경매고수의 기발한 투자전략!

[정 영 수]

경매고수의 투자! ‘전매(轉賣)’

일반적으로 낙찰 받은 부동산경매에 대해 미등기 전매는 절대 불가능한 것으로 알려져 있다. 낙찰 받은 부동산을 양도하고자 할 경우 일단 낙찰자 명의로 소유권등기를 마친 후 양도하므로 미등기 전매가 개입될 수 있는 여지가 없기 때문이다. 하지만 경매고수들은 이러한 불가능 속에서도 방법을 만들어 낸다. 바로 최저입찰가의 10%인 입찰보증금만 내고 낙찰 받은 부동산을 잔금 납부 이전에 제3자에게 다시 매각하는 경락물 전매라는 방법을 활용하는 것이다. 경락물전매는 경매고수들의 고감각 재테크 방법 중 하나로 통한다. 이 방법을 활용해 최저입찰가의 10%만 입찰보증금으로 내고 단기간 내에 투자원금 대비 몇 배의 엄청난 이익을 창출하는 것이다. 이것은 분양권 전매와 마찬가지로 불법행위는 아니므로 법적으로 문제될 것이 없다. 경락물을 전매하는 과정은 대상물건을 낙찰 받아 잔금납부 시점까지 20~30일 동안에 제3자에게 낙찰 받은 부동산을 다시 파는 것이다. 낙찰자의 입장에서는 낙찰대금의 90%에 해당되는 낙찰 잔금을 지불하기 전에 부동산을 재매각할 수 있어 그만큼 자금회수 기간이 줄어들 뿐 아니라 인수자 역시 시장가격보다 낮은 수준에서 취득할 수 있다는 장점이 있다. 그런데 아파트분양권 전매와는 달리 경락물 전매는 법적 보호장치가 전혀 없으므로 낙찰자와 인수자는 이면계약과 함께 계약내용을 공증을 통해 보완하고 인수자가 잔금을 내는 즉시 소유권 이전토록 해야 한다. 경락물 전매는 단기간에 고수익이 가능하여 매력적이지만 잔금완납까지 경매가 취소될 경우도 있으며 단기매매에 따른 양도소득세는 실거래가액의 50%에 달하는 높은 세금을 납부해야 하는 점이 있다. 또한 권리관계가 복잡하거나 수익성이 검증되지 않으면 경락물 전매가 어려워진다. 경락물 전매는 최근 양도소득세의 강화로 투자수익이 과거보다 감소되지만 낙찰가의 10%되는 적은 돈으로 큰 수익을 낼 수 있는 경매고수들의 경매재-테크 방법임에는 틀림없는 투자일 것이다.

[정병국]

잘 보았읍니다.

[이재민]

유익한 글 감사합니다