용인특례시 처인구일대에 땅투자자들이 집중 몰리는 이유-원삼면 이동읍 남사읍

[김방기]

☎ 010-2246-9741

#땅투자

#용인특례시

#성남시

성남시가 용인시보다 인구규모는 작지만

다양한 신도시가 지역자랑거리다

(판교 및 분당신도시와 주변지역과 함께

개발한 위례신도시-1기, 2기 신도시 연동)

#판교

용인 역시 수원과 함께 개발한 광교신도시가 있다

신도시 연동은 미미한 지경

개발형태는 결과적으로 광교신도시에 예속된 지경

(∵신도시지역 영향력10%대)

광교

#광교신도시

각기 3개 일반구를 보유 중인 용인 성남의 차이점은

수도권정비계획법상 확연하다

용인은 성장관리권역이자 자연보전권역이고

성남은 과밀억제권역이기 때문

성남 - 1,2기 신도시개발 통해 성숙, 완숙단계에 접어든 도시

용인 - 성장 중인 도농복합도시

예) 처인구가 빠른 속도로 진화 중이다

#처인구

인생(인간)과 부동산(땅)의 공통점 -

분석과 해석의 대상

분석 및 해석의 결과물 -

새로운 도시와 더불어

새로운 인구가 생성

모색하는 자와 모방하는 자로 분출, 분만

지역개성은 지역개선의 다른말(지역개발)

모방 - 개성을 상실하는 고집

고집은 착각의 빌미를 제공한다

고집을 과감하게 버려야 하는 이유다

퇴보의 다른말이 곧 고집 아닌가

모색은 지역혁신의 다른말!

인구규모와 인구변화는 성남이 뒤지나,

상업 및 편익시설 등 실용가치 면에선

압도적 우위에 있다

더 이상의 개발공간이 부족한 성남 대비

용인은 땅 면적 넓은 처인구 통해

개발이 가능한 지경

성남 면적 - 141㎢

용인 면적 - 591㎢

#성남시

용인에 투자할 것인가? 성남에 투자할 것인가?

기흥구 수지구 처인구

수정구 분당구 중원구의 지역특성 통해 감지 가능!!

구(區) 구분(분할과 분류) 과정 통해 통감할 수 있는 자가 되어야 함

스스로 느낄 수 없다면

투자는 힘들기 때문

#수지구

#분당구

6개 일반구의 체격조건(하드웨어-외모)

처인구(4읍3면5행정동)

면적 - 467㎢

인구 - 260,187명

인구밀도 - 554명/㎢

기흥구(15행정동)

면적 - 81

인구 - 436,636명

인구밀도 - 5,365

수지구(7법정동11행정동)

면적 - 42

인구 - 377,921

인구밀도 - 8,976

수정구(17행정동)

면적 - 45

인구 - 230,244

인구밀도 - 5,011

중원구(11행정동)

면적 - 26

인구 - 214,304

인구밀도 - 8,114

분당구(22행정동)

면적 - 69

인구 - 478,796

인구밀도 - 6,903명/㎢

6개의 일반구 중 처인구가 완성도가 가장 낮다

나머지 5개 구는

공통적으로 인구밀도가 높고

면적이 작아 답답하다

처인구는 도농복합형태로 유지하고 있다

잠재가치(투자가치)가 높다

이동읍 원삼면 남사읍 일대에 대기업 입성이

예고되어 있는 지경

(SK, 삼성)

광대한 면적을 바탕화면으로 하여

다양한 구도의 개발청사진을 그릴 수가 있다

인구밀도가 낮아

새로운 인구유입도 수월한 지경

처인구의 잠재력은 지역품격 통해 감지 가능

처인구의 특징

면적이 넓은만큼 남북길이 또한 길어

가장 북쪽의 모현읍의 경우

성남이나 서울과 가깝다

접근도가 높다

남쪽 남사읍 소재지는 오산시보다 남쪽에 있고

(사실상 남사읍의 생활기반은 오산시와

동탄신도시에 있음)

백암면이나 원삼면은 이천시, 안성시와 붙어 있다

#안성시

처인구 지역은 전형적인 도농복합지역으로서

용인 전체 면적의 약79%를 차지하고

전체 인구 비중은 약23%!

개발의 여지와 여유가 있다

2023년 기준 처인구에 두 곳의 초대형 반도체 클러스터가

연속으로 유치, 그야말로 호기를 맞고 있다

처인구는 반도체 위주로 산업구조가 개편될 예정

젊다

상아탑도 다양하다

명지대 자연캠퍼스

용인대

한국외대 글로벌캠퍼스

용인예술과학대

총신대 양지캠퍼스

#용인대

처인구의 지역특성

이동읍 - 용인테크노밸리가 조성되어 있다

2023년 3월15일 이동읍-남사읍 일대가

반도체 클러스터 국가산업단지 후보지로 발표

#이동읍

남사읍 - 서쪽으로 평택시와 접한 지경

세계 최대 규모의 시스템 반도체 클러스터가 들어선다

원삼면 - 용인에서 가장 뜨거운 곳으로

SK하이닉스 반도체 클러스터 조성이 예정되어 있다

#기흥구

기흥구의 특징

동백동을 제외한 나머지 구(舊) 구성지역은 분당구

수지구 생활권에 속한다

상갈동 구갈동 신갈동 하갈동

보라동과 흥덕지역은 수원시 지역의 영향권에 속한다

동백은 분당구 수지구나 처인구 용인 시내 방면

상주인구가 지역을 지배중

기흥구 남부지역인 서천동 고매동 공세동 농서동은

수원 영통구 바로 옆동네라

동탄과 더불어 수원 생활권

구성동 마북동 동백1,2,3동

상하동 보정동 7개 동

구 구성읍지역 구성구 분구가

추진되고 있다

최근에는 동탄2신도시 조성이 본궤도에 오르면서

공세~보라라인에서 동탄테크노밸리

삼성전자 기흥캠퍼스, 화성캠퍼스 방면으로의

출퇴근 하는 젊은인구가 증가세

철도관계(미래가치)

용인에버라인 - 흥덕역 영덕역 신갈오거리역

수도권전철광역급행철도A노선 - 용인역

동탄인덕원선 - 흥덕역 서천역

※ 흥덕역(기흥구 영덕동 흥덕마을1,5단지사거리일대)

오는 2027년 12월 개통예정

승강장은 지하4층에 들어올 예정이다

영덕역 - 기흥구 영덕동 흥덕마을 13단지 사거리 인근 소재 예정

용인경전철의 수원 방면 연장에서 추가될 역이다

신갈오거리역 - 신갈동 인근에 생길 예정이다

용인경전철 수원 방면 연장에서 추가될 역이다

경기도 도시철도 구축계획안의 역사위치는

신갈정류장 삼거리다

광교방향으로 연결되는 경전철로 구축계획안의

역사출구는 4곳으로 예정, 결정

경전철 지하화를 계획!

용인시 기흥구 구도심의 최대 번화가 중 하나인

신갈오거리와 인접!!

서천역(서천동 서천마을 인근) - 오는 2027년 12월 개통

서천지구에 신설 예정

근처에는 중심상가, 서천지구 아파트단지 및

삼성 인재개발원, 삼성전자 기흥사업장

지식산업센터, 경희대가 있다

승강장은 지하4층에 들어올 예정

이 역이 들어서면 서천지구 주민들뿐만 아니라

화성시 반월동 반달마을 주민들도 이용 가능하다

수도권광역급행철도A노선이 구성역을 지나갈 예정

#구성역

동탄인덕원선이 수원생활권인 영덕동과 서농동에 들어갈 예정

동백~신봉동 신교통수단이 확정되면 구성동에도 철도가 입성

보라동 기흥동은 수인분당선의 오산시 지선 신설을 추진중

#수인분당선

서천동에는 삼성전자 인재개발원, 경희대 국제캠퍼스

농서동에는 삼성전자 기흥사업장이 있다

지역이 젊은 이유다

보라동은 한국민속촌과 경기국악원이 있고

상갈동엔 루터대가 있다

경부고속도로 수원신갈나들목도 있다

신갈동 - 용인플랫폼시티 조성지에 포함

마북동 - 관내 전철역으로는

수인분당선 구성역이 있으며

용인역(GTX)은 구성역과 연결될 예정

버스터미널도 들어설 계획임

보정동 - 용인플랫폼시티가 조성될 예정

수지구의 특징

분당신도시와 인접, 용인군이 용인시로 승격한 이래

인구가 꾸준히 증가세

수지읍 풍덕천리 죽전리 성복리 동천리

고기리 신봉리 상현리에 아파트들이

주먹구구식으로 조성,

난개발1번지로 악명이 높음

주요상권이 형성된 곳은 2곳 -

수지구청역 학원가로부터 현대그린프라자일대와

죽전역 신세계백화점 경기점, 이마트 상권

#죽전역

#동천동

동천동 - 동천, 죽전, 신봉택지개발지구로 형성된 동네

서울에서 판교나들목 통해 분당구에서 수지구로 진입할 때

가장 먼저 만나는 동네

난개발된 신도시의 전형

분당구 구미동 바로 서쪽에 위치

동막천 경계로 분당구 동원동과 접한 지경

이정표도 함께 사용중

상현동 - 용인플랫폼시티에 속한다

#분당구

분당구 - 전국에서 두 번째로 인구가 많은 일반구

1991년 분당신도시 개발과 함께 중원구에서 분리,

신설된 일반구

1973년 이전 광주군 시절 분당신도시 대부분이

돌마면, 분당신도시 중 금곡동, 구미동과 판교신도시 일대가

낙생면에 해당

2015년 2월 일반구로는 최초로 인구 50만 돌파!

서현동 - 아파트단지로는 시범단지가 있는데

1991년 9월 정부에서 발표한 1기 신도시 중

최초로 입주한 단지다

율동은 분당신도시 개발지역에는 포함되지 않은 곳으로

이후 빌라, 단독주택이 들어섰다

이매동 - 분당수서간 고속화도로와 탄천 사이에 끼어 있고

성남역이 들어설 예정

구미동 - 경부고속도로 서편에 해당하는 동원동은

분당신도시 개발지역에 포함되지 않았지만

공공주택지구로 개발중

성남시 최남단으로 용인시와 접하고

오리역이 있어 오리역 상권이 형성되어 있다

삼평동 - 수도권제1순환고속도로, 경부고속도로

분당수서간 도시고속화도로로 둘러싸여 있다

IT, BT 기업이 대거 입주한 판교테크노밸리가 자리잡고 있다

운중동 - 판교동과 같이 경부고속도로 기준으로

판교신도시 서쪽에 입지한 지경

대장동에는 서분당나들목이 있다

대장동 개발사업이 진행중

최고의 부촌인 남서울파크힐이 있다

(대장동 1-54)

남서울파크힐의 토지이용

지목 - 잡종지

면적 - 1,495제곱미터

개별공시지가 - 1,958,000원

용도 - 보전녹지지역

대기환경규제지역<대기환경보전법>

도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>

과밀억제권역<수도권정비계획법>

대장동일대

수정구의 특징

과거 탄천(길이-32.6km)을 기준으로 서부는 옛 광주군의 대왕면

동부는 중부면에 속했다

인구추이

2019년 - 234,678명

2020년 - 241,701명

2021년 - 235,988명

2022년 - 232,125명

수진동 - 서쪽으로 수도권제1순환고속도로와

분당수서간 도시고속화도로가 지나간다

산성동 - 녹지공간이 많고 한국폴리텍대학 성남캠퍼스가 있다

재개발이 진행중

양지동 - 성남 구시가지 북쪽 끝에 해당하며

을지대 성남캠퍼스가 있다

주거지역은 아파트가 거의 없고

대부분 빌라로 구성

복정동 - 가천대 글로벌캠퍼스, 동서울대가 있다

서울에서 성남으로 넘어갈 때 가장 먼저 만나는 곳

실질적으로 송파구 생활권

남위례역 주변으로 공공주택지구가 조성중

#위례신도시

위례동 - 인구 43,465명으로 성남시 행정동 중

인구가 가장 많다

성남시 승격 이전엔 광주군 중부면 창곡리에 속했다

위례신도시 일부이며 위례중앙광장과 서일로거리 주변에

상권이 형성되어 있다

고등동 - 서울공항의 연장선상에 속한 한적한 시골이었지만

지금은 택지가 조성중

청계산로 통해 서울 서초구로 넘어갈 수 있다

시흥동 - 세종연구소, 한국국제협력단, 국가기록원 등의

공공기관이 있으며

판교신도시에 바로 접해 있어 판교신도시 배후지역으로 개발중

금토동의 수도권1순환고속도로에 접한 지역 중심으로

개발이 진행 중이다

중원구는 성남 중앙부에 위치한 일반구

인구추이

2019년 - 220,041명

2020년 - 216,131명

2021년 - 201,777명

2022.7 - 204,894명

2023.2 - 214,152명

전국구 시장으로 유명한 모란시장이 위치한 곳이다

도촌동 - 야탑생활권

모란차량사업소가 수도권제1순환고속도로 건너편에 있다

#수도권

#신도시

대장동

용인과 성남의 진보상황 -

산업시설과 상업시설 통해

지역색깔이 결정

개발공간이 넓은 처인구 일대의

국가산단 입성이 기대되는 입장

☎ 010-2246-9741

[출처] 용인시와 성남시 중 용인시를 선뜻 선택할 수 있는 건 처인구 분당구 등 지역품격(품위) 차이 때문!|작성자 김현기