전세과세의 기준 간주임대료 계산법

다세대주택을 취득한 후 다가구주택으로 '용도변경'을 한다면 이를 '1세대 1주택'으로 인정받을 수있을까? 세금을 한 푼이라도 줄이고 싶었던 송원아씨는 이 문제를 국세청에다 직접 문의하기로 했다. 국세청은 송씨에게 "3년 이상 보유한 다세대주택을 소유한 1세대가 다가구주택으로 용도변경 해 하나의 매매단위로 양도하는 경우, 용도변경일로부터 3년 이상 보유하고 양도하면 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용한다"고 설명했다.   다가구주택vs다세대주택, 비과세 혜택은? 현행 세법에 따르면 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상이라면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 여러 가구가 함께 생활하는 '다가구주택'도 가구별로 분양하지 않고 하나의 매매단위로 양도하면 단독주택으로 간주되고, 1세대 1주택 비과세 혜택이 적용된다. 반면 1세대가 소유한 '다세대주택'은 한번에 모두 양도하더라도 다가구주택과 달리 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다. 다가구주택과 다세대주택은 언뜻 보기엔 비슷하지만, 이와 같이 1세대 1주택 비과세 혜택 적용 여부를 놓고 볼 때 세법상 큰 차이가 나는 전혀 다른 주택이다.   다가구주택vs다세대주택, 어떻게 구분하지? 세법에 따르면 다가구주택은 일단 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하이고, 1개 동 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계가 660㎡ 이하여야 한다. 입주 세대도 제한돼 총 19세대 이하가 거주할 수 있어야 한다. 다세대주택은 주택 1개 동 바닥면적 합계가 660㎡ 이하로 다가구주택과 같지만, 층수가 4개 층 이하인 주택으로서 단독주택이 아닌 공동주택에 포함된다. 이외에도 주택 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡를 초과할 경우에는 연립주택, 주택으로 쓰는 건물의 층수가 5개 층 이상이면 아파트로서 공동주택에 해당한다.   취득일, 용도변경일 등 꼼꼼히 고려해서 의사결정 현행 세법에서는 다가구주택을 가구별로 분양하지 않고 하나의 매매단위로 양도할 경우에는 단독주택으로 간주하며, 2년 이상 보유하고 양도하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용한다. 국세청에 따르면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없는 다세대주택도 다가구주택으로 용도변경한 이후 2년 이상 보유하고 하나의 매매단위로 양도한다면 1세대 1주택 비과세 혜택이 가능하다. 한편 2년 이상 보유한 다세대주택을 다가구주택 용도변경일로부터 2년 이전에 양도할 경우에는 주택 전체에 대해 비과세 혜택을 받을 수 없고, 거주자가 선택하는 1호의 주택만 비과세 된다. 그러므로 취득일, 용도변경일, 양도일을 잘 고려하여, 세무사와 상담 후 전략적으로 양도하면 절세할 수 있는 부분이 있으므로, 이를 잘 고려해야 한다.   출처 : 세무법인 정상