땅이란 무엇인가?-----Series 4편

[김형선박사]

땅이란 무엇인가?-----Series 4편

땅이란, 토지투자란 무엇인가?

토지 투자는 유지비용을 감당할 수 있거나, 총 투자자본 이상으로 원하는 수익을 얻을 수 있는 가격으로 가치의 상승이 가능하다는 희망으로 하는 토지에 대한 투자이다.

토지 투자를 하려면 부지런해야 한다.

투자자는 지역사회의 성장패턴을 분석하고, 그것이 지역사회에서 미래의 기반시설에 어떻게 연계되어 계획되어지는지를 알아야 한다.

새로운 도로 및 기타 계획된 프로젝트(지방, 시, 도 및 국가계획)가 그 지역의 가치를 높인다는 것을 알게 되면, 그 지역에 대한 토지 투자를 고려해야 한다. 토지 매도자와 협의하여 시장가격 이하에서 자산의 매입에 소요되는 장기 비용의 자금을 지급할 수 있게 된다면, 그 투자는 투자자에게 매우 매력적인 투자인 것이다.

1. 토지 투자의 장점

경제적인 이득은 기본 가격이 낮은 나대지가 상업지구나 공원을 포함하는 지역으로 되어서 변경되어 가치가 최대한 상승되는 것이다. 토지 투자를 위한 상황이 유리할 때 투자자가 투자를 위한 시간과 능력을 가지고 있다면 위험부담은 거의 없다. 토지 투자의 핵심은 지역사회의 성장패턴을 적절하게 평가하고 향후 개발을 위한 청사진을 확보하는 것이다.

2. 토지 투자의 단점

지방자치단체들의 장래 계획과 추진방향이 180도 바뀌는 경우는 거의 없다.

토지에 대한 장기 투자는 투자자가 생각하는 것 보다 훨씬 더 어렵고 훨씬 많은 비용이 들 수 있다.

세금이 예상 보다 2~3배 올라갈 수도 있고 물가상승도 고려해야 한다. 또한 지방자치단체들은 건축규제 및 계획의 유보를 통하여 기본 시설이 들어설 때까지 합리적인 개발을 제한할 수도 있으며, 기반시설에 대한 비용을 재산 소유자들에게 부과할 수 있다.

네번째로 땅의 생명은 도로다.

땅의 가치는 도로가 결정한다.

이것은 도로가 차지하는 것이 땅에서는 투자의 대부분으로 봐야 한다는 것이다.

몇 번을 강조해도 부족함이 없는 것은 땅 투자의 첫 번째 요소는 '도로'다.

우리나라의 경우 서울과 수도권에 전 인구의 50%가 집중되어 있다. 인구가 집중된 경우 이러한 사람들이 땅을 구입하고자 하는 소비자인 셈이다.

그런데 도로에 막혀 움직이기가 어렵다면 아무리 좋은 상품이라 하더라도 대중성을 가지지 못하게 되어 구매력이 떨어질 수 밖에 없다.

따라서 땅의 위치는 도로와 가까운 곳 다시 말해서 구매력이 있는 서울과 수도권에서 멀지 않은 자동차로 1시간 이내의 곳에 위치해야 제대로 된 가치를 인정받게 된다.

또한 땅의 위치에 따라 도로와 연결되어 있지 않은 땅은 아무 쓸모가 없다는 것이다.

이러한 관점에서 보면 맹지는 제로에 가깝다.

따라서 맹지는 주변 가격보다 절반 이하인 경우가 대부분이다.

천안, 아산 지역 땅값 견인차 역할은 경부고속철도 개통이었다. 서해안 고속도로의 개통은 잠자고 있던 서산, 당진의 토지시장을 뒤흔들어 놓았다.

전철 개통 지역은 예외 없이 개발계획 발표, 공사착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 나타나면서 상승을 더해갔다.

이러한 모든 지역들은 도로 개통이라는 호재와 연결된 경우가 대부분이다.