|
특급리포트/하남 그린벨트 해제지역 뜰까 |
2020년 도시기본계획 조건부 승인…규제 많아 투자 주의해야 |
전체 도시면적의 90.2%가 그린벨트인 경기도 하남시 개발용지 수급에 그나마 숨통이 트였다.
2020년까지 8.813㎢(267만평)에 달하는 신규 개발용지가 단계적으로 이 지역에 공급될 예정이라서다. 경기도는 8월 9일 도시계획위원회를 열어 이런 내용을 담은 ‘2020년 하남시 도시기본계획’을 승인했다.
전문가들은 이번에 승인된 신규 개발용지가 그동안 땅 가뭄에 시달리던 하남시 토지시장을 적셔줄 단비가 될 것으로 보고 있다. 건국대 정용현 겸임교수는 “이번에 시가화예정용지로 반영된 그린벨트 해제지역(64개소, 5.673㎢)엔 4층 이하, 6가구 미만의 공동주택도 지을 수 있다“며 “수도권 택지 난을 어느 정도 해소해 줄 수 있을 것"으로 내다봤다. □ '2020년 하남시 도시기본계획' 무얼 담았나
○ 3대 장기비전 제시
- 살기좋은 청정도시
- 활기찬 문화·역사·관광도시
- 지식기반 자족도시
○ 인구 계획
- 2020년 계획인구를 18만명으로 설정
* 2007년 7월말 현재 하남시 인구 : 13만1565명
○ 주택 보급률
- 2020년 주택보급률을 115%로 설정
* 2006말 12월말 현재 하남시 주택보급률 : 82%
○ 시가화예정용지
- 주거·상업·공업용 8.813㎢(267만평) 지정
□ 주요 신개발지(시가화 예정용지) 어딘가
○ 그린벨트 내 집단취락지구 우선 해제구역 64개 지구 : 5.673㎢
- 64개 지구 중 60개 지구는 제1종 일반주거지역으로 지정
- 제1종 일반주거지역으로 지정된 60개 지구에서는 4층 이하(6가구 이하) 공동주택의 신축도 가능
- 제1종 전용주거지역으로 지정된 4개 지구에서는 3가구 이하 다세대주택, 6가구 이하 연립주택 신축 가능
- 하남시 주요 그린벨트 해제구역<표1 참조>
- 그린벨트 해제구역에서 건축 가능한 시설물<표2 참조>
- 현재 그린벨트에서 해제된 자연녹지지역은 ㎡당 45만∼60만원을 호가 - 하지만 토지거래허가구역으로 묶여 땅 거래는 활발하지 않은 편
- 최근 고급빌라, 타운하우스 수요로 증가로 땅값은 강세라는게 현지 부동산중개업계의 설명
○ 풍산동 일대 풍산택지개발사업지구 : 1.016㎢
- 이곳은 이미 2002년 6월 그린벨 트를 해제하고 택지개발 예정지구로 지정됐음
- 이를 뒤늦게 '2020 도시기본계획'에 반영하기 위해 이번 시가화 예정용지로 반영하게 된 것.
- 한국토지공사는 이곳을 개발해 2008년말까지 56~148㎡ 대의 다양한 아파트 등 공동주택 5500여 가구와 단독주택 280가구를 지을 계획
- 주변 토지시장은 토지거래허가구역으로 지정돼 거래는 뜸한 편임
- 소규모 영세공장 및 물류창고가 난립해 있는 등 개발압력이 커 현재 땅값은 대로변 자연녹지를 기준으로 ㎡당 47만∼65만원을 호가함
○ 신장동 일대 주거·물류·유통 등 복합단지 : 0.570㎢
- 하남시는 외국 부동산업체와 제휴해 이곳을 '하남시 복합단지개발사업‘으로 추진한다는 계획
- 시 관계자는 테마파크 시설, 로데오(아웃렛) 관련시설, 지역활성화(풍물) 관련시설 등이 들어설 예정이라고 함.
- 하남시는 2008년 8월까지 개발계획 수립한 후 인·허가 등을 마치고 빠르면 2009년 10월부터는 착공에 들어간다는 계획임.
- 이미 도시기본계획 주민 공청회 등을 통해 대략적인 개발 윤곽이 알려지면서 주변 땅값은 크게 오른 편임.
- 현지 부동산중개업계에 따르면 자연녹지역을 기준으로 땅값이 ㎡당 45만∼60만원을 호가해 투자이점은 떨어지는 편임.
○ 풍산동 일대 첨단산업 및 주택지조성사업지 : 0.138㎢
- 하남시는 현재 기본계획 수립을 위한 용역 중으로 올해 말까지 사업규모 등을 확정한다는 방침
- 이곳 역시 토지거래허가구역으로 지정돼 외지인의 땅 매입은 엄격하게 제한을 받고 있음
- 호가를 중심으로 땅값만 뛸 뿐 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다는게 현지 부동산중개업계의 설명임.
○ 감이동 일대 송파거여 택지개발사업계획지 : 1.416㎢
- 송파신도시 예정지로 도시기본계획에 반영키 위해 이번 '2020년 하남시 도시기본계획'에 하남시 편입지역 부분을 시가화예정지구로 지정함.
- 주변 토지시장은 땅값이 비싸고, 토지거래허가구역으로 묶여 거래는 뚝 끊겼다고 현지 부동산중개업계는 전함.
□ 하남시 부동산 규제 현황
○ 토지거래허가구역
- 올해 5월 개발제한구역(녹지지역포함), 1종주거지역(그린벨트 해제지역)을 포함, 총 89.6㎢가 2008년 5월31일까지 토지거래계약허가구역으로 재 지정 공고됐음.
- 토지거래 허가구역에서는 토지거래를 하려면 시청 종합민원과에 준비된 토지거래계약허가서를 작성해야 함 - 토지이용계획서, 토지등기부등본을 첨부한 다음 토지거래허가신청을 하고 허가를 받아야 땅을 매입할 수 있음
○ 개발제한구역
- 도시전체 면적의 90.2%가 개발제한구역으로 지정됐으나 이번 시가화예정용지 지정으로 하남시 개발제한 면적 비율은 88%로 감소함.
- 현재 개발제한구역 내에서는 주택의 신축은 물론 증,개축에 대해서도 엄격하게 제한을 받고 있음
- 또 대부분의 개발제한구역이 토지거래허가구역으로 묶여 외지인의 땅 매입이 어려운 상황임
□ 투자 유망지와 유의점
○ 토지거래허가 없이 살수 있는 부동산 노려볼만
- 현재 전지역이 도시지역인 하남시는 54.5평 초과 주거지, 199.7평 초과 공장지, 60.5평 초과 상업지, 30.3평 초과 자연녹지 등을 외지인이 살땐 사전에 토지거래허가를 받아야 함
- 하남시에서 외지인이 허가없이 매입할 수 있는 부동산으로는 대지면적 54.5평 이하 단독·빌라·다세대, 대지면적 60.5평 이하 근생시설(슈퍼등) 등이 있음
- 현재 하남시 다세대주택이 ㎡당 605만~756만원, 단독주택이 평당 302만~363만원 선.
- 하남시는 지난해 '도시ㆍ주거환경정비기본계획(안)’을 공고하고 현재 덕풍동 , 신장동 등 구도심 일대를 정비예정구역으로 지정하고, 2010년까지 건폐율 50%, 용적률 상한 250% 이하, 220%를 기준으로 평균 층수 20층 이하의 공동주택단지를 개발한다는 방침이라 투자가치는 높다고 봄
○ 신규 개발지 주변 땅 투자에는 신중해야
- 이번 '2020년 하남 도시기본계획'에 시가화예정용지로 지정된 지역 인근은 이미 개발 소문이 나면서 땅값이 크게 올라 투자 이점은 떨어지는 편
- 또 토지거래허가구역으로 묶여 외지인 땅 매입이 어려운 만큼 투자에는 신중을 기하라는게 전문가들의 조언임.
□ '2020년 하남 도시기본계획' 향후 절차
○ 경기도로부터 조건부 승인을 받은 상태로 이후 보고서 작성, 최종 결정고시 등의 절차가 남아 있음
○ 하남시는 보고서를 작성해 경기도로부터 최종 승인을 받은 즉시 하남시 공보에 게재해 공고할 계획
○ 이후 도시기본계획 도서를 작성해 도시과에 비치해 일반인의 열람을 가능하도록 한다는 계획임. 주요 그린밸트 해제 지역
하남시 그린벨트 해제지역(제1종 일반주거지역)에 건축 가능한 시설물
|