깐깐해진 재건축 안전진단..서울 10만가구 '직격탄'

[부동산매거진]

- ‘준공 30년’ 상계·목동 3만여 가구
- ‘조건부 재건축’ 판정 받더라도
- 공공기관 타당성 검증 관문 남아
- 정부, 재건축 연한 강화도 검토
- 아파트가격·거래량 타격 불가피

정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 추가 규제책으로 재건축 안전진단 강화 카드를 꺼냈다. 국토교통부 장관이 지난달 18일 기자간담회에서 집값 안정을 위해 내놓을 수 있는 추가 대책으로 ‘재건축 제도 정비’를 언급한 이후 한달여 만이다.

현재 재건축 연한(준공 후 30년)을 채웠지만 안전진단을 받지 못한 서울 내 약 10만4000가구의 재건축 사업 추진에 당장 빨간불이 켜졌다. 준공 30년을 맞은 양천구 목동과 노원구 상계동 등지의 중층 아파트 단지들이 직격탄을 맞을 전망이다.

◇집값 안정 위해 재건축 정조준… 연한 강화도 검토중

20일 부동산114에 따르면 지난 16일 기준 서울 아파트 주간 매매가격은 0.53% 올랐다. 같은 기간 서울 재건축 아파트값은 0.78% 올랐다. 서울에서 재건축 아파트 매매값 변동률이 일반아파트를 웃도는 현상은 작년 9월 둘째주부터 22주 연속 이어지고 있다.

장관은 정부 출범 이후 6·19 부동산 대책을 시작으로 초고강도 규제를 담은 8·2 대책 등 잇단 정책에도 서울 집값이 쉽게 잡히지 않자 “재건축 구조안전성이나 내구연한을 종합적으로 검토할 필요가 있다”고 말하며 재건축 ‘핀셋 규제’를 예고한 바 있다.

국토부는 재건축 연한 연장과 안전진단 기준 강화를 놓고 고민한 결과 단지별 상황에 따라 탄력적으로 운용 가능한 안전진단 강화 쪽을 선택했다. 그동안 안전진단 실시 단지의 90% 이상이 조건부 재건축 판정을 받았고, 이들 단지가 사실상 재건축 판정 단지들과 동일하게 사업을 진행해오는 등 안전진단이라는 절차 자체가 본래의 기능을 상실했다는 점도 개선 필요성으로 지적됐다. 조건부 재건축은 치명적인 구조적 결함이 없는 상태이지만, 시장이나 군수가 주택시장과 지역 여건 등을 고려해 재건축 시기를 조정하면서 사업을 추진할 수 있게 하는 판정 유형이다.

다만 국토부는 언제든 재건축 연한 강화 카드를 추가로 꺼낼 수 있다는 입장이다. 국토부 주택정책관은 “재건축 사업이 당초 목적대로 추진될 수 있도록 전문가, 지자체와 의견 수렴을 통해 제도 개선 방안을 지속 검토해 나갈 것”이라면서 “재건축 연한 강화는 아직 검토 중이며 검토 결과에 따라 결정될 것”이라고 말했다.

◇서울 10만4000가구 직격탄…“거래·가격에 타격 불가피”

이번 대책으로 안전진단을 앞둔 재건축 초기 단지들은 비상이 걸렸다. 현재 재건축 연한 30년을 채웠지만 안전진단을 진행하지 않은 아파트는 서울에만 10만3822가구에 달한다. 특히 1986~1988년도에 준공한 목동신시가지1~14단지가 몰려있는 양천구의 경우 2만4358가구가 이번 안전진단 강화 기준을 적용받을 것으로 보인다.

목동 재건축 추진 모임의 한 관계자는 “예비진단인 현지조사만 해도 거의 1개월의 시간이 걸린다”며 “1~2개월 안에 개정안이 시행될 것으로 보이는데 그 전에 안전진단 의뢰를 하는 것은 불가능하다”고 말했다. 강화되는 안전진단 기준 적용을 피할 수 없게 됐다는 뜻이다.

양천구에 이어 노원·송파·영등포구 등도 상당한 영향을 받을 것으로 보인다. 이들 지역 모두 재건축 연한이 도래했지만 안전진단을 받지 못한 아파트가 각각 8000가구 넘게 있다. 노원구는 상계동 주공아파트 단지가 대부분 1988년 준공해 올해 재건축 연한 30년을 채운다. 송파구는 문정동 올림픽훼밀리타운(4494가구)이 1988년, 방이동 올림픽선수기자촌아파트(5540가구)가 1989년 입주했다.

R&C연구소장은 “안전진단을 아직 받지 못해 향후 재건축 사업 진행에 걸림돌이 생기게 된 단지들은 거래와 가격에 타격을 받을 수밖에 없을 것”이라며 “장기적으로는 재건축 사업 자체가 지연돼 서울 아파트 수급(수요와 공급) 불균형을 더 심화시킴으로써 또다시 집값 급등을 낳는 악순환으로 이어질 수 있다”고 내다봤다.

강화된 기준을 넘어 안전진단에서 ‘조건부 재건축’ 판정을 받더라도 또 한차례의 장애물을 통과해야 한다. 바로 공공기관의 타당성 검증이다.

국토부가 지난 2015년 일부 재건축 단지들을 표본으로 조사한 자료에 따르면 기존 안전진단 실시 단지의 98%는 ‘조건부 재건축’(96%) 또는 ‘재건축’(2%) 판정을 받았다. 조건부 재건축은 수년 뒤에 재건축이 필요해 보이지만 지금 당장은 재건축 사업을 하지 않아도 될 단지가 받는 판정이지만, 실제 대부분의 조건부 재건축 단지들은 시기 조정 없이 바로 재건축 사업을 추진해왔다. 국토부 주택정비과장은 “앞으로 조건부 재건축에 대해 공공기관의 철저한 적정성 검증 작업이 이뤄진다면 상당수 재건축 단지의 사업 추진이 지연될 것”이라고 말했다.