최근 8.18대책에 따른 부동산경매 성공전략

최근에 정부에서 부동산활성화 대책을 발표하였다. 주요한 내용은 정부가 가을 이사철을 맞아 내놓은 2011년 '8.18 전월세 안정방안'은 민간 임대사업을 장려해 부족한 임대주택 공급을 늘린다는 측면에서 대체로 올바른 방향의 정책이라는 평가다. 그러나 단기간에 공급량을 확 늘리거나 수요를 넓게 분산시키기 어렵다는 점에서 이미 들썩이는 가을 전세시장을 잡기에는 역부족이라는 비관론이 제기되고 있다. 8.18 대책에서 가장 파격적인 방안은 수도권 민간 임대사업자의 세제 지원 요건을 현행 3가구 이상에서 1가구 이상으로 대폭 완화한 것이다. 이에 따라 수도권에서 1가구 이상만 임대해도 양도세 중과 완화, 종부세 비과세, 법인세 추가 과세 면제 등의 혜택을 누릴뿐 아니라 임대사업자 본인이 거주하는 주택에 대해서도 양도세 비과세가 적용 가능하다.  이에 따라서 부동산경매시장도 조긍은 영향을 받게 될 것이고 아파크를 구입하여 임대사업도 수요가 증가 될 것으로 전망되고 있다. . 『부동산경매 성공법』은 부동산 경매를 하는데 있어서 필요한 각종 권리분석 및 부동산별 투자전략이 성공 비결 등에 대한 특별한 노하우를 갖고 있어야 한다.  경매물건에 대한 투자분석시 가장 오류를 범하기 쉬운 것중의 하나가 입찰할 물건에 대한 종합적인 가치평가를 무시하고 가치판단을 너무 쉽게 한다는 것이다. 일반적으로 시세를 조사할 때 거래사례비교에 의한 단편적 시세에 근거하여 물건 가격을 정하고, 현장조사시 건물 외관 또는 토지형상만을 보고 가치를 판단하는데 필자가 25년 동안 경험하면서 느낀 경매투자시 꼭 체크해야 할 핵심사항 3가지를 제시한다. 첫째, 현장조사를 통한 정확한 자료에 근거해 객관적으로 평가해야 한다. 경매물건을 분석하는 과정에서 주관적 판단이 가장 많이 개입되기 쉬운 부분이 매매 및 임대시세에 대한 판단이다. 매매가나 임대가는 곧 처분 또는 임대운영시의 투자수익률과 직결되고 그 수익률에 기해 정한 입찰가에 따라 낙찰이냐, 낙방이냐가 결정되는 매우 중요한 사항이기 때문에 ‘대충’ 또는 ‘어림잡아’식의 평가는 극히 금물이다. 아파트의 경우 시세가 정형화되어 있지만, 토지는 정해진 시세라는 것이 없다. 결국 현장조사시 부득불 인근 부동산업소에서 도움을 받게 되는데 부동산은 매수하러 왔느냐, 아니면 매도하러 왔느냐에 따라 가격의 가치평가가 달라진다. 따라서 대상부동산을 2~3군데 방문해 매도할 경우와 매수할 경우 각각 다른 시각에서 살펴보고 객관적으로 판단해야 한다. 둘째, 경매물건에 대한 투자목적을 정해야 한다. 투자자가 경매에 입찰하여 임대수익을 목적으로 할 것이냐, 아니면 투자하여 투자수익을 원할 것인가를 생각하고 결정해야 한다. 경매물건은 임대수익형 부동산만 있는 것은 아니다. 임대수익형 부동산 외에 개발용 부동산, 부동산리모델링을 통한 시세차익을 통한 자산가치를 상승시킬 수 있는 물건 등 실로 다양하다. 임대수익형 부동산의 경우 투자가치 판단은 임대수익률이 주된 기준이 되겠지만, 주변 개발호재가 있는 경우 건물에서만 나오는 단순 임대수익률을 가지고는 적정입찰가 산정이 난해할 때가 많다. 이런 경우에는 파악된 시세에 향후 자산가치 상승요인을 가미해 매각 후의 매각차익에 따른 매각수익률을 기준으로 투자가치를 판단하는 것이 좋다. 셋째, 유동성비용에 대한 검증은 전문가의 자문을 받아라. 부동산경매는 일반매물과는 달리 ‘명도’라는 상당히 복잡하고 어려운 과정이 남아 있다. 또한 낙찰 후 대금납부시 소요되는 취득세, 등록세 등 취득관련 제세금 및 컨설팅수수료 등은 명확하게 도출될 수 있지만 명도비용, 개보수비용, 유치권 비용 등 유동성비용의 경우 그 규모에 따라 수익률 및 입찰가 산정에 상당한 영향을 미치므로 이들 비용의 적정성에 대한 판단은 관련 전문가들의 자문을 구하는 것이 경매투자의 성공비결이 될 것이다.   MB정부에서는  그 동안 수차례 걸쳐서 발표한 부동산활성화대책을 발표하였던 것은 침체된 부동산시장을 살리려는 의도가 분명한 만큼 최근의 부동산정책은 부동산시장은 수요를 부추길 것이며 부동산경매를 통한 재테크기회는 지금이 아닌가 생각된다.