계약서 작성시 특약사항 시리즈.

계약서 작성시 특약사항 시리즈.   (매매계약시) (1)실제 지목이 공부와 다른 경우?  상기 매매계약은 목적 부동산의 공부상 지목은 전이나 현재 대로  사용하고 있다. (2) 수량을 정한 매매가 되기 위한 특약? 이 거래에 포함된 토지의 거래가격은 평당 00만원으로 산정한 것으로 계약면적과 지적측량을 통한 실제면적에 차이가 있을 경우  매도인과 매수인은 잔금시 이를 정산하기로 한다. (3) 환지된 토지의 매매? 이 계약은 환지예정지로 지정된 상태에서 거래되는 것으로, 목적 부동산란에 표기된 소재지 등은 환지를 받을 토지를 기준으로 하되, 매도인은매수인에게 환지예정지 지정 이전의 부동산을 양도하기로 한다. (4) 정산을 하지 않기로 약정 하는 경우? 이 계약은 환지예정지로 지정된 상태에서 거래되는 것으로 환지  확정으로 인한 청산금관련 권리와 의무는 매수인에게 귀속하기로  약정하며, 토지 면적 증감이 있더라도 거래 당사자 모두는 상대방에게 이의를 제기하지 않기로 한다. (5) 환지 확정 후 정산하기로 약정하는 경우? 이 계약은 환지예정지로 지정된 상태에서 거래되는 것으로 환지  확정으로 인한 발생한 청산금에 대한 권리와 의무는 매도인에게  귀속되며, 환지 확저으로 토지 면적에 증감이 있을 경우 이 계약 에서 정한 평당 단가를 기준으로 정산하기로 한다. (6) 매매계약 목적 부동산이 토지 1필지 중 일부일 경우? 000㎡ 중 남측 000㎡(또는 000평 중 남측 000평) (7) 매매계약 목적 부동산이 건물 1동 중 일부일  경우? 이 거래는 상기 매매계약 목적 부동산 총 000㎡ 중 남측 000㎡에 대한거래이다. (8) 매매계약 목적 부동산이 부동산의 소유권 지분일 경우? 000㎡ 중 000분지 00지분(또는 000평 중 000분지 00지분) (9) 매매계약 목적 부동산이 부동산의 소유권 지분일 경우? 이 거래는 상기 매매계약 목적 부동산 전체 중 일부 지분에 대한 거래로서, 거래지분은 총 000㎡ 중 000분지 00로 한다. (10) 매매목적 부동산이 여러 필지로 구성되어  있는 경우? 상기 매매계약 목적 부동산은 총 00필지로서, 00번지는 00㎡, 00  번지는 00㎡이다.   (11) 매도인이 잔금수령 이전에 소유권을 제한하는 모든 권리를 말소하기로 약정하는 경우? 매도인은 잔금지급 이전에 목적 부동산에 대한 권리상 제한이나 부담을 모두 없애고 잔금 지급시 매수인에게 완전한 소유권을 이전해 주기로 한다. (12) 매도인이 중도금이나 잔금을 받아 저당권을 말소하기로 약정한 경우? 매수인은 중도금(잔금) 지급일에 매도인과 만나 000만원의 융자금을 변제하고 남은 잔액을 중도금(잔액)으로 매도인에게 지불하며, 현재의 저당권은 매도인이 잔금지급일(또는 0000년 00월 00일)까지 책임지고 말소한다. (13) 매도인이 단순히 중도금(잔금)지급일 이전에 저당권을 말소하기로 약정하는 경우? 매도인은 중도금(잔금) 지급일 이전에 계약일 현재 등기부에 있는 000권의 등기를 말소하기로 한다. (14) 매수인이 융자금을 인수 받기로 약정한 경우? 매수인은 잔금지급 이전에 목적 부동산에 설정된 00은행 근저당권의 채무를 인수 받기로 한다. (15) 당사자가 합의하여 안도일과 다른 날짜를 정하여 발생한 수익이나 제세공과금 등의 귀속에 관하여 특약을 하는 경우? 상기 제4조의 규정에도 불구하고 0000년 00월 00일부터 발생하는(또는 0000년 00월 00일까지 발생한) 수익과 제세공과금 등은 매수인에게 귀속하며, 그 이전까지 발생하는 것은 매도인애게 귀속한다. (16) 종물 중 특정 물건을 매도인이 거래목적물에서 제외하는 경우? 상기 제5조 제1항의 규정에도 불구하고 계약일 현재 목적 부동산의 0000에 부착되어 있는 0000는 매도인의 소유로 한다. (17) 종물 중 특정 물건을 매도인이 거래목적물에서 제외하는 경우? 상기 제5조 제2항의 규정에도 불구하고 계약일 현재 목적 부동산에 적치된 폐기물 등은 매수인이 처리하기로 한다. (18) 공유부동산 공유자 전원의 사전 동의가 있는 경우? 별첨 동의서와 같이 목적 부동산 공유자 전원의 사전 동의하에  민법 제263조의 규정에 의거 매매계약을 체결한다. (19) 공유부동산 공유자 전원의 사후 동의를 받기로 약정한 경우? 이 계약은 목적 부동산 총 000㎡ 중 000분지 00지분(전체 지분의 00%)을 보유한 매도인이 다른 공유자의 동의를 얻지 않은 상태에서 체결되는 것으로, 매도인은 민법 제263조의 규정에 의거 잔금지급일 이전에 이 계약서에서 정한 사항에 대한 공유자 전원의  동의 받아 매수인에게 그 동의서를제공해야 한다.   (20) 합유부동산의 매매에서 조합 정관에 매매계약 권한자와  그 방법이 정해진 경우? 이 계약은 별첨과 같은 0000조합 정관 제00조에 근거하여 체결  된다.   (21) 합유부동산 매매에서 조합원 과반수 이상의 사후 동의를 약정하는 경우? 목적부동산은 000조합 소유로서 별첨 동의서와 같이 조합원(또는 업무집행 조합원) 총 00인 중 00인(총원의 00%)의 사전 동의하에 민법 제706조 제2항의 규정에 의거 매매계약을 체결한다. 22) 총유부동산의 매매에 있어 규약에 처분권한자와  그 방법이 정해진경우? 이 계약은 별첨된 000종중 규약(또는 정관 등) 제00조에 근거하여 체결된다. (23) 총유부동산의 매매에서 종중총회의 사전 결의를 받은 경우? 목적부동산은 000종중 소유로서 별첨 결의서와 같이 제00차 종중총회 (0000년 00월 00일)에서의 사전 결의하에 민법 제276조 제1항의 규정에 의거 매매계약을 체결한다. (24) 총유부동산의 매매에서 종중총회의 사후 결의를 받을 것을 약정하는 경우? 목적부동산은 000종중 소유로서 종중대표자인 매도인이 종중총회의 사전 결의를 얻지 않은 상태에서 체결되는 것으로, 매도인은  민법 제276조 제1항의 규정에 의거 잔금지급 기일 이전에 이 계약에서 정한 사항에 대한 종중총회의 결의를 거쳐 그 결의서를 매수인에게 제공하기로 한다. (25) 계약일 이후 권리관계 변동의 무효를 약정하는 경우? 등기부등본상 하자 없는 상태이다. (26) 계약시 권리관계를 중도금시 해제키로 약정한 경우? 매도인은 중도금의 수령과 동시에 가처분 해제서류를 매수인에게   제공 하기로 한다. (27) 잔금시 근저당권의 말소를 약정한 경우? 00은행의 융자금 000만원은 잔금시 상환 말소 한다. (28)  매매계약시 거주하고 있는 임차인의 명도를 약정한  경우? 임대기간 만료된 현 임차인(기간만료 : 0000년 00월 00일, 보증금 일금 000만원)은 매도인 책임하에 잔금 전까지 명도 시키도록 한다. (29) 전세를 앉고 매매키로 계약을 약정한 경우? 현 전세(기간 : 0000년 00월 00일 ∼ 0000년 00월 00일, 보증금  일금 0000만원)는 잔금시 매수인이 승계하는 조건이다.   (30) 융자금을 승계하기로 약정한 경우? 현재 설정되어 있는 00은행 융자금(채권최고액 : 일금 0000만원)은 잔금시 매수인이 승계하기로 한다. (31) 전세를 안고 매매 계약을 약정한 경우? 현재 전세계약 진행 중이며 매수인은 현 전세계약(만기 : 0000년  00월 00일, 보증금 : 일금 0000만원)을 승계하는 조건이다. (32) 계약 후 권리관계의 변동을 금지 시키기로 약정한 경우? 매도인은 계약 후 잔금까지 현 권리관계를 유지하기로 한다. (33) 신규 입주 주택 및 주택 매매 후 시설에 대한 분쟁을 예방하기 위한경우? 기본 및 현 시설 상태에서 매매 계약을 체결한다. (34) 주요 시설의 하자에 대해 매도인의 책임지고 보수하기로 약정한 경우? 주요 시설에 하자 있을 시 매도인이 원상 복구하기로 한다. (35) 분쟁의 소지가 있는 시설의 귀속과 하자 부분의 수리를 약정한 경우?  현 시설 상태의 매매임(안방 붙박이장, 조명기구, 식기세척기, 가스레인지, 인터폰 등) 단, 거실 우측 화장실 벽면의 누수는 매도인이 잔금 전까지 수리하기로 한다. (36) 잔금 전 매수인의 집수리(개량)에 대해 약정이 있는 경우? 2차 중도금 후 매도인은 매수인의 집수리에 협조하여 명도하는  조건임(단, 수리기간 중의 관리비는 매수인이 부담키로 함) (37)대리인과 계약시?  소유자를 대리하여 000(주민번호)이 대리 계약한다.(대리인 신분증 사본, 위임장, 소유자 인감증명서 첨부) (38) 소유자와 통화 후 대리인과의 위임계약과 중도금(잔금)시 소유자가 입회하여 추인키로 약정한 경우? 현 시설 상태에서의 계약이며 매도인 000와의 전화통화 후 000(주민번호)의 위임계약이며, 중도금(잔금)시 매도인(소유자) 입회하여 추인하기로 한다. (39) 가처분해제서류를 제공 받은 후 보관 중인 계약금과 중도금을 부동산사무소가 매도인에게 인계하기로 약정하는 경우? 계약금 0000만원은 부동산사무소대표의 계좌(00은행 : 계좌번호)로 송금하며, 매도인이 가처분해제서류를 매수인에게 제공함과 동시에 부동산사무소는 계약금 및 중도금을 매도인에게 인계한다.   (40) 계약금을 매도인(또는 부동산사무소)의 계좌로 송금키로 약정한 경우? 계약금은 000(00은행, 계좌번호)의 계좌로 송금한다. (41) 매매계약을 체결한 매수인이 다시 제3자에게 매각하는 경우로서 매매계약이 해제될 경우 손해배상이 없도록 약정한 경우? 이 계약은 매수인이 계약일 현재의 목적부동산 소유자와 매매계약을 체결한 상태에서 거래되는 것으로 소유자와의 매매계약이 해제될 경우 이 계약은 당연히 무효가 되며, 이 경우 상기 제6조(계약금의 성격)의 규정에 도 불구하고 매수인은 매도인에게 수령한 금액만을 반환하기로 한다. (42) 매매계약을 체결한 매수인이 다시 제3자에게 매각하는 경우로서 매매계약이 해제될 경우 손해배상을 약정하는 경우? 이 계약은 매수인이 계약일 현재의 목적부동산 소유자와 매매계약을 체결한 상태에서 거래되는 것으로 소유자와의 매매계약이 해제되거나 해지 될 경우 이 계약은 당연히 무효가 되며, 이 경우 매수인은 매도인에게 수령 한 금액 전액과 계약금 상당액을 함께 지급 해야 한다. (43) 거래계약 당시 공인중개사 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법  제31조의 규정에 의거 계약금 등을 제3자(또는 중개업자) 명의로 예치하기로 약정한 경우? 거래당사자 쌍방은 공인중개사 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법 제 31조에 근거하여 계약금 및 중도금(또는 계약금)을 제3자(또는 중개업자)인  000(주민번호)에게 잔금 지급시까지 예치하기로 한다. (44) 농지 거래에 있어 특약 사항? 매수인이 잔금지급일(또는 0000년 00월 00일) 이전까지 농지취득자격 증명을 발급 받지 못할 경우 이 계약은 무효로 하며, 이 경우 매도인은 매 수인으로부터 받은 거래대금 중 계약금을 제외한 금액만을 반환해 주기로 한다. (45)토지거래허가구역내  토지거래의 특약사항?  매도인은 매수인이 잔금지급일(또는 0000년 00월 00일) 이전까지 토지 거래허가를 받도록 적극 협조해야 하며, 만약 매수인의 귀책사유 없이 매도 인이 허가를 받지 못할 경우 이 계약은 무효로 하며, 이 경우 매도인은 매 수인으로부터 받은 거래대금 중 계약금을 제외한 금액만을 반환해 주기로 한다. (46) 기타 관계 법령의 규정에 의거 거래가 제한되는 부동산을 거래할 경우 ? 매도인은 매수인이 잔금지급일(또는 0000년 00월 00일) 이전까지 0000 법 제00조에 의거 거래허가를 받도록 적극 협조해야 하며, 만약 매수인의 귀책사유 없이 매도인이 허가를 받지 못할 경우 이 계약은 무효로 하며, 이  경우 매도인은 매수인으로부터 받은 거래대금 중 계약금을 제외한 금액만 을 반환해 주기로 한다. (47) 매도인의 대리인이 위임장을 소지하지 않았으나 대리권한이 확인되는  경우? 이 계약을 체결한 매도인의 대리인 000는 중도금(잔금) 지급일에는 매 도인과 매수인이 직접 만나 추인여부를 확인하도록 조치하거나, 본 계약을 추인하는 증명서면(인감증명서 첨부)를 매수인에게 제공한다. (48) 매도인이 대리인의 위임장을 소지하여 대리권한이 확인되는 경우? 본 계약은 매도인 000의 대리인 000이 체결한 것으로, 대리권한은 별 첨 위임장 및 인감증명서를 통하여 확인 한다. (49)계약금을 일시에 지불하지 못할 경우?  계약금 중 일금 0000만원정은 계약시 지불하고 계약금중 나머지 일금 0000만원정은 0000년 00월 00일 매도인 계좌로 송금하기로 한다. (50) 분양 주택의 매매대금을 분양계약금과 프리미엄으로 약정한 경우? 상기 매매대금은 분양계약금 및 프리미엄 일금 0000만원의 합산 금액 이다. (51), 근저당이 설정된 주택에 임대차계약을 체결할 경우? ~~ 임대인은 00년00월00일까지 채권최고액을 000원으로 감액하기로 한다.     만약 이를 이행하지 않을 경우 임차인은 임대차계약을 해제할 수 있고      임대인은 000원을 손해배상 하여야 한다. (52), 전세보증금에 대한 대출에 관하여? ~~ 만약 대출이 안되는 경우 임대차계약은 무효로 한다.(중개사는 대출금에       대하여 확답하지 말것) ▶ 매도인 또는 매수인이 다운계약서 작성을 요구하는 경우 ~  당사자들에게 계약서 용지를 주어 서로 합의한 후 직접 작성하여 신고하도록 한다(중개업자는 절대로 작성하여서는 않된다) ▶ 대출금 승계시 매수인의 책임으로 하며 중도상환 수수료 문제를 반드시 명시할 것 ▶ 확인설명서는 계약서 작성시 반드시 교부하여야 한다 ~ 중개사고의 원인중 제일 많이 생기는 것이다.   ▶ 업무정지 6개월의 경우 “구 법”에서는 선 폐업할 때에는 적용하지 아 니하였으나 개정된 “공인중개사법”에서는 인별 적용하므로 사무소 폐업 후 언제라도 다시 등록할 때에는 적용한다.