스크랩 외부전문가칼럼 분양시장에서 본 주택시장 상승동력

[.오칠이아빠.]

강남 재건축시장이 요동을 치고 있습니다. 지난주에는 저가매물이 소진되며 반등세를 보이다 이번주는 조합 비리가 적발된 정비사업에서 매수세 끊기고 매물이 늘어났습니다. 예측가능한 리스크라면 휘둘리지 않는 투자의 안목이 필요합니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 봄 분양시장 성수기(3~5월)를 앞두고 분양시장으로 보는 주택시장 모멘텀(상승동력)을 들여다볼까 합니다.

2017년 봄 분양시장 성수기가 늦게 찾아오고 있습니다. 11.3대책에 이어 중도금대출, 잔금대출, 이주비 대출 등 각종 규제책으로 분양시기가 늦어지고 있습니다.

관리처분인가를 받은 정비사업이더라도 이주비대출 은행을 확보하지 못해 이주철거가 늦어지면서 분양시기도 늦어지고 있습니다. 또 일반분양의 중도금 집단대출 은행을 확보하는데도 시간이 걸리고 있습니다. 이자도 오름세구요. 11.3대책 이후 가라앉은 분양시장 분위기로 건설사가 분양를 서두르지 않기도 합니다.

먼저 서울 봄 분양시장을 봅니다. 지난해 3월말 개포 래미안 블래스티지처럼 모멘텀이 기대되는 분양단지는 없습니다. 그래도 재개발 재건축 분양물량이 쏟아집니다. 분양의 질이 좋아 주택시장 영향력은 큽니다.

봄 분양시장 성수기에는 강남구 서초구 송파구 등 강남3구 분양단지는 없습니다. 반포 센트럴자이(신반포6차), 래미안 강남 포레스트(개포시영) 등이 하반기로 분양이 연기됐습니다.

대신 강동구에서 마수걸이를 합니다. 고덕주7단지를 재건축하는 고덕 롯데캐슬 베네루치가 4월 분양예정입니다.

지난해에는 고덕주공2단지의 고덕그라시움이 완판됐습니다. 하지만 올해는 소유권이전등기시점까지 전매가 금지된데다 중도금 대출이자도 오르고 수분양자는 분양보증 대출건수 제한을 받게 됩니다. 입주시점 잔금대출 규제도 받게 되구요. 투자수요층이 줄어들 것입니다.

총 1,859가구 중 867가구를 일반분양합니다. 9호선 4단계 연장선 한영외고역(가칭) 역세권이라는 입지가 청약자들에게 어떻게 평가받을지 주목됩니다. 분양가는 평당 2천2백만원 안팎이 예상됩니다. 7단지 분양성적은 분양대기중인 고덕주공 3, 5단지 분양가 및 완판에 큰 영향을 미칠 것입니다.

은평구도 정비사업 일반분양이 쏟아집니다. 수색증산뉴타운에서 첫 일반분양이 시작됩니다. 수색4구역 롯데캐슬(5월)입니다. 완판될 경우 대기중인 증산2구역, 수색9구역, 수색6구역 등 지분 시세에 영향을 미칠 것입니다.

하반기에 분양예정인 인근 서대문구 가재울뉴타운 5, 6구역에도 마찬가지구요.

응암10구역을 재개발하는 백련산 SK뷰 아이파크(3월)도 주목됩니다. 응암 1, 2구역과 응암11구역 등 분양물량이 잇따라 대기하고 있기 때문입니다. 녹번역 분양권(래미안 북한산 베라힐즈, 힐스테이트 녹번) 프리미엄에도 영향을 미칠 것입니다. 또 대조1구역 갈현1구역 불광5구역사업속도에 모멘텀이 될 것입니다.

영등포구 신길뉴타운의 경우 신길5구역의 보라매 SK뷰 분양성적이 중요합니다. 신길뉴타운은 7구역, 11구역이 래미안 브랜드로 갈아입었습니다. 지난해 14구역이 신길뉴타운 아이파크로 분양해 완판됐습니다. 5구역은 여의도 접근성과 7호선과 신림선 환승역이 될 보라매역 역세권으로 입지가 뛰어납니다. 12구역, 8구역, 9구역이 하반기에 분양예정입니다.

경기권에선 단연 고덕국제신도시 시범단지 분양이 관심사입니다. 평택이 미분양관리지역이라는 오명을 씻을까요? 삼성전자 등 산업단지의 배후주거지로서 직주근접 아파트의 위력을 발휘할수 있을까요?

고덕국제도시는 전체 분양물량의 50%를 전국에 거주하는 1순위자에게 우선 공급하는 전국구입니다. A9블록 자연앤자이(공공분양)이 3월 첫분양을 시작합니다. 제일풍경채(A17블록), 고덕파라곤(A8블록)이 뒤이을 예정입니다.

동탄2신도시에선 북동탄 주상복합 분양이 줄줄이 대기하고 있습니다. 북동탄 동탄역 주상복합 대장주라고 할수 있는 C11블록 롯데캐슬이 하반기로 분양이 연기됐습니다.

봄 분양시장 성수기엔 C6블록 3차 동원로얄듀크가 동탄역에서 가장 가까워 인기가 높을 것입니다. C3블록(대방노블랜드), C9블록(파라곤)도 분양대기중입니다. 분양성적에 따라 동탄역 역세권 아파트와 분양권 가치가 재조명될 것입니다.

수도권 주택시장에서 봄 분양시장 성적이 중요합니다. 분양단지 대부분이 재개발 재건축 등 정비사업지이기 때문입니다.

분양이 잘돼야 수익성이 좋아져야 조합원 추가부담금이 줄어듭니다. 또 다른 정비사업의 이주비대출 중도금대출 등 집단대출이 순조로울 것입니다. 만약 분양성적이 좋지 않아 미분양 물량이 늘어날 경우 정비사업 속도가 집단대출 문제 등으로 느려질 가능성이 높습니다.

다만 풍선효과로 재고아파트와 분양권이 강세를 보일 가능성이 있습니다. 또 이미 집단대출을 받고 이주철거 또는 공사중인 정비사업 시세가 상승세를 탈 수 있습니다.

이처럼 봄 분양시장 성수기에 분양성적이 3월 이후 수도권 주택시장 모멘텀에 중요한 역할을 할 것입니다. 

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.