기획부동산 지분거래는 사기다??

[김방기]

☎ 010-2246-9741

#땅투자

#지분거래

기획부동산 지분거래의 한계점 -

오로지 투자 목적으로만 움직여야 함

그 이상은 무의미!

기획부동산은 건설사와 달리

기능이 단순하다

실수요 0%(개인적 개발행위는 무의미)

#땅투자자

#기획부동산

#맹지

(1) 계속적으로 투자자만 모색, 모집(죽을 때까지)

(2) 외부변수에 100% 의존(죽을 때까지)

예) 국책개발계획

개인의 개별적 개발이 힘든 대신

큰 개발계획에 집중 집착!!

지분거래가 가능한 건 등기권리증이 나오고

투자 명분으로 움직이는 자가 자주 등장할 수 있기 때문

소액땅투자가 가능!

이게 결정타!!

즉 지분거래는 소액 땅투자자 모색하는

기획부동산의 전용(전형), 전문 행위

의도적이다

기획부동산의 기능은 다양하지 않다(현재가치)

가능성에 의존(미래의 잠재력)

지분거래는 불법행위는 아니나,

오로지 투자행위에 한정되어 있다는 게 문제(맹점)

개별적으로 그 이상의 역량, 역할이 없음

전무하다

다시 말해

지분거래가 가능하냐는 질문은 우문인 것

'지분거래'는 아예 애초 100% '투자' 명분으로만

움직이겠다는 다짐이기 때문

투자명분으로 시작해서

마무리도 투자명분으로~

이로써 유종의 미를 거두는 것이다

의지(의사)표명이 분명하지 않다면

사기 운운하며 후회막급할 것

외부변수에 의존하는 행위가 지분거래의

존재 이유다

민법에 의해 공동작업,

공동소유가 가능

총유

공유 합유 통해

공동 소유를 하게 되어 있어

법치에 상응하고 있다

불법은 아니나

편법(편리한 법)인 것

이슈거리 있는 수도권지역에

소액 땅투자 할 수 있는 기회가

공동소유이기 때문

요컨대 지분으로 땅을 거래했을 때의 문제 제기 중

하나가

추후

되팔 때(환금화과정)

환금화, 현금화에 제동이 걸리지 않을까 하는 염려다

그러나 이것만 이해하면 그만

해결점을 모색할 수 있다

되팔 때도 투자자를 모집, 모색하되

이슈거리 확보가 큰 과제

(내가 투자자이니까 나중에 투자자를 모집한다)

(실수요자는 실수요자를,

투자자는 투자자를 모색하는 게 정도, 정론)

투자목적인데 이슈거리 없으면 말짱 도루목이기 때문

지분거래 명분을 상실한다면

그야말로 지분거래가 전격 가래가 되는 것!

큰일이다

1필지 안에 내 땅 입지, 위치가 정확하지 않은 지경에서

계속적으로 투자자만 모색한다는 생각으로

움직이면 문제가 발생하지 않음

개별적 개발행위에 의존하는 순간

문제(사기사건)가 발생하는 것

소액 땅투자자는 평생토록 '투자'명분으로

움직이는 게 정론

정도다

그 이상은 사치이기 때문이다

사기다

#땅투자자

#도시지역

지분거래의 문제가 발생하는 건 하나

매수자가 개별적인 개발행위 가능여부에

집중한 경우에 발생!

즉 지분거래 대상물에 이슈거리가 희석될 때

문제가 발생하는 것이다

새로운 투자자가 발생할 수 없기 때문이다

투자가치 모색이 힘든데

누가 투자하겠는가

실수요 명분으로 움직일 수밖에 없다

예) 도로 관계가 중요

지분거래가 존재하는 이유를 이해할 수 없다면

아예 지분거래를 포기하라

지분거래는 사기행위가 아니다

민법이 보장하는 법치다

엄연히 등기권리증이 존속하고

투자자가 존재하기 때문

1필지 동지(지주들)의 동의 없이 거래가

가능한 건 투자명분으로의 거래가 성사되었을 때

얘기

그 이상인 경우는 동의 필요!

실수요가치(도로가치) 운운했을 때 삐걱거리는 것!!

#자연녹지지역

지분거래 시 땅 위치 문제가 안 됨

(∵이슈거리에 집중)

위치는 실수요항목(사안)에 해당

투자자에겐 해당 안 됨

위치는 실수요(건축행위)에서 문제가 발생하기 때문

'생각(사고의 범위)'의 차이가 문제지

지분거래 자체가 문제가 되지는 않는다

지분거래=100%투자목적

1%의 미련(실수요가치)이 문제를 야기한다

#분할

2차적으로 단독필지 분할과정의 필요성 -

실수요일 때 가능

투자명분일 때는 불요불급한 상황

사치다

사치가 사기로 비화됨

지분거래 시

1필지에 공동 소유자 수가 너무 많다면

향후

새로운 투자자를 모색, 모집하라

그래야 문제가 발생하지 않지

만약 맹지에 도로개설 운운하는 순간

사기 당했다는 소리가 들릴 것이다

즉 실수요 때 문제가 발생하는 것

2차 분할 시(단독필지)

10명 이내이어야 작업이 수월해짐

서로가 개인정보를 모를 시

위험!

동의 없이 개발하는 건 불가능하기 때문

(민법-공유지분)

(註) 공유지분 - 하나의 소유권을 가지고 있어

목적물 사용, 수익, 처분 등의 권능을 가지게 됨

각 공유자는 공유물 전부를 지분비율로

사용 및 수익 가능

합유 - 수인이 조합체로서

물건을 소유하는 형태

공유와 총유의 중간에 있는

공동소유관계(민법 제271조 1항)

합유는 그 전체로서 조합체의 존재가 필요

#공인중개사

#기획부동산업자

'지분거래' 자체가 사기가 아니라

향후 어떤 방향을 설정하느냐가 최대 관건(관심사)

지분거래 취지와 목적에 부합하지 않은 행동을 한다면

아예 투자를 포기하라!

가치와 사치의 차이 -

방향설정을 잘못했을 때 발생하는

상황이 사치와 사기

방향설정을 똑바로 정립된 지경에서

새로운 가치를 목도할 수 있는 법

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