부동산경매, 성공을 위한 한마디~!

[황사 人-박준호]

경매의 보이지 않는 변수 체크

내 집 장만은 여전히 무주택 '서민들의 꿈'이다. 주택 가격이 떨어지고 미분양 아파트가 늘고 있다고 해도 소득에 비해 높은 분양가와 매매가는 여전히 서민에게 부담이 되고 있다. 그러나 내 집 마련하는 방법은 참으로 여러 가지다. 가격이 하락할 때 합법적인 방법으로 내 집을 싸게 장만하는 법원 ‘경매’로 눈을 돌려보는 것은 어떨까?

경매의 매력은 싸게 주택을 장만한다는 점이다. 가격이 떨어지고 매매가 이루어지지 않는 침체기에는 경매물량이 쏟아지고 사려는 사람은 적기 때문에 싼 가격에 주택을 고를 수 있다. 물량이 풍부하고 중소형 아파트 매물이 다양하기 때문에 적은 돈을 들여 내 집 장만하기 수월해졌다.

지난 해 하반기에 수도권에서 경매에 부쳐진 부동산 물건은 올 들어 처음으로 1만 건을 넘어섰다. 지난 해 초 8653건이던 경매 물건은 3월 9000건대로 올라선 데 이어 2012년 하반기 들어 1만101건을 기록했다. 이는 연말 대비해 10% 이상 늘어난 수치다.

월별로 차이는 있지만 다세대와 연립, 단독주택 등도 아파트 물량에 근접하게 물건이 나오는 모습이다. 내 집 마련할 때 가장 기준이 되는 ‘가격’ 메리트가 뛰어난 경매는 대중화의 길에 접어들면서 누구나 할 수 있는 재테크 수단으로 탈바꿈했다. 시세 보다 20~30% 이상 저렴한 경매 투자에 관심을 갖는 것은 어떨까?

 경매 절차 = 경매 절차는 기일입찰이 원칙이다. 기일입찰은 매수 희망자가 부동산 소재지 관할 법원에 모여 입찰표를 작성하는 방법이다. 먼저 법원 게시판에서 해당 물건 변경내용을 확인해야 한다. 물론 인터넷으로도 경매 물건을 알 수 있다.

굿옥션, 스피드옥션 등 유료 경매 사이트를 이용하면 자세한 경매에 부쳐진 상황과 금액에 대해 공지된다. 무료지만 공개적인 경매정보를 얻으려면 대법원 홈페이지를 이용하면 된다. 매각 기일 1주일 전에 공고하는 매각물건 명세서와 현황 조사서, 감정평가서 등을 꼭 챙겨봐야 한다.

해당 물건에 대한 임차인의 권리신고나 배당 요구 신청 제출이 있는지, 각 채권자가 청구한 내용은 무엇인지 등을 파악해야 한다. 이 내용을 알아야 낙찰자 권리가 어디까지인지 정확히 알 수 있다.

일단 물건을 확인했으면 입찰대에서 입찰표에 희망 가격 등을 기재하고 집행관에게 신분증을 제시하고 나서 수취증을 받아야 한다. 그리고 입찰표와 함께 최저 감정금액의 10%에 해당하는 입찰보증금을 동봉하고서 집행관 앞에 있는 투찰함에 넣으면 끝난다. 낙찰 받지 못한 경우에는 경매 후 바로 입찰보증금을 돌려받을 수 있다.

직접 법원에 가지 않고 우편으로 경매에 참여하는 방법도 있다. 기간입찰 방식은 희망자가 직접 또는 등기우편으로 집행관에게 입찰서류를 미리 제출한다. 이때 입찰보증금은 법원 계좌에 입금하고 나서 입금표를 동봉하면 된다. 물론 입찰기간을 넘겨 도착하면 입찰참여를 할 수 없다.

 싼 매물을 잡을 때 체크해야 할 점 = 요즘 같은 시기에는 법원에서 매긴 감정가의 함정을 조심해야 한다. 감정시점과 입찰시점은 수년 씩 차이가 나는 경우도 있다. 따라서 감정가만 생각하고 낙찰가를 정해서는 곤란하다.

감정가의 오류를 피하려면 정확한 시세를 체크해야 한다. 통상 경매 감정가는 시세에 준해서 매겨진다. 하지만 요즘처럼 거래가 없는 시기, 가격 하락기에는 감정가가 별 도움이 되지 않는다. 무조건 최근에 나온 급매물의 공급량과 거래량을 체크한다. 혹시 경매 최저가보다 낮게 나온 매물은 없는지 살펴봐야 한다.

경매에 부쳐진 주택을 직접 찾아가서 살펴보고 주위 부동산 공인중개사사무소 등을 통해서 평균가를 정해야 한다. 이때 중요한 것은 매수자로서 방문해 가격을 조사할 뿐만 아니라 매도자로서도 가격 조사를 해야 한다는 점이다. 이 가격 평균을 입찰가로 정하는 것이 좋다.

경매에 나온 약간의(?) 문제 있는 물건이란 잘 고르면 저가에 낙찰되는 물건을 고를 수 있다. 경매는 여러 사람들이 공개적으로 경쟁하며 입찰하는 방식으로 진행하다보니 인기지역 중소형 아파트 낙찰가율이 75선에서 결정된다. 반면 남들이 입찰을 꺼리는 물건이지만 약간의 조사와 노하우가 필요한 물건은 낙찰가율 대비 5~10% 값싸게 낙찰되기도 한다.

가짜 임차인이 있거나 대지권이 없는 물건, 유치권을 주장하며 점유하고 있는 물건 등 남들이 보아 절대 입찰을 해서는 안돼 보이는 물건이거나 그럴 가능성이 높아 보이는 물건의 경우 사실 입찰할 때 충분한 탐문과 조사를 거쳐 문제의 소지가 없거나 흠집의 해결 및 치유 가능성이 높다면 입찰을 결정해 고수익을 기대할 수 있는 것이 흠집 있는 경매물건 투자의 매력이다.

공동주택에서 대지권이 없는 경우도 틈새이다. 대지권이 없으면 대지지분을 정리하지 않았거나 토지만 별도로 등기되어 건물만 입찰되는 경우다. 이럴 경우 우선 아파트만 입찰해 낙찰 받은 다음 추후 대지권이 정리되는 시점에 대지권을 사들이면 합법적으로 아파트 대지권을 취득할 수 있다.

경매물건이기 때문에 내부구조나 현재 점유자를 쉽게 파악하지 못해 낭패를 당하는 경우가 많다. 되도록 유사한 평형대의 같은 위치 아파트 중 유사한 일반매물을 살펴 내부 구조와 수리, 리모델링 여부를 체크하는 게 좋다.

가끔 입주 후 전혀 수리하지 않아 허름한 아파트를 낙찰 받아 추가로 수리해야 해 추가비용이 들어가는 경우도 비일비재하다. 유사한 매물과 함께 최근 낙찰된 사례를 추적해 낙찰가와 입찰경쟁률을 조사해보면 최근의 낙찰 트렌드와 가격 등을 유추해 얼마정도를 써서 낙찰 받는 게 유리한지 체크할 수 있다.

메트로 (metro***)님

[차니(이영찬)]

교수님 고맙습니다!!

[motto]

감사합니다.

[보강]

감사합니다