임차인의 비용상환청구권-강춘자

종종 세입자가 전화해서 화장실에 물이 넘쳐 수리해야 하는데 집주인이 해주는 것인지, 또는 보일러가 고장 났는데 이건 누가 수리해야 하는지 물어온다. 이런 경우를 대비하여 민법 제626조에 임차인의 비용상환청구권을 규정하고 있다. 오늘은 임차인의 비용상환청구권에 대하여 알아보도록 한다. 비용상환청구권은 임차인이 필요비와 유익비를 임대인에게 상환청구할 수 있는 권리이다. 필요비는 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용이고, 유익비는 임차인이 임차물의 객관적인 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이다.  예를 들어 건물 관리비, 조세, 공과금과 같이 부동산을 사용·수익하고 유지·관리하기 위해 필요한 소모성 비용, 보일러 설치나 건물 방수 비용 등이 필요비에 해당하고, 건물의 리모델링 비용 등은 어느 정도 유익비로 인정을 받고 있다. 다만, 상가 영업을 위한 시설 비용은 ‘사용자의 필요’에 의한 것이지 건물의 가치를 객관적으로 증가시킨 것이 아니므로 유익비에 해당하지 않는다. 유익비나 필요비로 비용을 상환받을 수 있는지에 대하여 임대인과 임차인 간에 의견대립이 자주 발생하기 때문에 계약 시 임대인의 수선의무에 대하여 별도의 특약으로 규정하는 것이 좋다. 특약이 있더라도, 사용·수익하지 못하는 경우에는 임대인에게 수선 의무가 있다. 그 이외의 사소한 파손이나 사용·수익하는데 지장이 없으면 임대인의 수선 의무가 면제되어 임차인이 수선해야 한다. 임차인은 임대인을 상대로 필요비가 발생하면 즉시 그 상환청구를 할 수 있지만 부동산을 반환한 날로부터 6개월이 지나면 상환청구를 할 수 없다. 또한 유익비는 필요비와 달리 계약종료 시에 청구할 수 있음에 주의해야 한다. 계약기간이 종료되어 임대인이 명도청구를 한다고 하더라도, 임차인은 비용을 상환을 받지 못하면 그 건물에 대해 유치권을 행사하여 적법하게 건물을 점유할 수 있다. 다만, 유익비의 경우 법원이 일정 기간의 상환기간을 허가한다면 이 기간 동안은 유치권을 행사하지 못한다.  민법 제626조 임차인의 비용상환청구권 규정은 당사자 간에 임의로 이를 배제할 수 있는 임의규정에 해당하므로 원상회복특약 등을 통해 비용상환청구권을 포기할 수 있다.  즉 판례에서 보면 ‘임대차 계약 시 임차인이 임대인의 승인 하에 임차목적물인 건물 부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약에 해당한다’고 하므로 임차인은 계약 체결 시 자신의 비용상환청구권을 포기하는 특약이 되는 것인지 유심히 검토해야 할 것이다. 한빛공인중개사 대표