2022년(조선비즈)고민 깊어지는 레지던스 수분양자들 오피스텔로 변경하고 싶은데 어렵다.

[부동산학 교수 신광식]

고민 깊어지는 레지던스 수분양자들 오피스텔로 변경하고 싶은데 어렵다.

조선비즈, 최온정 기자, 2022. 9. 23.

정부가 지난해 생활형숙박시설(레지던스)을 오피스텔로 용도변경할 수 있도록 법령을 완화했지만, 현실적으로 용도변경이 어려운 단지가 많은 것으로 나타났다. 특히 설계변경이 필요한 미준공 레지던스의 경우 소유주 전원의 동의를 얻어야해 쉽지 않은 상황이다.

9월 23일 부동산 업계에 따르면 레지던스 수분양자들로 구성된 전국레지던스연합회(전레연)는 지난 18일 서울에서 회의를 열고 오피스텔로 용도변경을 추진하고 있는 각 레지던스가 직면한 문제들을 논의했다. 이 자리에는 마곡롯데캐슬 르웨스트·힐스테이트 라군인테라스 1차 등 전국의 레지던스 수분양자들이 참석했다. 이날 회의에서 가장 관심이 집중됐던 부분은 미준공 레지던스의 오피스텔 변경 건이다.

정부는 작년 10월 14일 이전에 분양을 완료한 레지던스에 한해 내년 10월 14일까지 오피스텔로 용도변경이 가능하도록 오피스텔 건축기준 일부(발코니 미설치, 오피스텔 전용출입구 별도 설치, 전용 85㎡ 초과시 바닥난방 설치 금지)를 적용하지 않기로 했다. 제도 도입 취지에 맞지 않게 주거용으로 사용되고 있는 레지던스를 양성화하고 수분양자들에게 출구전략을 마련해주기 위해서다.

그러나 미준공 레지던스의 경우 이 과정이 현실적으로 쉽지 않다. 미준공 레지던스는 사용승인을 받지 않아 용도변경이 불가능하므로 용도변경이 아닌 설계변경 절차를 거쳐야 한다. 건축물분양에 관한 법률(건축물분양법)에 따르면 건축물 사용승인 전 설계변경을 하려는 경우 수분양자 전원의 동의가 필요하다. 수분양자들은 입주 전 단지에서 수분양자들의 의견을 취합하는 것과 100%의 동의를 얻는 것이 쉽지 않다고 지적한다.

건축물분양법상 설계변경의 주체가 수분양자가 아닌 분양사업자(시행사)라는 점도 문제가 있다. 즉 설계변경을 위해서는 시행사의 협조가 필수적이라는 뜻이다. 그러나 분양 과정에 설계변경이나 공사 내역에 관한 변경을 요구할 수 없다고 고지한 시행사도 있어 협조를 기대하기가 쉽지 않다.

일례로 ‘청주힐스테이트 센트럴’은 작년 7월 낸 분양공고에서 ‘준공 전후 개인 또는 임의 단체를 구성해 설계변경에 해당하는 호실의 내·외부 및 공용부분 시설물 등의 추가 또는 변경을 요구할 수 없다’고 못박았다. 2020년 8월 분양한 ‘힐스테이트 송도 스테이에디션’도 유사한 조항을 분양공고문에 명시했다.

회의에 참석한 한 레지던스 수분양자는 “공사중인 레지던스의 경우 수분양자들이 서로의 연락처를 알기가 어려워 동의서를 받는 것이 쉽지가 않고, 시행사가 협조를 거부하면 방법이 없다”면서 “수분양자들이 용도변경을 하고 싶어도 쉽지 않은 상황”이라고 언급했다. 반면 이미 공사가 완료된 레지던스는 상대적으로 수월하게 오피스텔로 변경할 수 있다. 설계변경과 달리 용도변경은 요건을 충족할 경우 별도 동의서가 필요 없이 지방자치단체에 신청하면 된다. 건축물 여건에 따라 용도변경 신청 과정에 주차대수 확보나 정보통신시설 설치 등이 필요한 경우에는 소유주들의 동의서를 받아야 하지만, 동의율 요건은 80%다.

미준공 레지던스의 수분양자들은 정부가 지난 2월 수분양자의 권리보호 강화 차원에서 추진하고 있는 건축물분양법 시행령 개정에 기대를 걸고 있다. 당시 정부는 설계변경에 필요한 수분양자 동의 비율을 100%에서 80%로 낮추겠다고 제안한 바 있다. 정부안이 반영될 경우 수분양자들의 부담이 이전보다 줄어들 전망이지만, 아직까지 이 개정안이 국회 문턱을 넘지 못해 이들의 우려는 지속되고 있다.

익명을 요구한 시행업계 관계자는 “정부 취지에 맞게 주거용으로 사용되고 있는 레지던스를 오피스텔로 양성화하기 위해서는 현실적으로 맞지 않는 규제는 풀어주는 것이 합리적”이라면서 “현재 시공 중이거나 준공 후 사용중인 레지던스를 전수조사해 실태를 정확히 파악하고 현실에 맞는 방향으로 개선할 필요가 있다”고 조언했다.

조선비즈 최온정 기자의 기사 내용을 정리하여 게재합니다.

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