가난한청년의부자공부의 저자는 아주 가난한 어린시절을 보냈다. 어머니는 상경해서 25년만에 집을 장만했고 초등학교시절에는 상계동의 판자집을 전전했다. 그래서 그는 10원사용도 가슴아파한다. 그러던 그가 분양을 받고 대출이자와 낮은 전세가격으로 고생하면서 부동산공부를 시작한다. 그래서 정한 원칙은 싸고, 일자리많고, 교통좋은 곳이었는데 오래걸리기는 했지만 그런 조건에 맞는 세종시에 분양으로 성공하고 다시 월세부자를 꿈꾸며 외국인대상 숙소를 운영하려 공항이 가깝고 시내진입이 편하며 한강변인 가양동의 아파트를 매입하여 월세소득은 별로였지만 매매가 상승으로 이익을 실현하고 본격적인 부동산공부를 하게된다. 1
그래서 우선 독서를 시작하고 매달 20번의 입찰을 목표로 했는데 2등과 3등 각2회를 포함하여 46번의 입찰에서 한번도 낙찰을 하지 못했다. 안목이 없었기 때문이다. 일반적으로 대여섯번에 한번은 낙찰되는 것이 일반적이다. 그래도 입찰도 하지 않았던 사람들은 포기하고 경매계를 떠났지만 살아남았다. 임장을 했기 때문에 입찰을 할 수있었고 입찰을 했기 때문에 배우면서 살아남게 된 것이다. 2
그는 86년이후 서울아파트가격추이를 분석해 보았다. 환란도 있었고 금융위기도 있어서 잠시 내리기도 했지만 장기그래프에서는 이조차 잘 보이지 않을 정도였다. 즉, 아파트값은 대부분 상승했고 공급만이 상승세를 주춤하게 만들었을 뿐이었다. 결국 언제 투자를 하던 장기간인 경우에는 확실하게 수익이 발생했다. 공급은 호갱노노와 같은 어플에서 쉽게 확인할 수있고 수요는 국가에서 하는 장기주택종합계획을 찾아보면 된다. 일반적으로 수도권은 인구수의 .74%, 지방은 .57%가 필요로 하는 주택수량이다. 더 간단한 것은 주택산업연구원의 자료다. 여기에 의하면 매년 40만채의 주택이 필요하고 인구수 5천만을 기준하면 대략 .8%에 해당한다. 아파트를 기준하면 대략 70%이므로 28만채에 .56%의 아파트가 공급되면 적정한 셈이다. 수요는 인구처럼 꾸준한데 공급은 규제나 경기 등에 따라 등락하면서 기회가 생긴다. 공급이 많으면 전세가 하락하는데 이를 대비하기 위해 대출을 충분히 받고 월세로 전환하는 것도 좋다. 전세보다 월세는 변동이 적으며 월세로 대출이자의 상환이 가능하기 때문이다. 3
그는 다섯달만에 낙찰가율 111%로 2천만원을 투자하여 2년후에 3500만원의 세전이익을 얻었다. 서울역세권아파트로 전세가율이 높았고 상승추세여서 가능했다. 그는 이를 통해 입찰자가 20명이상이면 저가낙찰이 어렵다는 것을 실감하고 입찰자가 많은 경매를 피하게 된다. 4 노무현정부의 부동산정책은 쌀값이 오른다고 세금을 부과했던 방식이다. 사람들은 쌀값에 세금까지 추가되자 더 많은 쌀을 사기위해 노력했고 강남대형아파트가 폭등하게 되었다. 그러자 보리가 건강에 더 좋다고 홍보하기 시작했고 그 결과는 소형아파트의 상승으로 이어졌다. 이를 완화시킨 것은 08년의 공급이었고 이명박정부의 보금자리주택공급이 확실하게 상승을 마무리했다. 5 임장이 가장 중요하지만 현장에서 얻기 어려운 공급/수요, 매매/전세추이 등은 부동산지인에서 조사한다.
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추천사 - 부자를 꿈꾸는 당신이 반드시 읽어야 할 책
프롤로그
Part1. 과거는 과거일 뿐이다
1_지독하게 가난하다는 것; 2_평생 이렇게 살아야 한다는 두려움; 3-전쟁터 같은 회사에서 지옥 같은 세상으로; 4_분양은 로또가 아닌데; 5_월세만 받으면 될 줄 알았다; 6_부동산 공부의 시작 북극성을 만나다; 7_멘토를 통해 자유를 꿈꾸다;
Part2. 부자는 어떻게 되는가
1_잠자고 있는 거인을 깨워라; 2_행동이 먼저다; 3_미칠 만큼 고독하게 몰입하라; 4_생산적인 소비를 하라; 5_곡선 인생을 꿈꾸라
Part3. 부동산 투자로 이기는 게임을 하라
1_이제 부동산은 끝났다는 말; 2_인플레이션, 누가 내 커피에 물을 타는가; 3_한국 경제를 믿어라; 4_집값이 오르는 진짜 이유; 5_부동산 투자는 타이밍 게임; 6_부동산 사이클이라는 진리; 7_공급에 장사없다
Part4. 발로 뛰어 얻는 경제적 자유
1_싸게 사는 경매의 세계 ;2_최고의 수익률, 집요함으로 승부하라; 3_현장에 답이 있다; 4_임장이 전부다; 5_간절함으로 나만의 투자를 찾아라; 6_월세를 꿈꾸는 당신을 향한 일침
Part5. 자유를 위해 인생을 걸어라
1_부동산 투자는 돈이 아니라 정신력으로 하는 것; 2_결정적인 순간은 영원히 오지 않는다; 3_바로 지금, 오직 지금의 부동산; 4_시간을 지배하는 생산자로 살자; 5_안락함이라는 적, 도전이라는 아군; 6_비난받는 자가 되기로; 7_그래도 사람, 사랑; 8_가장 소중한 것을 잊지 말자
<부록> 부동산 투자에 필요한 데이터 쉽게 읽는 방법
고수들의 언어, 책
에필로그