미국 볼티모어,신시내티 주택 가격 대비 한국 아파트 가격 전망

[한수수]

트 나중에 어떻게 될것인가 2편 [5]

쏠몽 (scap****)

주소복사 Clipboard.init("copyUrlButton", 40, 11 ); 조회 428 11.11.13 21:52

댓글을 보니 제가 하고 싶은 얘기에 대한 부분을 지적해주셨네요~ 점점 댓글의 수준이 높아지는거 같습니다 ^^

우린 첫째 시간을 통해서

정석적으로라면 미국의 주택시장과 수도권의 아파트 시장의 침체가 4-5년정도 더 이어질수 있음을 말씀드렸습니다.

 하지만 폭락의 가능성보다는 정체되는 양상후에 다시 2015년정도 이후후에 물가상승률정도의 상승기조(과거와 같은 폭등이 아닌...)가 될수 있는 기전을 대치동 모아파트의 예를 들어 설명드렸습니다.

그리고 현재 가계대출이 늘어나고 있어 수도권 아파트가 자칫 장기침체로 갈수 있는 가능성도 일부 있다는 점 꼭 염두에 두시고 있어야하되

하지만 정석대로 되지 않을 변수가 있음도 말씀드렸는데  변수에 대한 자세한 얘기는 추후 더 풀어드리기로 하구요. 변수까지 고려하셔야 좋은 투자를 하실수 있을겁니다.

이번 시간에는 그러면 과연 저평가 부동산과 고평가 부동산의 기준을 어떻게 잡을것이냐에 중점을 두고

말씀드리기로 했던 볼티모어 이야기를 해드리겠습니다.

사실 이 아파트들과 주택가격은 제가 조사한것은 아니고 실제로 얼마전에 지인이 문의해 오셔서 알게 된 가격들인데요... 참 유용한 정보가 될것입니다.

오늘 제가 연식에 대한 말을 드릴텐데... 연식을 잘 이해하시기 바라고 그리고 집값대비 년월세 몇프로인가...

그리고 연식에 대한 개념과 더불어 수요의 부족에 대한 이해도 하셔야겠습니다. 어려운 얘기들은 아니므로 찬찬히 설명해보겠습니다.

그리고 무엇보다 저평가의 기준에 집값대비 월세 환산법은 기본으로 익혀두시기 바라겠습니다.

우선 우리의 주택이나 아파트 가격에 대한 선입견을 바꾸기 위해선 볼티모어에 대한 설명이 필요하다고 보여지네요. 우선 볼티모어지역은 미국에서도 좀 잘사는 동네에 해당합니다. 그리고 볼티모어에서 일부지역의 좋은 학군은 우리나라로 치면 8학군처럼 미국내에서도 좋은 학군에 속하는 동네입니다.

제가 미국의 지인으로부터  문의 받은 가격은 볼티모어내에서 아주 학군 좋은 지역은 아니구요. 새로 마련된 주택지인데  2005년 준공 2000스퀘어피트 약 55평형 2층이고 타운하우스처럼 생긴 콘도 가격 16만불(약 1억8천)

1800스퀘어피트(50평형) 2층 타운하스 21만불(약 2억 4천) 좀더 좋은것은 25만불(약 2억8천)

나와있는 가격이 이정도구요.

이 50평형 타운하우스가 볼티모어내 학군좋은 지역에 위치할경우는 10만불이 추가되서 30 - 35만불 정도 한다고 합니다. 30만불이면 우리돈으로 3억 5천입니다.

자... 다시 말씀드리지만

미국의 경우는 월세가 아파트보다는 콘도나 타운하우스가 더 비싸고

그중 단독주택이 가장 선호대상이라고 말씀드렸습니다.

미국의 가장 학군이 좋은 지역에

미국의 아파트보다 선호되는 타운하우스가 현재 3억 5천에서 4억으로 살수 있다는 점은

저는 반드시 현재 아파트에 미쳐서 무리한 대출을 하고 계시는 일부사람들이 꼭 염두에 두셨으면 하는 바램이 있습니다. 그 타운하우슨 2층짜리이고 1층은 거실과 부엌이 있고 2층에는 방 3개정도가 있습니다.

이런 2층짜리 주택처럼 생긴게 아파트처럼 덕지덕지 붙은게 바로 타운하우스인데...

1,2층 연면적 합쳐서 50평형입니다.

저는 작년에 신시내티에 아는 지인이 새로 구입한 단독주택을 방문하였습니다. 정확히 평수는 못들었습니다만 제가 보기엔 1,2층 합치면 50평은 되어보이는 집입니다. 부엌도 갖춰져 있고 식탁도 있고 제가 보기엔 한국의 어느집보다도 고풍스럽게 느껴졌습니다만 이정도는 미국에서는 중간정도에 속하는 인테리어의 집이라고 하더군요. 더 좋은 식탁과 인테리어가 많다고 하면서요. 2층 욕실에서는 월풀욕조가 있고 그 욕조 위로 창문으로 하늘이 보이는 집인데도 말입니다.

그 집의 가격은 23만불정도에 작년에 구입했다고 합니다. 우리 돈으로 하면 2억 5천정도 되겠죠

신시내티는 볼티모어에 비하면 부자동네가 아니구요. 그렇다고 그 주택이 시골지역은 아니고

신시내티에서도 학군이 괜찮은곳이라 합니다. 학군이 가장 좋은곳은 아니지만 학군이 나쁜곳도 아닌...

마당은 0.5에이커이니 600평정도가 있었구요.

지하실도 있었고

그 가격이 2억 5천이었습니다.

제가 느끼기에 이런 똑같은 집이 한국에선 시골 촌 산골에 있더라도 그 집은 3억이상을 받았을겁니다.

저는 현재 아직도 우리나라 주택이나 아파트에 건축비 거품이 있다고 생각하고 있습니다.

왜냐면 제가 가끔 경매에서 확인하는 시골 전원주택3층혹은 4층짜리가 이 4-5억선에 있는것들이 있는데

글세요. 제 생각엔 집이 아무리 속을 좋게 만들었다 해도 건축비 거품을 뺀다면 사실 2억으로 충분한 가격대가 아닐까 하는 생각을 하곤 합니다.

자 다시 제 친구들 얘기로 돌아가보겠습니다.

분당 24평 5억

남양주 48평 5억 아파트

하지만 이 가격이면

볼티모어에 학군 좋은 지역에

미국에선 우리나라의 아파트보다 선호되는 타운하우스 50평짜리를 를 3억5천 - 4억선에 하나 사고도

1억이 남게 됩니다.

볼티모어에서는 그럼에도 불구하고 현재 비어있거나 closed된 집이 많아서 현재 나와있는 매물이 너무 많아서 내년초까지 집값이 떨어질거란 전망이 우세하다고 합니다.

그렇다고 해서 꼭 분당이나 남양주가 고평가다라고 단정짓고 싶진 않습니다. 하지만 우리가 우리의 세계에서 가격을 매기는 일을 좀더 외국의 예와 비교해서 진정한 가치산출에도 관심을 가져야한다는 의미로 드리는 말씀입니다.

부동산은 절대적 가치가 아닙니다. 수요공급에 의해 결정되는 상대적 가치입니다.

수요가 많아지면 가격이 오르고 상황이 안좋아져서 사람들이 집을 팔 지경에 대서 집 매물이 많이 나왔는데

은행빚때문에 3개월내에 처분해야하는 사람이 많다면 일부는 그 가격을 1억 2억 손해보고도 처분을 해야하는게 부동산입니다.

이런 의미에서 향후 아파트에 대한 현재의 과도한 공급이 가져올 부작용은

일부지역에 있어서는 말 할수 없이 심화될것입니다.

차라리 그때는 강남이 나을수도 있습니다. 이유는 강남은 그래도 학군때문에 꾸준한 수요가 있기때문이죠.

팔도강산을 한번 돌아다녀보시명 아파트 없는곳이 없습니다. 과도한 투기붐은 아파트의 과잉공급을 가져왔는데 나중에 수요가 없을 경우 일본의 아파트처럼 흉물로 빈집이 되어질수도 있습니다. 일부 지역은 반드시 그렇게 될것입니다.

그럼 아까 제가 연식에 대한 얘기 드린다고 했으니 연식에 대한 설명을 드리겠습니다.

연식은 사실 자동차에 해당되는 얘기입니다.

어떤 차가 2001년식이고 현재 12만킬로미터를 사용하엿고 지금 차를 팔아도 150만원뿐이 안받는다고 합시다. 2001년에는 1000만원짜리였는데말입니다. 150만원짜리 차인데도 뭐 하나 고장나면 10만원씩 꼴아박아야하니 고쳐서 쓰기에는 값도 나오지 않습니다.그래서 그는 이 차를 150만원에 폐기처분하고 새차를 사게 됩니다.

아파트는 그렇지 않습니다.

1980년도에 지은 아파트가 그당시에는 쌌더라도 현재는 몇억의 가치가 있고 또 재개발루머라도 생기면 하루에도 몇천씩 오르는게 아파트의 모습이었습니다.

여러분 아파트의 가치를 잘 생각해보시면 아파트란 좁은땅에... 예를 들면 강남역이라는 지역이 너무 좋고 살기 좋은 땅인데 땅은 좁고 살 인구는 많으니 돈을 들여 더 높이 짓더라도 이익이 되는

즉 땅에 대한 가치와 수요가 있을때 그 건축비와 무관하게 가치를 인정받을수 있는것입니다.

즉 사람이 많아 땅이 비좁아서 위로 높이 올릴수 밖에 없는 지역에서 가치가 있는겁니다.

하지만 일부 지방의 아파트는 어떻게 지어졌습니까? 허허벌판에 세워져있습니다.

건축업자들이 전이나 과수원같은 평당 10만원도 안되는 땅을 사들인뒤에 공무원들과 짝짝꿍해서

대지로 변경한뒤에 건축허가 받고 지어 올린뒤에 아파트 하나에 2억 3억 받은것입니다.

집 한개를 받은게 아니라 층층이 몇억씩 받아 먹은것이기때문에 그들이 남겨먹는 이익금은 상상초월입니다.

송도니 뭐니 영종도니 뭐니 다들 그렇게 아파트를 지어놨습니다.

하지만 지방의 아파트의 경우 어느 지역은 주변이 그냥 논밭같은 땅인데 아파트만 덜렁 지어진곳도 있습니다.

이 아파트가 20년후 년식이 나빠졌을때 가연 이 아파트를 재건축할 비용이 그 가치를 인정받을수 있을까요

물론 그 곳에 인구가 늘고 수요가 많다면 인정받겠지만

그렇지 못하다면 이 아파트는 중고차처럼 년식이 오래된 중고아파트 취급을 받게 될것입니다.

어차피 평당 10만원도 안되는 지역의 토지였으니

그 낡은 아파트가 부서지고 나면 그곳은 다시 그정도 가격의 토지인곳으로 되돌아갈수도 있습니다.

 그러므로 추후 아파트를 고를때 연식이 중요합니다.

여러분이 2005년도이후에 지어진 아파트를 사신다면 그래도 앞으로 20년 30년은 그나마 그곳에서 살수 있습니다.

하지만 지금 이미 1990년도에 준공되서 20년이 지난 아파트가 앞으로 10년후 여기저기 물도 새고 고칠게 많은데 그곳에 수요가 없어질경우

그리고 스태그플레이션이 지속되서 철이나 시멘트등 그런 가격의 증가로 건축비의 증가가 가속화될경우

그 아파트는 그곳에 재건축비용이 커져서 돈을 투자할 가치가 없어져버립니다. 수요가 없는 지역에 아파트를 짓느니 옆에다 주택을 짓는게 건축비가 저렴할테니까요

중고차를 들고 여기 저기 고치고 인테리어 하고 새차로 만들거 없이 폐차해야하는 경우가 되는것입니다.

수리비가 계속 나가서 차라리 다른 새차를 타는게 나을지경일테니까요.

그러므로 강남과 같은 인구 밀집지역이 있는 아파트가 아니라면

추후 재건축이 불가능할뿐더러 아파트는 낡아져 수리비만 축내지 않는가 염두에 두시고

아파트 연식을 적어도 2000년 이후로해서 선택을하셔야합니다. 특히 지방의 아파트들은요..

아파트가 영원불변의 가치를 지닌것이 아니라 일부 아파트들은 중고차처럼 낡아질수 있다는 사실...

아셔야하고 이는 근거없는 얘기가 아닌 일본에서 실제로 일어난 일들입니다.

윤수일의 아파트라는 곡의 마지막 구절에 이런 가사가 있죠 "쓸쓸한 너의 아파트.. 쓸쓸한 너의 아파트..."

그 가사처럼 되어버릴수도 있습니다.

자 그럼 볼티모어의 예로 월세 설명하며 오늘은 마치도록합니다.

볼티모어의 콘도... 콘도중 다수가 우리나라 아파트처럼 단층인데 제 지인이 사고자한 콘도는 타운하우스처럼 2층짜리 콘도구요. 16만불에 나왔지만 14만불정도에 살수 있을거 같다고 하네요. 관리비는 한달 200불정도 내야한다고 합니다. 관리비가 비싼대신 뭐 지붕이 고장나거나 하면 수리비 일체 보장해준다고 하네요.

21만불짜리 타운하우스는 관리비가 좀 싸서 50불정도면 되구요

55평짜리 14만불(1억6천) 짜리 콘도는 월세로 주면 월 1500불정도 받는다고 하네요. 관리비는 주인이 내는거라고 하니까 그러면 월 1300불정도 월세 수익이면 1년이면  15600불...정도네요.

그러면 14만불 투자해서 1년 수익이 1만 6천불정도니까

이자로 따지면 10프로가 조금 넘습니다. 11.5프로 되겟네요.

이런 콘도는 14만불에 살수만 있다면 년 이자 11프로가 보장되는 상당히 괜찮은 투자대상이 됩니다.

한국아파트가 그런가요? 한국아파트가 그런 월세를 받으려면

5억짜리 아파트는 월 500만원을 받을수 있어야합니다.

아파트 가격대비 월세를 얼마를 받을수 있느냐는 매우 중요합니다. 이는 현재 그 아파트에 대한 수요를 가늠하는 지표도 될수있고요. 수요가 없으면 월세는 내려가니까요...

이렇게 설명하면 그럼 전세 5000만원에 월세50만원인 것은 어떻게 계산하냐고 물으실텐데

그 5000만원을 은행에 맡겨서 안정적으로 받을수 있는 이자로 계산하면 됩니다.

그러면 은행이자 1프로도 안되는데 1프로로 계산하냐고 하실텐데..

그럴건 없구요. 저축은행이나 또 1금융권중에서도 정기예금을 할경우

즉 1년단위로 해서 할경우 연 3-4프로정도 주는곳이 잇습니다.

암튼 어디다 맡기던 간에 예금자 보호 할수 있는 금액으로 나눠서 그 5000만원을 맡겼을때 1년에 벌수 있는 이자를 더하면 됩니다. 대충 4프로 받을수 있는 은행이 잇었다치면

5000만원의 4프로 즉 200만원을 추가하면 되죠

월세 50만원이 12달이면 1년에 600만원 수익에 4프로이자인 200만원을 더하면 년 800만원의 월세수입이 있다고 계산하시면 됩니다.

제 생각에 한국의 경우 아파트집값대비 월세를 5프로정도 받으면 적정수준이 아닐까 싶습니다.

그보다 못받을 경운 아파트 가격에 거품이 있다고 보시면 됩니다.

이런 면에 있어서 2층 혹은 3층짜리 주택은 훨씬 유리하죠.

5억짜리 아파트 년5프로에 해당하는 월세 230만원 받기 사실 힘들죠...

그런식으로 따져 보시면 월세대비 집값의 고평가와 저평가가 나옵니다.

달러가 어떻게 될것인가는

사실 미국의 주택의 앞날과 그리고 서울아파트의 운명이 그에 달려있다고 보고 있습니다.

그리고 현재 침체되는 미국의 주택시장이 지금이 기회이나 아니면 긴 침체의 시작인가를 가늠하는 얘기들이 튀어나올텐데요...

미국은 모기지라는 독특한 금리제도가 있습니다. 30년만기.. 게다가 고정금리로 현재는 3.9프로까지 떨어졌다고 들었는데... 이 제도를 잘 이용할경우 수익의 모델이 생길수 있습니다.

하지만 정석적인 원리를 무시하지 못하는 이유는

경기부양으로 풀린돈인 서민에게 돌아간것이 아니고

그 경기부양으로 풀린돈마저 은행이나 정치가등 기득권들과

오히려 정부의 투자기관이 투기기관처럼 변질되서 움직이고 있기때문에

앞으로 주택가격이 오르더라도 그 수요를 감당할것인가에 대한 것을 꼭 생각해야합니다.

즉 돈이 점점 소수에 집중되어지고  서민들이 돈이 없어 집을 살수 없는 지경으로 가는데

수많이 지어진 집과 아파트의 운명이 어찌 될지에 대해서는 한번

수요공급의 측면에서 생각해야합니다.

이는 아파트를 제품으로 생각하면 안되고 아파트를 기호품으로 해석해야합니다.

원더걸스가 입던 원더우먼 복장을  옥션에 내놓으니 1천만원에 사겠다고 나타나는 사람이 있으면 1천만원이 되는것이고

가장 비싸게 사겠다고 나선사람이 10만원이면 10만원짜리가 되는것입니다.

그리고 많은 분이 궁금해 하는 전세난에 대해서

저만의 의견을 드리도고하겠습니다.

전세난이 아파트가격이 오르는 전조신호인가 아니면 전세가격에 거품이 있는것인가에 대해 풀어보겠습니다.

맨 마지막 의견은 4편이나 5편즈음에 드릴텐데

사실 결론은 하나입니다.

투기의 시절은 지나갔으니 활용가능한 땅이나 혹은 활용코자하는 주택이나 아파트를 사십시오.

그리고 대출을 껴야한다면 50평형에 대한 욕심은 버리시고 24평형을 택하시길...

특히나 대출을 끼고 아파트를 사는 분들은 판돈을 낮춰야합니다. 지역에 따라서 다르긴 하겠지만 일부지역의 예를 들면 5억의 판돈을 평수를 줄여서라도 2억이하로 낮춰야합니다.

미국에 사는 분도 마찬가지입니다. 미국사는 분들 보면 2명이 살아도 방이 3개 4개짜리 주택을 구입합니다.

주택에 대한 욕심을 버리고 좀 줄이고 작은집 하나와 추가로 농지를 매입하는게 더 나은선택일수 있습니다.

이에 대한 설명은 밀가격과 국제쌀가격을 근거로 설명드릴테니 참조하시길...

로버트쉴러교수... 미국에 가장 권위있는 부동산쪽 경제전문가이자 예일대 교수께서 이런 얘기를 하셨죠.

유럽의 경우를 봐도 집이나 땅값의 급등이 있었지만 결국 20-30년의 큰주기로 봤을때는 결국 물가상승율정도에 불과했다. 즉 단기간에 오르고 나면 그후에는 침체되는 현상이 반복되어왔다는것이죠.

미국에 살고 있고 또 미국의 기사를 모두 읽으시는 분은 이 로버트쉴러교수의 예측을 추후에도 주목하시기 바랍니다.

왜냐면 이분은 정말 놀람게도 2008년도에 미국부동산 단기바닥까지 맞췄던 분입니다. 이분의 분석의 의견이 미국부동산 예측에 도움이 될것입니다.

단 그렇다고 정석적으로 무조건 침체만을 얘기하기에는

그럼에도 변수가 존재하는데 사실상 그런 변수처럼 추가로 부동산이 오르는 예도 있습니다.

중국이 그러했죠.

그래서 반드시 여러변수로 접근하되

결론적으로는 그 변수상에서 가장 저평가된 것을 싸게 잘 구입하는게 관건이 되겠습니다.

과연 토지에 아파트를 건축하는 비용은 얼마일까

저들이 남기는 돈은 얼마일까...

세상에 공짜가 없다면 그들이 돈을 벌고 누군가는 그것으로 인해 손해를 봐야하진 않을까 하는 생각을 계속해야합니다.

저평가 찾기에 주력한다면

즉 그것이 농지의 과수원의 과일이 됬던 아니면 월세가 됬던 상가세가 됬던간에

여러분이 땅이던 집이던 아파트던 상가던 그 투자한 금액의 10프로를 1년에 벌수 잇다면

요즘같은 저금리시대에 있어서는 상당히 괜찮은 투자가 됩니다.

%제가 현재 스퀘어피트와 에이커를 평으로 바꾸는것을 제가 스스로 계산해서 올리고 잇는 혹 오류가 발견된다면 지적바라겠습니다