스크랩 외부전문가칼럼 무분별한 ‘갭투자 컨설팅’ 주의보!

[.오칠이아빠.]

거의 1년~6-7개월전부터 회원분들에게서 갭투자관련 상담(=갭투자 컨설팅업체에 상담받고 투자해도 되는지)이 들어온다. 상담을 해보면 거의 95%이상은 필자가 짐작하는 갭투자 컨설팅 업체다. 전화상담 첫 시작부분에서 ‘갭투자’ 단어만 들어도 이제는 대략 삼척동자식으로 알아보게 된다.



상담을 의뢰하시는분들은 열이면 아홉은



“박사님, 컨설팅업체를 운영하고 책도 내고 본인이 직접 소형아파트와 오피스텔 2백여채가 있다고 하면서 갭투자 컨설팅을 하는 업체가 있는데 그러한곳에서 컨설팅을 받아도 되는지, 그러한 컨설팅이 괜챦은건지 주의해야 할점은 없는지?”



등에 대해 문의하시는 분들이 많고 어떤분들은 가족이나 지인이 실제로 그러한 갭투자 컨설팅을 한참을 기다리고 예약해서 상담을 받기는 했는데 자기가 생각할 때 이건 아닌데 하는 생각이 들정도로 뭔가 혼란스러워한다는 얘기도 하는경우도 있다.



이전에 ‘갭투자 주의보’라는 칼럼을 올린적은 있지만 이번엔 ‘갭투자 컨설팅 주의보’라는 칼럼을 올리게 될정도로 갭투자 컨설팅의 폐해가 적지않다고 판단되어 간략하게 정리해보고 주의를 환기하고자 한다.



필자가 회원분들에게 전해듣고 확인한바는 갭투자 컨설팅업체는 자극적인 제목의 갭투자관련 책으로 일단 투자자들을 상담예약을 한다. 아직도 그런 책이 시중에서 팔리고 있다고 한다.



상담료는 1백만원인데, 2-3천만원 혹은 3-4천만원 갭투자 물건 한 개당 컨설팅비용으로 5백을 받는다고 한다. 물건당 중개수수료나 부대비용관련 추가비용은 별도다.



1-2천, 2-3천 하는 갭투자 물건이라면 보통 투자가치가 적은 오래되고 인근 새아파트 공급이 많아 새아파트에 치여서 가격상승여력이 낮은 10년~20년정도 된 수도권외곽(수원영통등)이나 지방(구미, 강원, 충청, 전라권등)의 1억~2억원 남짓한 낡은 소형 아파트 일부와 오피스텔이 대부분인데, 상담과 컨설팅비용 및 부대비용까지 발생하는 비용이 물건 두어개 받으면 잘하면 갭투자 한 채정도를 할수 있는 돈 1500만원~1600만원이나 발생된다. 웬만한 강남 소형 아파트 한 채 계약하는데 들어가는 중개수수료비용보다도 높은셈이다.



여기에 더해 컨설팅업체 운영하는분이 부동산에 뛰어들기전에 보험회사 보험영업을 오랫동안 해왔고 같이 근무하는 동료 역시 이전에 같이 근무한적이 있는 보험컨설턴트라고 하니 상담료(1백만원)와 물건1개당 컨설팅비용(5백만원), 중개수수료와 추가부대비용(1-2백)외에 보험회사에서 가장 수익이 많이남고 보험컨설턴트에게 수수료가 많이 나오는 변액연금등을 추가로 가입을 권하는 시스템이라고 한다.



따라서 상담부터 보험가입까지 물건과 지역검토는 투자자 본인이 전혀 하지 않은채 갭투자비용과 컨설팅비용등 물건가치와 물건가격대비 배보다 배꼽이 더큰 거액의 돈을 털리고, 그것도 모자라 변액연금 보험까지 논스톱으로 빨대를 꽂혀 투자자들의 정신이 순식간에 혼미케되어 정신이 없었다는 지인들의 상담기를 필자에게 하소연하듯 들려주기에 이를정도가 된 것이다.



부동산업계에서도 상도덕이라는게 밑에 깔려있어서 웬만하면 다른 컨설팅업체나 타 업체 영업방식에 대해서는 예의를 갖추기도 하는데 도가 지나친 경우, 혹은 필자의 회원님들이 이러한 상술의 덫에 걸리는 것이 명백하게 되었을경우에는 이러한 컨설팅의 실태를 정확히 알릴 수밖에 없고 그것이 상담자의 의무이기도 하다.



최근에는 재야 전문가(=이분은 독설가 스타일이지만 나름 소신과 강단은 있다)중의 한분인 J모대표가 운영하는 카페에서 이러한 갭투자 컨설팅이 기승을 부리는 것을 계속해서 회원들에게서 듣게되자 그분 카페에서 이러한 컨설팅을 하는 갭투자 컨설팅에 대해 혹독한 비평을 한 내용도 본적이 있다.



이러한 갭투자 컨설팅을 받게 될 때 발생할 수 있는 문제는 크게 3가지다.



▶첫 번째 문제는 일단 갭투자로 2백채 3백채 보유하고 있으니 당신도 열채 수십채 백채 만들어라 내가 다 알아서 해주겠으니 돈만 보내라는 책의 내용과 상담시 상담을 들으면 전문가가 아닌 일반인들은 일단 수백억원의 부자로 착각할 수 있고 이러한 갭투자 컨설턴트를 맹신하게 되고 가장 중요한 갭투자물건을 투자자 본인이 전혀 모르는 상태에서 업체에서 정해주는 물건을 그대로 받을 수밖에 없게 되어 한마디로 투자가 아니라 눈뜬 장님이 되어 거액의 컨비(=컨설팅비용을 줄여말하는 용어라고 함)를 1차적으로 지불하게 되는데 받는 물건이 만약 컨설팅업체(=법인명의나 업체 가족,지인명의등)의 물건이라면 어떻게 될까?



이렇게 된다면 상담료 1백만원과 물건 한 개당 컨비 5백만원에 복비, 부대비용등 포함시 1-2억짜리 물건을 본래가격보다 높여서 사게되고 동시에 이러한 비용을 상담자(=흔히 이러한 분들을 가장 선하지만 가장 어리석은 바보로 업계에서는 부른다고 함)는 총 4-5개의 빨대가 꽂혀 영혼을 털리는 기막힌 상황에 직면하는 것이다.



▶두 번째 문제는 수백채 아파트, 오피스텔이 제대로 된 알짜 물건인지를 고려해봐야 한다. 말이 수백라고 하지만 저가의 외곽 소형 낡은아파트나 오피스텔은 몇억만 있으면 1백채 구입하는 것은 일도 아니다. 대부분 이런 처치곤란한 물건을 매도하기가 어려워지거나 소위말하는 선한 바보(?)들에게 강매하듯 하나씩 처분하면 컨설팅해주는 업체는 엄청난 빨대공장을 확보하고 계속해서 고혈을 빨아들일 수 있는 기가막힌 시스템이 되는 것이다.



▶세 번째 문제는 갭투자 유행은 작년에 이미 끝나서 현재는 2-3년전에 낡고 오래된 저가의 아파트나 저가의 오피스텔을 마구잡이로 사들이는 형태의 갭투자자들이 지금 곡(哭)을 하는 경우가 너무 많다는점이다.

새아파트가 많이 나오는데, 기존 낡고 오래되고 매수수요가 적어 전세금만 목까지 차오른 물건들이 지금같은 상황에서 새아파트와 연동해서 가격이 오를리 없고 전세금이 내려 전세금반환을 못해 파산하는 사례들까지 빈번하게 목도하고 있는 상황에서 아무것도 모르고 어디로 뛰어드는지 모른채 아파트와 오피스텔 합계가 2백채니 3백채니 하면서 본인들이 매집한 물건을 선한바보들에게 손해보고 판매하는 것이 아니라 오히려 이러한 물건을 마치 굉장한 물건을 발견해내서 힘들게 구했으니 컨비 5백에 상담료, 복비, 보험상품까지 끼워파는 상술에 물건에 대한 아무런 검토조차 하지못하고 업체에서 주는대로 돈을 입금하여 영혼까지 털리고 정신이 혼미해져서 내가 무슨일을 한건지조차도 잘 모를정도의 상태까지 가는 분들이 적지않다. 심지어 돈만 보내고 아예 답사나 물건, 지역분석은 전혀 모른채 등기부등본을 우편으로 받는다는 선한바보(?)들도 있다고 하니 안타깝고 우려스러운일이다.



오피스텔 2백채 있는 업체에서 그 오피스텔을 하나씩 시세보다 높혀서 컨비와 상담료와 복비에 변액보험상품까지 세트로 판매하면 업체는 거액의 이익을 취할수있게 된다. 갭투자 컨설팅의 민낮이기도 한셈이다.



처방전(=특정목적으로 본인들 소유의 투자가치 낮은 특정물건을 시세보다 높게해서 상담자에게 판매하는것외에 다른 궁금점에 대한 컨설팅이나 상담자의 상황에 맞는 컨설팅을 하지않고 오직 정해진 물건이나 이문이 많이 남는 물건을 강권하는 일만 하는 상술)이 정해져있는 컨설턴트에게는 가지 말아야 한다. 이미 많은 전문가들이 이러한 갭투자 컨설팅에 대해 주의와 경고를 보내고 있는 상황이다. 주의를 넘어 경보 수준까지 이른 수준이라고 봐도 무방할 것이다.



이미 처방전이 정해져있어서 상담시작부터 상담끝까지 업체에서 매집하여 보유하고 있는 오피스텔이나 가격이 부풀려진 본인들의 소형아파트를 판매할 목적으로 상담을 한다면 배가 아픈데 배아픈 약 주세요 하고 갔는데 오로지 두통약만 처방받으라고 하는 의사에게 주변에서 명의라고 하여 맹신하고 간후에 배아픈 약인줄 알고 받아오지만 실제로는 두통약인데도 이약이 최고구나 하면서 세뇌당하고 영혼이 털리는 그러한 상황에 스스로 들어가는것과 다름없다. 갭투자는 누구에 의지해서 하는 것은 금물이며 더욱이 배보다 배꼽이 더 큰 거액의 컨비를 털리면서까지 하는 것은 너무나 어리석은 일이다. 기존아파트를 전세끼고 하는 갭투자는 가급적 본인이 스스로 발품을 통해 터득해야 하고 시기적으로도 잘 판단을 해야 가장 현명하다.



마지막으로, 갭투자 컨설팅은 아예 받지않는 것이 귀한 거액의 비용을 털리지 않는 첩경이다.일반적인 갭투자(=일반투자자들이 스스로 전세끼고 투자하는물건을 찾아 발품을 통해서 하는 좋은의미의 갭투자) 역시도 상당히 주의하여 신중하게 진행해야한다.



갭투자 컨설팅이 아닌 일반적인 투자자들이 투자목적으로 하는 갭투자에 대한 부분은 리스크와 주의점등에 대해 필자가 기존에 칼럼(아래참조)을 한번 더 참조해보시면 업체에 의뢰하는 것이 아닌 일반투자들이 일반적으로 보편적으로 전세끼고 하는 갭투자방식에 대해서 리스크와 주의해야할 부분은 무엇인지에 대해 도움이 되시리라 사료되니 참조하실분들은 다시한번 읽어보시길 권한다.



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갭투자 리스크와 주의할점은?(2015.12.1.자 칼럼)



최근 아파트 갭투자라는 말이 부동산투자의 신조어로 떠올랐다. 전세대란속에서 나타난 자연스런 현상이라고 할수도 있겠지만 무분별한 갭투자로 낭패를 보거나 무리하게 투자하여 전세입자를 못구해 매수가격과 전세가격 갭이 벌어지면서 추가자금 소요 및 맘고생을 하는 분들도 많아지고 있는 실정이다.



갭투자란, 말그대로 매매가격과 전세가격의 차이(갭)가 크지않아 최소한의 자금으로 전세나 대출을 끼고 투자금을 줄이면서 수익을 내보려고 하는 투자라고 볼수 있다. 전세대란으로 전세가 귀해지다보니 전세금이 상승하고 심지어 전세금이 매매가격을 삼키는현상이 발생하면서 내돈은 적게 들어갔는데 매매차익이 나는 방법인셈이다.



예컨대, 아파트매매가격이 3억원이고 전세시세가 2억5천만원인 물건에 계약금으로 3천만원을 지불하고 잔금은 전세를 맞춰서 전세금으로 잔금을 치르는형태다. 이 경우 갭을 최대한 좁혀 투자금을 작게하려고 전세시세를 주변시세보다 높게 2억7천~2억8천만원을 책정하여 임차인을 구해 잔금때는 실제로 돈이 거의 안들어가게 하는 방법이다.



갭투자는 지역을 잘 선정하고 타이밍만 잘 잡아 투자하면 상당한 수익을 낼수 있는 투자기술이다. 그러나 남들이 하니까 나도 해보자는 식의 묻지마식 갭투자는 독이 될수도 있고 리스크도 있기 때문에 갭투자가 만능이라는 생각은 다소 위험하다.



또한 갭투자시 가장 오해하는 부분은 갭투자가 종자돈이 매우 적거나 많지않기 때문에 하는것이고 돈이 적기 때문에 갭투자를 해야만 한다고 믿는다는점이다. 그리고 갭투자는 가용자금이 충분한 사람들은 하지않는 것으로 생각하는경우도 많지만 실제로는 갭투자는 가용자금이 넉넉한 사람들이 4-5년을 보고 안전하고 편안하게 투자하는경우가 많다는점도 간과하는부분이다.



그러나 갭투자도 물건을 매수하는것이기 때문에 기본적으로 시세흐름이 상승장일때 효과를 볼수 있는 기술이다. 만약 아파트가격이 떨어지기라도 한다면 소액의 종자돈으로 갭투자를 시도했던 사람들은 전세금이라는 빚만 남고 순자산은 공중분해되게되는데 소액으로 투자했기 때문에 급한마음에 하락장을 견디지못하고 매물을 던지고 손실을 볼수도 있다.



현재 수도권과 달리 4-5년간 지속적으로 급등해오면서 조정장세에 접어든 부산,대구등지에서 갭투자자들이 발을 빼지못하고 발목이 잡히는현상들이 감지되고 있다.



또한 수도권 최외곽이나 충청권등지에서 10년 이상된 분양전환된 오래된 임대아파트를 십수채 혹은 많게는 수십채씩 대출과 전세를 동원하여 저가의 낡은 아파트들을 무리하게 몰려다니면서 투자했던 갭투자자들중 팔지도 못하고, 전세금도 정체되어 각종 세금폭탄과 유지수선비와 이리저리 임대차 계약하러 다니면서 소모하는 시간들로 눈코뜰새없이 바쁘기는 한데 손에 들어오는것은 많지않고 실익이 생각보다 적거나 손해가 나는 초보 갭투자자들도 있다.



그렇다면 갭투자의 리스크와 투자시 유의점은 무엇일까? 갭투자의 함정은 나무를 보되 숲을 잘 못볼수있다는점이다.



예컨대 갭투자를 위해서는 전세금은 높은데 매매가격은 전세금과 별반 차이가 없어야 하는 지역이나 물건들만 찾으러 다녀야 하는탓에 매매수요가 적고 비교적 오래되어 상승여력이 높지않은 비블루칩단지들에 접근하게 되어 시장의 추세적인 흐름들을 놓치는경우가 많다는 점이다.



지금은 새아파트와 기존 재고주택간의 가격갭이 커지는상황에서 저평가되어 시세상승이 예상되어지고 호재들이 받쳐주는 새아파트위주로 접근해야 하는데 매매가대비 전세가격이 높은곳만 찾다보니 자꾸 수도권 비택지지구의 외곽 오래된아파트, 구석, 소규모, 노후화된 물량들 위주로 매수하는경우가 많은것이다.



10년정도 이상 연식이 된 아파트들중 전세비중이 높은곳은 매매수요가 상대적으로 적은단지들이 많다. 전세는 오르지만 매매가격은 덜 오르는데 최근 투자세력들이 늘어나면서 실수요자들이 집을 사는것이 아니라 외지에서 온 투자자들이 몰려다니면서 집을 단기에 매수하면서 가격이 일시적으로 (비정상적으로) 오르는경우도 있지만 가격이 조정장세가 오거나 지금과 같이 뉴스에서 조금만 부정적인 기사로 겁을 주면 인위적으로 가격이 올라간 이들지역의 가격이 다른지역(=광역 갭투자세력들과 일반 갭투자자들이 침범하지 않은 일반적인 청정지역과 단지들) 에 비해 가격하락폭이 좀더 커지면서 깡통전세가 되는경우가 발생할가능성도 그에따라 높아지게 된다.



현재 투자가치가 높아 가격상승 탄력성이 높은 지역들은 대부분 갭투자자들의 투자대상에서 제외된 위례, 광교, 동탄2, 미사, 세종시, 기업도시, 혁신도시, 이밖에 2기신도시 새아파트들이다.



갭투자자들이 투자대상에서 제외한것이라기보다는 전세금은 낮고 매매가격은 높아서 투자금이 많이 들어가기 때문에 들어가고 싶어도 접근이 쉽지않고 진입장벽이 높기 때문이라고 해야 맞을것같다.



낡고 오래된 아파트들과 정리되지않은 비택지지구, 혹은 대규모 개발지가 아닌 단순 민간택지나 노후화된 소규모단지들의 가격탄력성은 비록 전세금이 매매가 대비 높더라도 생각보다 매수세가 적어 가격상승여력이 상대적으로 높지않다. 대부분 적은 투자금이기 때문에 적게올라도 시세차익 총액은 작더라도 투자금대비 가성비는 좋은경우도 많은것이 사실이다.



또한 갭투자로 상당한 이익을 내는분들도 적지않기 때문에 갭투자가 유행하는것이리라. 따라서 갭투자를 잘만 하면 성공할수 있다. 다만, 갭투자시 유의점은 레버리지를 너무 크게 잡으면 리스크가 커진다는점이고 모든 투자금을 갭투자로 몰빵해서는 안된다는점이다. 비상시에 활용할 여분의 가용자금은 반드시 따로 준비해둬야 한다.

특히 부산이나 대구같이 폭등해온 지역에서 현재시점에 막차로 갭투자를 하는것은 전세만기시점에 깡통주택까지도 감수해야할수있으므로 주의해야 한다.



또한 강서구, 강북구일대 광역 갭투자세력들이 휩쓸고 지나간 지역에 지금시점에 뒤늦게 갭투자에 뛰어드는것도 신중해야 한다. 또한 이들 지역에 갭투자에 나선 투자자들이라면 단기 매수세급증으로 일정부분 인위적인 거품현상이 일부 있는단지들에서 아직 이러한 일시적 단기거품이 빠지지 않고 있을때 차익을 실현하고 서서히 빠져나오는전략도 구사하는것이 유리하다.



아울러 갭투자는 매매가와 전세가의 갭만큼만 가용자금이 있어서 아슬아슬하게 투자하는것보다는 갭이상의 최소한의 여유 투자금이 확보될때 비상시(=전세상승정체 및 하락기도래)에도 버틸수있는 최소한의 투자금이 만들어졌을때 투자에 임하는것이 실익면에서나 정신건강상 모두 이롭다.

김부성

[alli]

김부성이도 조심하시라
부동산 업자들은 다들 비슷 합니다
분양 대행 업체에서 돈 받고 브리핑
합니다

[나일강]

증권사 추천종목 주가가 오르기 힘들지요....
모 부동산 투자전문가(?) 미리 자기가 투자해 놓고 가격 올리려고(?) 투자컨설팅 해준답시고 전화하면 물건
거래도 하기전에 선불로 컨설팅비 500 요구합니다.
ㅎ ㅎ ㅎ 기가 막혀서....다들 투자는 자기 몫입니다. 사설 카페차려 놓고 전문가랍시고 하는 분들 조심하셔요.