최근 도시개발의 패러다임이 바뀌고 있다. 지금까지 가장 좋은 땅을 선점해 거의 무작위로 이뤄져 왔던 도시개발에 저성장, 지속가능성, 기후변화대응 등의 개념을 도입하고 있다. 그동안 재개발·재건축이나 외곽지역의 신개발은 개별 사업단위별로 분산돼 이뤄졌다. 그러다 보니 기반시설을 제대로 갖추지 않고 주변 토지이용이나 경관을 고려하지 않은 마구잡이 개발이 진행됐다. 이로 인해 직장과 주거지가 멀어지면서 원거리 통행을 하거나, 에너지와 자원을 많이 소비하는 공간구조가 형성됐다.
저성장·지속가능성·기후변화 대응 개념 이 같은 문제점을 극복하기 위해 최근에는 도시개발 우선순위 기준이 재정립되고 있다. 우선 자연환경 훼손 등의 환경적 비용을 최소화하고 농지를 최대한 보존, 복원, 창출해 환경적 편익을 최대화하는 방향이다. 또 교통·물류 비용을 줄이고, 자동차 교통에 의한 대기오염 및 온실가스 배출의 환경적 비용을 최소화하는 것도 고려요인이다. 마지막으로 기반시설 비용을 최소화하고, 이미 공급된 기반시설의 활용도는 최대화하는 것도 중요하다. 이를 위해 쇠퇴지역의 도시재생과 연계해 기존 개발지역의 토지 자원을 잘 활용하는 게 중요하다. 이용률이 낮거나 이용하지 않는 토지를 재활용해 개발밀도를 증가시키고 도시활동을 추가적으로 수용하는 재개발·재정비의 필요성과 가능성을 우선적으로 검토할 필요가 있다. 특히 역세권 등 대중교통 중심의 복합·입체개발을 통해 개발수요를 집약적으로 흡수할 수 있는 방안을 적극적으로 마련해야 한다. 기성시가지에서 재개발로 인한 혼잡과 오염의 사회적 비용이 너무 크거나 개발 수요가 많은 경우, 재개발에 오랜 시간이 걸릴 것으로 예상되는 경우 등은 미개발 지역에서 신개발의 대안을 모색한다. 이때의 신개발은 개발축을 고려해, 특히 대중교통을 중심으로 집약적으로 이루어질 수 있도록 유도한다. 또한 기개발지역과 물리적・기능적으로 긴밀한 연계성을 도모해 추가적으로 발생하는 교통비용과 기반시설의 공급비용을 최소화해야 한다.
향후 도시개발은 기성시가지 재개발이 최우선
외곽지역에서 신개발이 난개발을 초래하지 않도록 하기 위해서는 개별 사안별로 그 타당성을 심층적으로 검토하여 결정해야 할 것이다. 먼저 도시개발 수요, 특히 대상 지역에 대한 최종 입주자의 입지 수요가 도시개발을 정당화할 만큼 충분히 존재하는지, 도시개발에 소요되는 투자비용이 적정하게 평가되고 구체적이고 현실적인 재원조달계획이 마련되는지, 교통과 공급처리시설 등 기반시설의 공급이 충분한지 등을 검토해야 한다. 자연환경과 생태계, 역사문화자원, 경관자원 등이 훼손되거나, 환경오염 및 주변의 토지이용에 부정적인 외부효과가 초래되는지, 도시개발로 인해 저소득층 등 사회적 약자의 경제기반이나 주거기반 등 생활기반이 훼손되지 않는지 등도 따져야 한다. 결과적으로 향후 도시개발의 우선순위는 기성시가지의 재개발, 기성시가지 인접 미개발지 및 외곽지역의 신개발이라고 정리할 수 있겠다. 이러한 원칙을 광주 지도상에 적용해보면 대강 앞으로 도시개발을 그려볼 수 있지 않을까?