[경험담] [경매 권리분석] 권리분석은 정확히

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[【 경험담 】] Re:권리분석은 정확히 |▒ 우리들의 경험담

오솔길|등급변경▼|조회 370|추천 0|2011.11.29. 18:16http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/2267 

수익금

대전지방법원 서산지원  물번1 [잔금납부]물번2 [잔금납부]물번3 [잔금납부]물번4 [잔금납부]물번5 [매각]물번6 [잔금납부]물번7 [잔금납부]물번8 [잔금납부]물번9 [잔금납부]물번10 [잔금납부]물번11 [잔금납부]물번12 [잔금납부]물번13 [잔금납부]물번14 [잔금납부]물번15 [잔금납부]물번16 [잔금납부]물번17 [잔금납부]물번18 [잔금납부]물번19 [잔금납부]물번20 [잔금납부]물번21 [잔금납부]물번22 [잔금납부]물번23 [잔금납부]물번24 [잔금납부]물번25 [잔금납부]물번26 [잔금납부]물번27 [잔금납부]물번28 [잔금납부]물번29 [잔금납부]물번30 [잔금납부]물번31 [잔금납부]물번32 [잔금납부]물번33 [잔금납부]물번34 [잔금납부]

2007 타경 14495 (임의) 

물번 5

매각기일 :

2009-04-20   10:00~

(월)

경매1계 041-660-0692

소재지

충청남도 서산시 인지면 둔당리 307산호옥마을아파트 102동 2층 201호

사건접수 2007-12-14

물건종별

아파트

채권자

우리은행

감정가

75,000,000원

대지권

50.005㎡ (15.13평)

채무자

산호

최저가

(12%) 8,824,000원

전용면적

59.959㎡ (18.14평)

소유자

산호

보증금

(20%)1,765,000원

평형

매각대상

토지/건물일괄매각

청구금액

3,063,564,174원

입찰방법

기일입찰

배당종기일

2008-02-25

개시결정

2007-12-17

기일현황

회차	매각기일	최저매각금액	결과
신건	2008-03-24	75,000,000원	유찰
5차	2008-10-20	18,008,000원	유찰
6차	2008-11-24	12,606,000원	매각
매각18,100,000원(24%)
	2009-01-06	대금지급기한	미납
6차	2009-03-16	12,606,000원	유찰
7차	2009-04-20	8,824,000원	매각
(주)E&O/입찰4명/매각10,219,900원(14%)

function loadIFrame() { }

 물건현황/토지이용계획

 면적(단위:㎡)  

 임차인/대항력여부 

 등기부현황/소멸여부

주위는 아파트단지및 단독주택 음식점 점포 상가와 농경지가 혼재 형성

제차량출입이 자유롭고 인근 간선도로가 위치 있어 제반교통여건은 무난

인접도로및 단지내 가로망상태 양호

이용상태(방3 거실1 주방1 욕실겸 화장실2 발코니)

급배수시설 승강기 소화전 화재탐지기설비 도시가스에 의한 개별난방시설구비

철근콘크리트구조

토지별도등기 있음,대항력여지있는 임차인 있음, 특별매각조건 매수보증금 20%

 

제일감정
감정시점	2008-01-07
감정가	75,000,000원
토지	(16%) 12,000,000원
건물	(84%) 63,000,000원

[대지권]

둔당리 307
27,705㎡ 분의 50.01㎡
대지권 50.01㎡(15.13평)

[건물]

아파트 2층 201호
전용 59.959㎡ (18.14평)
15층 건중 2층

보존등기일 : 2005-05-20

이호영

있음

  전입 : 2005-03-28
  확정 : 2005-06-03
  배당 : 2008-01-17
  보증 : 50,000,000원
  점유 : 전부
 

인수금 :	50,000,000원
전액매수인 인수예상

(현)소유권

이전

2005-05-20	집합
산호 보존

(근)저당

소멸기준

2005-05-20	집합
우리은행   20,854,600,000원

임의경매

소멸

2007-12-17	집합
우리은행   청구 : 3,063,564,174원 2007타경14495

건물열람 : 2008-03-10

주의사항

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리	해당사항없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	해당사항없음
주의사항	유치권신고가 되었으니, 물건번호별 유치권신고내역은 별도확인요망. ※미납관리비(공용)를 인수할수 있으니 입찰전에 확인 하시기 바랍니다.

이 물건은 (제1경매2007타경14495 )두번의 미납이 생기고 주)E&O의 대표인 저는 1000만원을 넘기면 낙찰이 가능하다고 생각했으므로10,219,900원에 낙찰 받았읍니다. 경쟁자 3명이 미친놈 하는 눈초리로 쳐다보더군요. 왜냐하면 인수금액과 낙찰가를 합하면 시세 또는 시세(약6000~6500만원)를 약간 상회 했을 겁니다.

이 당시 이미 서산은 주택이 부족해서 조만간 주택가격이 폭등할 조짐이 있어 속으로 쾌재를 불렀죠. 시세는 2007년 학원에서 현장답사 다닐 때 갔던 곳입니다.당시 받아두었던 부동산 명함을 보관하고 있다 전화로 확인 했읍니다.  잔금전에 아는분 한테 1300만원 빌려 잔금납부하고 하고  그 뒤 지인으로부터 아파트를 담보로 돈을 빌렸읍니다.

2007타경14495수익율은 각자 계산하세요.

 당시 법인이 어려워 약속한 날짜에 채무상환을 못하자 돈을 빌려 준 지인중 한명이 강제경매신청하고 한명은 임의경매를 신청했읍니다.

  그래서제2경매가 (2010 타경 8438 (임의) 2010타경1239) 시작된것입니다.

2010 타경 8438 (임의) 
2010타경1239

매각기일 :

2010-12-06   10:00~

(월)

경매4계 041-660-0691

소재지

충청남도 서산시 인지면 둔당리 307 산호옥마을아파트 102동 2층 201호

사건접수 2010-07-15

물건종별

아파트

채권자

김순응

감정가

80,000,000원

대지권

50.005㎡ (15.13평)

채무자

이앤오

최저가

(70%) 56,000,000원

전용면적

59.959㎡ (18.14평)

소유자

이앤오

보증금

(10%)5,600,000원

평형

매각대상

토지/건물일괄매각

청구금액

40,000,000원

입찰방법

기일입찰

배당종기일

2010-09-15

개시결정

2010-07-16

기일현황

회차	매각기일	최저매각금액	결과
신건	2010-11-01	80,000,000원	유찰
2차	2010-12-06	56,000,000원	변경
2차	2010-12-06	56,000,000원	매각
매각87,000,000원(109%)

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 물건현황/토지이용계획

 면적(단위:㎡)  

 임차인/대항력여부 

 등기부현황/소멸여부

'인지초교' 서측 인근에 위치

주위는 공동주택 근린상가 농경지등 혼재

인근에 시내버스 정류장이 소재 대중교통 상황 보통

남동측 및 북서측 폭 약 5~6미터 및 폭 약 16미터 내외의 포장도로와 각각 접함

계획관리지역

국가지정문화재의외곽경계로부터500미터이내의지역

철근콘크리트조

 

가람동국감정
감정시점	2010-02-23
감정가	80,000,000원
토지	(20%) 16,000,000원
건물	(80%) 64,000,000원

[대지권]

둔당리 307
27,705㎡ 분의 50.01㎡
대지권 50.01㎡(15.13평)

[건물]

아파트 2층201호
전용 59.959㎡ (18.14평)
15층 건중 2층

보존등기일 : 2005-05-20

이호영

없음

  전입 : 2005-03-28
  확정 : 2005-06-03
  배당 : 2010-09-08
  보증 : 50,000,000원
  점유 : 201호 전부
 

배당금 :	50,000,000원
전액배당으로 소멸예상

- 번호1의 임차인은 전 건물주 주식회사 산호건설과 임대차 계약을 한 후 임차보증금을 반환받지 못하였다함.

주택임차권

있음

2005-03-28	집합
이호영   50,000,000원 전입 : 2005-03-28 확정 : 2005-06-03

(전)소유권

이전

2005-05-20	집합
산호 보존

(현)소유권

이전

2009-05-15	집합
이앤오 임의경매로 인한 매각 2007타경14495

(근)저당

소멸기준

2009-05-15	집합
김순응   13,000,000원

(근)저당

소멸

2009-06-01	집합
김순응   35,100,000원

(근)저당

소멸

2010-06-21	집합
오주석   36,000,000원

임의경매

소멸

2010-07-16	집합
김순응   청구 : 40,000,000원 2010타경8438

강제경매

소멸

2010-01-28	건물
김순응   청구 : 1,000,000원 2010타경1239

건물열람 : 2010-11-12

주의사항 ☞ 최선순위 설정일자 2009. 5. 15. 근저당

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리	주택임차권(2009. 11. 16. 접수제43322)
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	해당사항없음
주의사항	대항력있는 임차권등기권자의 임대차보증금은 매수인이 인수함 ※미납관리비(공용)를 인수할수 있으니 입찰전에 확인 하시기 바랍니다.

인근 매각통계자료

기간	매각건수	평균감정가	평균매각가	매각가율	유찰횟수	예상분석가
인근지역 12개월간 (아파트)에 관한 매각물건이 존재하지 않습니다. 그 이상의 매각결과는 인근매각결과보기를 참조

 인근개발계획/관할주민센터/인근역

인근개발계획

* 충남혁신도시   * 충남개발공사

관할주민센터

* 인지면 주민센터    * 서산시 인지면 둔당리 255-1   * (우)356-881    * 041-660-3772

 전화주세요. 친절하게 상담해 드립니다.

가맹점명

광장부동산컨설팅 공인중개사사무소

소재지

서산시 동문동 707-1 (3층) 광장부동산컨설팅 공인중개사사무소

문의처

041-667-4985

경매초보면 다음과 같이 분석하겠죠.

1경매비용.

2임차권자 이호영씨: 전입과 확정일자가 근저당권자보다 앞선다.

3.근저당권자 : 김순응      나머지는 권리분석도 안하고 돈을 빌려주는 바보라 소멸된다. 이런 권리분석을 하고 입찰한사람이22명 이들이야말로 바보 아닌가요.저도 얼마전만해도 이바보축에 들었읍니다. 똑 같은 물건을 낙찰 받았읍니다.그래도 배당이 잘못돼서 수익은 납니다.

배당표(2010타경8438)는 다음과 같이 작성되었읍니다.

1. 경매비용                 170만원정도

2.서산시장                  93,450원

3.근저당권자  김순*    4810만원(채권최고액까지 배당)

4.근저당권자 오주*     3600만원(채권최고액까지 배당)

5.가압류        안정*     110만원정도 배당 끝

후행경매.(2010타경8438) 매각명세서 주의사항을 보면 임차권자의 임차보증금은 매수인이 인수합니다라고 적혀있읍니다. 이것은 경매계장이 임차보증금 만큼 유찰 후에 입찰하라고 주의를 주었는 데 입찰자들은 주의사항을 무시했거나 주의사항을 보지않고 입찰한 거죠.입찰자가 한 두명이면 모르지만 22명이면 묻지마 입찰자가 너무 많은 거죠. 

배당기일날 임차인이 채권자 3명을 상대로  배당이의를 했읍니다.

임차인에게 배당이의를 사주하는 젊은 신사분이 있었죠.낙찰자는 젊은 여성분이니 그 신사분은 컨설티너가 아닐까요? 컨설팅 할 때

권리분석을 꼼꼼히 할일이지 매각명세서도 제대로 볼 줄 모르면서 컨설팅 하겠다고 하는지 모르겠네요.컨설팅 잘못 했으면 손해배상이나 하고 조용히 있지 임차인 부추겨서 되지도 않는 배당이의를 해서 어려운 임차인 손해입히고 나 바보요 하고 광고하고 다녀

배당이의로 나 자신도 손해가 크죠. 채권자가  배당이의 기간동안 발생한 이자로 법인명의 다른 아파트에 가압류 했어유. 임차인 이호영에게 손해배상 청구해야 하나유. 그러면 없는 사람 쥐어 짠다고 욕 먹겠쥬.아차 2등은 얼마에 입찰했나 궁금해서 열람해보니 7700만원 썼네유.그리고 경매계장님 왈 자기에게 문의하고 입찰하지 알지도 못하면서 낙찰받아  잔금낸 뒤에  난리쳐야 소용없다네요.

제가 산정하는 입찰가

시세 1억*0.85-5000만원=3500만원

2010타경8438수익율 = ( 800만원-양도세88만원)/3700만원 =20%조금 안돼요

소유권이전비용3500만원*0.02=70만원

도배장판                              70만원

복비                                    50만원

9500만원(예상매매가)-8700만원(3500+5000+70+70+50+10(알파))   =     800만원

[비틀즈]

꺼진 불도 다시보자라는 마음으로 확인! 또 확인을 해야겠네요^_^

[현스러브]

제가 공부를 시작한지 얼마안되서 모르는 부분이 있네요~~
임차인 이호영씨의 경우 첫번째 경매에서 낙찰자인 E&O 대표가 보증금을 인수하였으나 계속 거주하면서
두번째 경매 시 말소기준 보다 앞서 대항력이 있고 배당요구를 한 상태이면, 낙찰자 인수가 아니라 배당을 받아야 하는게 아닌가 싶어서요.
굿옥션을 보면 전액 "낙찰자 인수"라고 되어 있고 지지옥션에는 "전액 배당"으로 소멸된다고 나와 있네요.
설사 낙찰자가 보증금 50백만원을 인수한다면
87백만원의 낙찰가격에 보증금 50백만원을 인수할 경우 시세 대비 너무 높게 낙찰된게 아닌가 싶어서요.
제가 내공이 바닥이라 선배님들의 조언 부탁드립니다^^.

[기어링]

흠~~전 아직 부족하네요~~권리분석 좀더 열심히 해야겠어요~

[또씽아빠]

고맙습니다. 감사합니다.

[민스야]

좋은 글 감사합니다

[준윤파라]

어렵네요

[준윤파라]

서산에 이런 매물이 많은가요?

[람과함께]

우와....유익한 정보 감사드립니다.
앞으로 많은 도움이 될 것 같습니다.

[웃음꽃이 핀다]

좋은 정보 감사합니다!!

[최해]

좋은글 감사합니다 :-)

[복주파]

좋은 글 감사합니다.