경매함정 "법정지상권" 주의!

[정 영 수]

경매함정 ‘법정지상권’

광주광역시 북구에 사는 명태국 씨는 부동산 경매를 통해 투자하면 돈을 벌 수 있다는 얘기를 듣고 관심을 갖게 되었다. 그러다 얼마 전 북구 중흥동에 있는 대지 55평에 건평 22평인 경매물건을 발견했다. 애초 9천800만원이었으나 3번 유찰돼 4천410만원에 나와 집을 철거하고 건축할 목적으로 4천600만원에 매입했다. 명씨는 내심 기뻐하며 현장에 가보았더니 감정평가서에는 없는 별도의 법정지상권이 인정되는 건축물이 존재하고 있었다. 명태국씨는 눈물을 머금고 입찰보증금 441만원을 포기하고 말았다.  경매입찰에 참가할 경우 주의할 점으로 법정지상권 문제가 있다. 흔한 경우로 볼 수는 없지만 경매에 의해 부동산을 취득하게 될 때는 소유권등기가 돼있지 않은 상태에서도 물권처럼 인정되는 권리가 있는데 법정지상권이 그것이다. 민법 366조에서 법정지상권이란 “토지와 건물소유자가 동일하고 토지에 근저당권이 설정될 당시 지상에 건물이 존재하였다가 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 경우, 건물소유자가 타인 토지를 적법하게 사용 및 수익할 수 있는 권리”라고 한다. 이런 권리는 등기를 하지 않고도 인정되는 물권으로 경매로 부동산을 매수하고자 할 때 법정지상권이 있는 부동산을 취득하게 되면 소유권행사에 상당한 제한을 받게 된다.  법정지상권이 발생하게 되는 경우는 토지와 건물이 원래 한사람의 소유였으나 그중 하나가 경매 등을 통해 소유자가 바뀌게 되었을 때로 일반적인 경우 토지와 건물의 소유권자가 같아야 권리를 인정해 주는 것과 달리 토지에 별도의 지상권설정등기가 없더라도 건물소유자는 법에서 정한 일정한 기간동안 살 수 있는 권리가 주어진다. 그렇지만 토지에 저당권이 설정된 다음 건물이 건축되었을 경우에는 법정지상권이 성립되지 않는다. 따라서 무허가 건물이라도 건축물로 일정요건만 갖추면 관습상 법정지상권을 주장할 수 있으므로 경매 참가시에는 꼭 현장을 확인해 미등기건물이라도 법정지상권이 성립되지 않는지 주의하여 응찰해야 한다.

[김주희]

좋은 글 감사합니다.

[오용철]

항상느끼지만 너무 모르고 지내온게 후회됩니다.

[정병국]

잘 보았읍니다.