명품 아파트를 매수 하시는 것이 바람직합니다. ◐ 예를 들어서 한동안 주춤했던 죽전, 동백 택지 개발 지역의 명품 아파트 중대형 평형은 매우 전망이 밝은대 분당 32평과 죽전 명품 32평의 가격 차이는 크지 않지만 분당과 죽전,동백의 40-50평대 아파트 시세 차이가 매우 크기 때문에 죽전 명품 아파트의 투자 가치가 매우 높다고 할 수 있습니다. 이 경우에도 반드시 전문가의 도움을 바탕으로 아파트를 매수하시는 것이 바람직합니다. 7. 다음, 네이버, 야후 검색란을 활용하여 미래의 호재에 대한 정보를 축적하셔야 합니다.// ◐ 최근 신도시 발표 이후에 앞으로 꾸준하게 이어질 대형 호재와 관련된 기삿거리를 축적해야 합니다. 정보는 곧 유망한 아파트를 선점하는 경쟁력입니다. 자료가 풍부할수록 유익한 자료가 축적될수록 그 자료만큼이나 유망 지역의 아파트를 매수할 수 있으며, 그 자료만큼이나 자신도 모르게 훌륭한 배경 지식을 샇을 수 있기 때문에 확신이 있는 투자를 할 수가 있습니다. 정보는 무형의 자산이지만 사슬풀린 프로메테우스처럼 날뛰는 짒값을 내것으로 만드는 마이더스의 손이 될 수도 있습니다. 검색을 생활화 하십시오. 무지에서 벗어나는 가장 빠른 첩경이 애매모호한 정보를 알아 내기 위한 가장 큰 스승이 될 수 있습니다. ◐ 이상으로 현재 내 집 마련을 하지 못하고 치솟는 아파트에 넋을 잃고 바라보는 서민들에게 도움을 드리고자 현 상황에서 최선의 방법으로 여겨지는 몇가지 사항에 대하여 글을 올렸습니다. 아파트는 아무 것이나 사도 오른다는 발상은 매우 위험합니다. 물론 손해를 보는 경우는 많지 않지만 이왕이면 똑같은 금액을 투자 하여 높은 시세 차익을 거둘 수 있는 것이 가장 효율적인 방법이라고 아니 할 수 없을 것입니다. 특히 스스로를 부동산에 대하여 무지하다고 생각하시는 많은 서민들께서는 위에서 지적한 실전적인 전략을 바탕으로 치솟는 아파트에 넋을 잃기 보다는 오히려 환희의 기쁨을 맛볼 수 있는 기회로 삼았으면 합니다. ◐ 이제 더 이상 나랏일에 불철주야 애를 쓰시는 정부 기관에 화살을 돌리지 마시고 스스로가 강력한 무기를 만들어 치솟는 집값의 험난한 파도를 뛰어 넘었으면 합니다. 부디 성공하십시오. 감사합니다.