[톡!talk!재테크] 베이비부머와 국민모두...."주택연금ㆍ농지연금 적극 활용하라"
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※ 경칩이 지난 계절은 따사로운 햇볕을 마른 도시의 곳곳에 정확하게 배달 시켜 놓았다.
정부의 발표는 주택거래건수가 늘어나고, 표준지 공시가격도 상승하고, 전세가격도 오르면서 부동산가격이 오르고 있다고 한다.
구매력과 효용(욕망,desire)이 뒷받침 된 유효수요가 증가가 아닌 규제완화와 금리인하에 따른 가계대출 증가가 그 원인이라면 위험의 이연 또는 전가로 금융부실의 위험을 않고 있다.
최근 우리 사회는 베이비부머들의 은퇴의 평균연령이 만53세로 낮아지고, 반대로 국민연금의 수급연령이 만 60세에서 1955~1963년 출생자들은 만61~63세가 되어야 받을 수 있게 되어 퇴직 후 소득공백기간이 늘어나면서 이들의 고민이 늘어 날 수밖에 없다.
더욱이 별다른 재테크 수단을 강구 하지 못한 이들은 노령연금(국민연금 10년 이상 가입자에게 소득활동을 못하였을 경우에 지급하는 급여)의 1인당 평균수령액이 2015년 기준 1인가구 최저생계비 617,281원의 54%인 333,870원으로 턱 없이 부족한 상태이다.
대안은 있다. 주택소비를 축소하는 다운사이징(down sizing)도 대안이 될 수 있지만 주택가격상승에 대한 기대가 감소하면서 가격하락으로 이어져 대안으로 나타난 것이 공적연금인 ‘주택연금’과 ‘농지연금’이다.
주택연금은 자신의 집(1세대 1주택, 9억원이하)을 소유하고 있지만 소득이 부족한 60세 이상 분들에게 집을 담보로 평생동안 안정적인 생활비를 받는 제도다.
흔히 '역모기지론'으로 불리는 이 연금은 우리나라 가계자산 중 부동산 비율이 60대 이상 가구에서는 91%에 달하고 있어 저금리 기조가 본격화 되면서 주택연금의 필요성이 높아졌다. 반면에 농지연금은 고령농업인(영농경력 5년 이상, 만 65세 이상, 농지면적 3만㎡이하)이 소유한 농지를 담보로 제공하고 노후생활안정자금을 매월 연금방식으로 지급받고 수급자 사망 시 연금채무를 상환하는 제도를 말한다.
주택연금과 농지연금의 가입자수가 매년 늘고는 있지만 그 숫자는 그리 많지는 않다. 연금액 산정 등 여러 가지 개선점이 있지만 은퇴계층의 노후 소득보장 측면에서는 적극 검토해 볼 필요가 있다. 참고로 2014년 주택연금 가입자수는 5,039건, 농지연금 가입자수는 1,036건이다.
이와 같이 낮은 공적연금의 수급율과 실질소득대체율의 대안으로 베이비부머들의 안정적인 노후생활비 마련과 관련하여 검토해 볼 필요가 있는 것이 ‘거주주택의 유동화“이다.
부동산중개시장이 거래건수 감소와 일부 구간의 수수료 인하로 경영악화를 개선하는 측면에서도 다양한 거래유형 도입차원에서도 검토해볼 필요가 있다.
①주택지분 부분매각(공유): 주택지분의 일부를 일시에 처분하는 방안으로 주거이동을 통하여 거주주택의 규모를 축소하고 이에 다른 주택가격의 차이를 노후생활비로 사용
②전세임차(세일앤드리스백): 주택을 매각하고 전세로 사는 경우로 종전주택가격과 전세금의 차이를 노후생활비로 사용한다,
③부분임대(멀티하우스, 쉐어하우스):주택지분의 일부를 처분하는 대신 투자하는 방안으로 주거이동 또는 주택개조를 통하여 거주면적을 축소하고 남는 면적을 임대하여 얻는 수익으로 노후생활비를 충당한다.
위에서 검토한 다양한 거래유형은 최근 정부정책에서도 적극 도입하고 있다. 단독소유보다 공동소유는 재산세, 종합부동산세, 증여세 등 제반 세금이 금액별 누진세율이라는 점에서 세율이 낮아지는 장점과 동시에 경매시에도 ‘공유자 우선매수청구권’을 행사 할 수도 있어 유리하다. 물론 매수시 ‘공유형 모기지’라는 낮은 금리를 통하여 대출받을 수 있다.
부분임대(멀티하우스)의 경우도 재건축, 리모델링 아파트에서 새롭게 시도 되고 있다. 한 아파트에서 두 가구가 거주할 수 있는 가구분리형 아파트로 집주인이 거주하면서 분리된 가구를 원룸이나 소형 아파트처럼 임대할 수 있어 원주민이 많거나, 나이가 많은 조합원이 거주하는 지역에서 인기가 좋다.