대한민국 부동산 10년 후 미래가치에 주목하라의 저자는 수요와 공급의 불일치때문에 향후 10년간 부동산가격이 오를 것이라고 진단하고 있다. 서울의 경우 20년 이상 노후주택은 전체 289만호중 45%에 달하고 18%는 30년이상되었다. 그런데 신규아파트를 지을 땅은 고갈되었고 재건축과 재개발을 규제하기 때문에 아파트, 특히 새아파트의 가격이 오를 수밖에 없다. 1기신도시는 92년, 2기는 09년, 3기는 27년부터 입주하여 대략 16-18년의 간격을 가지고 있다. 7
저자의 인구추계는 08년에 18년전망이라 성의없는 면이 보인다. 어쨌든 그의 주장은 총인구는 줄어도 크지않고 오히려 수도권인구비율리 10년 50%에서 30년 54%로 증가하여 수도권인구는 증가하며, 가구원수가 감소하기 때문에 가구수는 인구가 감소해도 증가한다고 한다. 실제로 17년 통계청추계에 의하면 40년까지 가구수는 증가한다. 17
서울아파트 입주물량은 20년에 4만에서 21년에는 2만으로 반토막이 났다. 경기도의 경우도 12만에서 9만으로 감소했기 때문에 외곽이동도 불가능하다. 19년 전국지가상승률은 4%였고 서울은 5%다. 토지투자는 현금흐름이 없고 환금성이 낮아 자금계획과 개발을 전제로 해야 한다. 개발비용과 개발부담금을 고려하고 매도시까지 세밀한 계획이 필요하다. 외환위기나 금융위기에 집값이 급락했지만 1-2년후에는 모두 회복해서 코로나에도 유사한 흐름이 있을 것으로 본다. 27
강남재건축이 강북재개발을 끌던 상황에서 재건축규제강화로 역전되었다. 사업이 다음 단계로 진행할 때마다 가격도 오르며 주민 10%의 동의를 받는 안전진단에서 시작하여 정비구역으로 지정되면 50%의 동의로 조합설립추진위가 결성되고 3/4조합원과 토지소유자과반수가 찬성하면 조합이 결성된다. 이 시점이후 투기과열지구 재건축은 조합원지위양도가 금지되어 현금청산만이 가능한데 조합은 시공사를 선정하고 시공사는 건축허가에 해당하는 사업시행인가를 득하고 마지막으로 보유자산의 정산인 관리처분인가를 받는다. 재개발도 이 시점이후는 지위양도가 금지되어 약 3년의 시간여유가 추가된다. 다만 임대아파트 비율은 재건축이 10%이나 재개발이 30%고 분양가의 60%만 제공해서 사업성이 그만큼 떨어진다. 33
서울아파트는 연간 5만호의 신규공급이 필요하다. 그런데 최근 2년간은 여기에 근접하지만 10년평균은 3만호에 불과하여 이를 누적한 부족분이 해결될 때까지는 공급부족에 따른 가격상승과 연결된다. 더우기 21년은 2만호만 입주되어 더욱 문제며 거의 유일한 재건축과 재개발에 대한 규제로 개선될 전망도 그리 높지않다. 더우기 기존 주택도 양도세의 중과세로 매물이 부족하여 상황을 더 악화시키고 있다. 51
18년 통계청이 조사한 수도권인구는 서울967만 인천293, 경기1310으로 전국5170의 50%가 거주하고 있다. 가구수는 서울398로 전년대비3.3만이 증가했고 인천112+1.7, 경기493+16.1으로 총1103만에 한해동안 21.1만이 증가했다. 수도권의 주택수는 서울289, 인천100, 경기417로 총806만이므로 가구수에 비해 198만의 주택수가 부족하다. 이들은 단독주택으로 분류된 다가구원룸이나 주거용 오피스텔에서 거주하고 있는 것으로 보인다. 54
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프롤로그
1부 대한민국 부동산의 미래가치
▪ 대한민국 부동산 30년의 여정; ▪ 아파트 공급은 계속되어야 한다; ▪ 인구감소는 주택 수요감소, 가격하락으로 이어질까?; ▪ 우리와 일본 부동산 시장의 상관관계; ▪ 가계부채가 주택시장에 미치는 영향은?; ▪ 다주택자에 대한 개념 재정립이 필요하다; ▪ 1주택자가 최고의 투자다; ▪ 아파트 입주물량과 미분양주택 분석; ▪ 단독주택, 그 로망을 위하여; ▪ 오피스텔의 투자가치와 미래가치는?; ▪ 미래의 재원, 수익형부동산의 가치; ▪ 토지는 그 자체가 미래다! 토지 용도의 다양성; 쉬어가는 페이지: 코로나19는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까?
2부 서울, 새로운 지평을 펼치다
▪ 서울시 높이관리기준과 도시의 미래; ▪ 한강 그 W의 가치; ▪ 재건축. 재개발의 미래가치에 주목하라; ▪ 서울 최대 관심사, 재건축 아파트; ▪ 커다란 격차를 보여줄 재개발 지역; ▪ 용산공원의 비전, 머물러야 할 이유는?; ▪ 서울 주택시장, 트라이앵글의 미래가치; ▪ 서울 강남권 11개구, 주요 지역의 변화; ▪ 서울 강북권 14개구, 주요 지역의 변화; ▪ 서울 GTX, 삼총사의 개벽; ▪ 서울 도시철도를 통해 본 외곽의 변신; 쉬어가는 페이지: 서울 아파트 가격의 상승세는 계속 이어질까?
3부 수도권의 미래는 반전이다
▪ 수도권 아파트 입주물량을 통해 본 경기도 시대; ▪ 남양주와 시흥, 수도권 광역도시기본계획의 발전축; ▪ 대도시권 광역교통망 재편에 따른 수도권의 변화; ▪ 수도권 GTX, 시공초월 특급호재에 올라타다; ▪ GTX 노선별 지역별 점검과 유망지역 분석; ▪ 철도 개통에 따른 지역별 미래가치; ▪ 서울 인근도시의 미래가치에 집중하라; ▪ 송도와 검단… 인천의 변신은 어디까지?; ▪ 판교와 분당… 수도권 신도시의 가치는?; ▪ 교외 한강조망 단독주택 어디가 좋을까?; 쉬어가는 페이지: 수도권 2기 신도시와 3기 신도시 비교
4부 지방, 그 화려한 비상의 날개
▪ 지역 균형발전을 위한 혁신도시의 변신; ▪ 동쪽의 보배, 속초, 양양, 강릉; ▪ 부산, 그 화려한 2등의 변신; ▪ 남쪽 다도해, 여수, 남해, 통영, 거제; ▪ 목포, 신안, 진도, 해남, 완도의 미래가치; ▪ 제주도 부동산 시장의 현재와 미래; ▪ 서해의 중심, 새만금; ▪ 대구, 대전, 광주, 울산, 광역시의 미래; ▪ 지방 대‧중소도시를 돌아보다; ▪ KTX, SRT를 통해 본 발전축; 쉬어가는 페이지: 지방시대, 아파트 입주물량과 미분양주택을 중심으로
에필로그