부동산 절세 모르면의 저자는 부동산의 수익률을 결정하는 것은 세금이므로 이에 대한 학습이 필요하다고 주장하고 있다. 2차납세의무자는 법인의 과점주주자이고 연대납세의무자는 공동상속자가 된다. 건물, 주택, 토지는 재산세의 대상이나 주택과 토지만 종부세의 대상이다. 또한 사업용 토지는 별도합산과세대상이지만 공시가격 80억 이상에만 종부세가 과세된다. 종부세는 12월15일까지 고지납부하며 양도세는 2개월이내에 하고 두건이상인 경우 익년 5월에 확정신고가 필요하다. 건축물은 시가표준액의 70%에 0.25%의 단일세율이며 주택은 60%에 0.1~0.4%로 누진이다. 1
취득세는 신고가액과 시가표준액중 높은 것으로 하는 것이 원칙이나 경매나 공매의 경우는 낙찰가가 더 낮아도 인정해준다. 농지취득세는 신규가 3.4%이고 2년이상 자경한 경우 1.6%로 낮아지고 일반 매매는 4.6%다. 비사업용 토지에 대한 종부세 종합합산과세는 공시지가 합계액이 5억초과시 1~3%로 과세되며 사업용은 0.5~0.7%로 저율과세된다. 양도세는 1년미만 50%, 2년미만 40%이고 그 이상은 6%부터 42%까지 누진된다. 2
법인의 과밀억제권역 취득세중과는 구로/가산디지털단지와 같은 산업단지의 경우 적용되지 않으므로 공유오피스로 저렴하게 임차하는 방법도 좋다. 3 수익형의 대표주자인 상가는 공실위험성을 주의해야 한다. 단순 임차료의 손실뿐 아니라 관리비부담도 있고 임차료를 낮추면 임대료상한제로 장기간 고생할 수있으므로 더욱 주의가 필요하다. 소상공인 상권정보시스템에서 지역별 업종별 추이, 매출, 인구, 특성 등 기본 상권분석과 경쟁분석, 수익분석, 점포이력 그리고 입지분석을 제공하니 이를 알아보고 시작한다.
장사가 평균이상될 업종을 고르기위해 프랜차이즈 창업박람회를 관람하는 것도 좋다. 주요 프랜차이즈는 기본은 할 가능성이 높다. 프랜차이즈협회 홈페이지도 유용하게 활용한다. 오피스텔은 역세권이 공실가능성이 낮으며 지식산업센터는 생산활동을 지원하기 위한 기숙사나 근린생활시설도 가능하고 대출이 80%까지 가능하며 분양시 취득세와 재산세가 감면되니 인기가 예상된다. 4
4차국토종합계획은 2020년에 마무리되고 5차계획이 시행될 예정인데 20년단위로 수립되니 시간은 걸리겠지만 미리 선점하면 기회가 될 수있고 하부계획으로 도시계획, 택지계획, 정비계획, 지구단위계획 등이 있고 특정지역으로는 구글을 통해 알아본다. 사업용으로 구분되야 절세에 유리한데 농지의 경우 자경을 하거나 300평이내를 주말농장으로 활용하거나 농지은행에 위탁경영하면 된다.
대지는 무주택자가 200평이내를 취득하는 경우, 적정규모의 건물을 짓는 경우(상업지역의 경우 건평의 3배부터 녹지지역은 7배까지, 도시지역외는 7배, 주택은 5-10배), 캠핑장이나 드론시험장으로 개발하는 경우, 주차장을 직영하고 매출이 공시지가의 3%이상의 경우 등이 있다. 사업용은 재산세, 종부세, 양도세에서 유리하다. 분리과세 0.07%는 농업법인이나 농민이 경작하는 도시지역외 농지부터, 0.2% 주택용 대지, 4% 골프장용까지 있고 별도합산은 0.2~0.4%의 대지 등이 있다.
종합합산과세는 0.2~0.5%의 법인소유농지부터 임야 등이 있다. 양도세는 비사업용의 경우 사업용의 6-42%의 누진대신 15-52%가 적용되고 10%가 추가되면 조정지역은 10%가 추가 가산된다. 그리고 보유기간 1/2년이내의 경우 사업용은 50/40%이며 비사업용은 10%가 각각 추가된다. 5
상속세는 상속자를 증여세는 수증자를 기준으로 한다. 그래서 상속세계산은 상속재산에 대해 세금을 결정하여 세후재산을 나누게 되나 증여세는 수증자가 받은 재산에 대해 세금을 납부하는 구조다. 증여세는 공제가 10년단위로 가능하므로 절세를 위해서는 10년마다 공제액범위내에서 증여를 반복하여 상속에 이르는 것이 유리하다. 6
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지은이의 말 | 부동산 세금을 모르면 반쪽짜리 투자다!
1장. 부동산 절세를 모르고서는 부동산 투자를 할 수 없다
부동산 절세란 무엇인가?; 탈세와 절세를 구분하자; 부동산 세금은 크게 국세와 지방세로 나뉜다; 부동산 세금을 알려면 용어부터 알아야 한다; 초과 납부한 세금도 돌려받을 수 있다
2장. 부동산 세금에는 어떤 것들이 있을까?
부동산 투자, 어떻게 시작할까?; 부동산 구입 시 내는 세금: 취득세; 부동산 보유 시 내는 세금: 재산세; 부동산 보유 시 내는 세금: 종합부동산세; 부동산 임대 시 내는 세금: 부동산 임대사업소득세; 부동산 매도 시 내는 세금: 양도소득세
3장. 주택 투자자를 위한 절세 노하우
주택 투자에 성공하려면 지역분석은 필수적이다; 중대형 주택보다는 소형 주택을 구입하자; 부동산대책을 이길 수 있는 주택임대사업을 고려하자; 은퇴자들이 선호하는 상가주택의 절세방법; 똘똘한 1주택에는 세금 혜택이 많다; 2주택을 가지고 있어도 세금을 내지 않을 수 있다; 부동산법인이 관심을 받는 이유
4장. 상가·오피스텔 투자자를 위한 절세 노하우
상가·오피스텔 투자 시 상권과 역세권부터 보자; 상가와 오피스텔의 공동명의와 부가가치세; 상가와 업무용 오피스텔의 종합부동산세; 상가·오피스텔을 팔 때의 사업양수도계약서
5장. 토지 투자자를 위한 절세 노하우
돈 되는 땅을 찾으려면 용도와 정책을 알아야 한다; 토지 투자 시 확인해야 하는 것들; 사업용 토지를 소유해야 세금 면에서 유리하다; 사업용 토지의 재산세와 종합부동산세; 사업용 토지 상태로 양도해야 양도소득세를 줄일 수 있다
6장. 상속세와 증여세 절세 노하우
상속과 증여, 무엇이 유리할까?; 증여세는 어떻게 계산해야 할까?; 상속세는 어떻게 계산해야 할까?; 상속세와 증여세, 그 밖의 절세 노하우
부록 1 | 부동산 세금 용어 해설
부록 2 | 부동산 세금별 세율표
부록 3 | 2020 주요 부동산 세법 개정내용