내 집 마련을 위한 부동산 경매 기초다지기

[정석]

부동산 침체의 구세주, 경매

‘전세난’이라는 단어가 부동산 시장에 등장한 지도 꽤 오래됐다. 세입자들은 싸고 좋은 전셋집을 원하지만 요즘은 집 구하기가 하늘의 별 따기이다. 전세가 아예 나오지 않기도 하고 계약금을 미리 걸고 대기까지 해야 되는 형국이기 때문이다. 그러나 위기 속에도 언제나 기회는 있는 법!

채무자의 재산 중 부동산을 공개입찰 방식으로 매각해 채권을 갚도록 하는 ‘부동산 경매’는 자금이 부족해 집을 마련하지 못하는 사람들에게 내 집 마련을 위한 절호의 찬스가 될 수 있다. 법원에서 진행되므로 사기당할 염려나 소모적인 흥정을 할 필요가 없고, 잘만 된다면 저렴한 가격에 좋은 집을 구할 수도 있기 때문이다. 과거에는 채무자와 관련됐다는 선입견이나 어렵고 낯설다는 인식으로 꺼리기도 했지만 최근엔 재테크 수단으로, 또 서민들의 집 장만 기회로도 익숙해지고 있는 추세이다.

부동산 경매 절차

 

1. 경매신청 및 경매개시 결정: 채권자의 신청 → 법원의 경매개시 결정 → 목적 부동산 압류 → 관할 등기소에 경매개시 결정의 기입등기 촉탁 → 등기관을 통해 등기부에 기입등기 → 채무자에게 경매개시 결정 정본 송달

2. 배당요구의 종기결정 및 공고: 법원이 정한 배당요구의 종기까지 배당요구 → 배당요구의 종기는 경매개시 결정에 따른 압류 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 결정(종기는 첫 매각 기일 이전의 날)

3. 매각 준비: 부동산의 현상, 점유 관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관해 조사 → 감정인을 통한 평가 → 평가액 참작 후 최저 매각가격 결정

4. 매각 방법, 매각 및 매각 결정 기일의 지정, 공고, 통지: 기일입찰방법(담당판사 판단에 따라 통상의 방법처럼 진행)과 기간입찰방법(일정 기간의 입찰 기간을 정해 입찰) 중 하나를 택한 뒤 매각 기일 등을 지정, 통지, 공고

5. 매각 실시
기일입찰방법: 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 기일, 장소에서 매각 실시 → 최고가 매수신고인 및 차순위 매수신고인 결정
 
기간입찰방법: 매각 기일에 입찰 기간 접수된 입찰 봉투를 개봉 → 최고가 매수신고인 및 차순위 매수신고인 선별

6. 매각 허가 여부 결정 절차: : 매각 결정 기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 법원의 매각 허가 여부 결정 → 이해관계인은 매각 허가 여부 결정에 대해 즉시 항고 가능

7. 매각대금의 납부: 매각 허가 결정 확정 → 법원이 대금지급 기일을 정해 매수인에게 매각대금 납부 명령 → 정해진 기한 내에 납부

8. 배당 절차: 매수인의 매각대금을 완납 → 법원이 배당 기일 결정 → 이해관계인, 배당을 요구한 채권자에게 통지 및 배당(단, 지정 기일까지 미완납 시 차순위 매수신고인에게 매각 허가 여부 결정 또는 재매각 명령)

9. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령: 매각 부동산의 관리 명령을 신청 → 대금 완납 후에는 인도 명령 신청 → 집행 법원은 소유권이전등기와 매수인이 인수하지 않는 부동산상 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁

부동산 경매, 아는 만큼 얻는다!

부동산 경매의 가장 큰 특징은 투명한 경매 절차. 경매 부동산에 대한 감정평가금액이 정해지면 입찰자가 현 시세를 파악한 후 합리적인 가격으로 입찰에 참여하기 때문에 당연히 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있다. 뿐만 아니라 경매로 매각되는 부동산은 주택과 아파트를 비롯해 토지, 상가, 공장 등 모든 용도의 물건이 매각하기 때문에 원한다면 여러 가지 물건을 선택해 경매에 참여할 수 있다. ‘쇼핑보다 경매가 좋다’ 라는 혹자의 말대로 그만큼 종류가 많고 다양하다는 의미. 또 각종 서류나 현장 답사를 통해 위험 요소는 줄이고 향후 수익을 예측해볼 수 있다는 장점도 있다. 또한 경매로 진행되는 부동산의 약 90% 이상은 경매 과정에서 권리관계가 깨끗이 정리되기 때문에 복잡하게 얽힌 부동산 권리의 실타래도 명확하게 풀 수 있다.

왕초보도 따라 할 수 있는 실전 경매!

1. 기초 지식 쌓기
   실질적인 경매에 앞서 선행되어야 할 것은 경매에 관한 기초 지식을 쌓는 일이다. 최소한 입찰표 정도는 쓸 수 있어야 경매에 참여할 수가 있기 때문이다. 그중에서 가장 많이 이용하는 방법이 고수들이 운영하는 인터넷 경매 카페에 가입하는 것이다. 인터넷 경매 카페는 초보자로서 전문 지식을 배우는 학습 공간도 되지만 같은 목적을 가진 사람들이 모여 정보를 공유한다는 장점도 있다. 또 카페에 따라서는 회원들끼리 함께 투자하며 실전 감각을 익히는 기회도 마련돼 있다. 이 밖에도 사설 강좌를 통해 전문가의 성공 비법을 듣거나 주변의 아파트 모델하우스 방문, 법원 견학 등 경매와 관련된 부분들을 몸소 체험하는 것도 방법일 수 있다.
2. 입찰 전 현장답사 하기
   똑똑한 경매를 위해서는 물건이 있는 장소와 주변 환경을 사전 현장답사를 통해 확인하는 과정이 반드시 필요하다. 경매 물건의 방향, 주변의 위해 시설 여부, 옆 건물과의 거리, 소음, 교통 등 서류상으로는 확인할 수 없는 사항들이 있기 때문이다.
3. 법원에서 입찰하기
   입찰 당일, 먼저 현장답사에서 파악한 정보를 토대로 입찰가를 적고 서류를 제출한다. 개찰 순서가 되면 집행관 호명을 통해 낙찰 여부가 확인된다. 경매는 공개 경쟁 입찰 방식으로 진행된다. 우량 물건은 입찰자 간의 경쟁이 치열해지는 것은 당연한 상황. 따라서 기회비용을 지출하고도 낙찰받지 못하는 경우가 허다하다. 입찰할 때마다 기대가 크겠지만 낙찰 여부는 불확실하기 때문에 이를 항시 감안하고 경매에 참여해야 한다.
4. 소유권이전등기 촉탁 및 인도 명령 신청하기
   낙찰 후 잔금을 지불했으면 소유권이전등기 촉탁 신청을 하고 6개월 이내에 인도 명령 신청 절차를 밟아야 한다. 6개월이 경과하면 명도 소송으로 진행해야 하므로 인수절차가 복잡해질 수 있기 때문이다.

꿩 먹고 알 먹는 경매 재테크

부동산 경매의 가장 큰 목적은 ‘낙찰’을 받는 것. 그러나 내 집 마련의 기회보다 투자를 목적으로 경매에 참여했다면 ‘수익률’을 절대 잊어서는 안 된다. 낙찰받더라도 수익이 나는 한도 내에서 받아야 한다는 얘기. 이 경우 등기 비용, 명도 비용 등을 고려할 때 현재 시세보다 20% 정도는 싸게 낙찰을 받아야 수익을 가늠해 볼 수 있다. 만일 실수요자와 경쟁하는 상황이라면 낙찰률은 낮아질 수밖에 없다. 실수요자는 일반 중개업소에 매물로 나온 물건보다 10% 정도라도 싸면 이익이 된다고 보기 때문이다. 때문에 투자가 목적이라면 실수요자가 입찰하지 않는 틈새 물건 위주로 공략해야 한다. 선순위 위장 임차인이나 말소될 가능성이 있는 선순위 권리가 있는 물건, 법정지상권 유치권과 관련한 물건, 지분부동산 등이 이에 해당한다. 이 밖에 경매를 통해 수익을 내는 노하우에는 어떤 방법이 있을까?

최대한 많이 입찰하기

경매 사건을 검색하다 보면 이따금 사건번호 옆에 물건 번호가 많이 붙어 있는 것을 발견할 수 있다. 예를 들어 오피스텔 건물이 통째로 나오는 경우다. 이 경우 이 건물 모두에 입찰하면 그중 한두 개는 낙찰될 확률이 높다. 단 많은 보증금은 현실적으로 부담될 수 있기 때문에 이를 고려해야 한다.

오랜 기간 끈기 있게 입찰하기

경매에서 성공하고 싶다면 낙찰받을 때까지 입찰에 참여하라. 경매 법정에 가면 간혹 이전 가격보다 높게 낙찰받는 경우도 있지만 반드시 이루고자 하는 목표가 있다면 끈기 있게 도전하는 것이 중요하다. 노력에 대한 보답은 언젠가 돌아오기 마련!

전세 놓고 보유하며 시세 차익 올리기

실거주가 아닌 투자를 목적으로 입찰에 참여하여 낙찰 받았을 경우, 전세를 놓으면 실투자금보다 높은 수익률을 기대할 수가 있다. 이미 경매를 통해 주변시세보다 저렴한 가격에 물건을 확보했고, 이를 기준으로 전세금을 설정할 수 있기 때문이다.

원룸 낙찰받아 월세 받기

작은 원룸이라 하더라도 낙찰받아 월세를 놓으면 장기적으로 괜찮은 수익처가 될 수 있다. 입찰 자금과 초기 리모델링 투자금 등 실투자금이 해소된 후, 큰 지출 없이 매월 수익이 발생하기 때문에 웬만한 재테크보다 나을 수도 있다.

내 집 마련. 또 하나의 비결, 미분양 주택

과거 미분양은 '불량' 아파트라는 불명예에서 자유롭지 못했다. 그러나 주택 경기 침체가 장기화되어, 좋은 입지와 조건을 갖춘 아파트가 미분양으로 남으면서 점차 ‘알짜’ 미분양을 선호하는 수요가 늘기 시작했다.

프리미엄 미분양 물건. 옥석 가리기
미분양 아파트는 대부분의 건설회사가 분양가 할인, 발코니 확장, 금융 대출 등의 혜택을 제시하고 있어 이를 꼼꼼히 따져서 잘 선택하면 새집에 입주하면서도 다양한 혜택과 좋은 분양 조건까지 함께 누릴 수 있다. 아파트 동과 호, 층 등을 직접 선택할 수 있고 바로 입주할 수 있다는 것도 큰 장점 가운데 하나. 이제 조망권, 교통 호재, 개발 호재를 갖춘 프리미엄 미분양을 눈여겨보기만 하면 된다.

악성 미분양 여부 확인
미분양 아파트를 고를 때는 왜 미분양이 발생했는지 반드시 사전에 확인해 볼 필요가 있다. 시장 경기가 좋지 않아 발생한 것이라면 상관없지만, 만약 인근의 혐오시설이나 편의시설 부족, 교통 불편 등 개선되기 어려운 내부 요인이 있어 발생한 문제라면 아무리 좋은 조건이라도 재고해 봐야 하기 때문이다. 또 지나치게 많은 혜택을 주는 경우에도 혹시 악성 미분양을 털어내기 위한 눈가림이 아닌지 의심해 볼 필요가 있다.

전국 미분양 주택 현황 확인하러 가기 국토해양부 국토해양통계누리

[상승일로]

감사합니다.

[오복]

정보 감사합니다