우리나라 민법에는 부동산을 토지와 건물로 구분하여 사용, 수익, 처분할 수 있도록 도어 있다. 즉, 어떤 이유로 토지와 그 지상의 건물의 소유자가 다를 수도 있는 것이다. <BR><BR>그런데 가끔 경매에서도 ‘토지 별도등기 있음’ 이라는 대지권이 미등기된 공동주택이 경매물건으로 나오기도 한다. 이처럼 대지권 미등기 건물이 경매되는 경우에 입찰에 응하는 초보자는 혼란스럽다. <BR><BR>대지권 등기 없는 집합건물에는 두 가지로 분류할 수 있는데 첫째, 실제로 대지사용권이 없는 경우(서울의 경우 시유지상에 건축된 집합건물, 연립주택 등에서 발견된다.) 둘째, 대지사용권이 있으나 환지 등의 절차의 미비로 대지권의 등기를 경료하지 못한 경우로 나누어 볼 수 있다. <BR><BR>두 번째 경우가 문제가 되는데 대법원은 민법 제358조 본문 ‘저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다’는 규정을 들어 이 규정은 저당 부동산에 종된 권리에도 유추 적용되고 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 하였다. <BR><BR>여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함되며 위 저당권자는 전체 경락대금 중 대지 사용권에 대한 부분에 대해서도 다른 후순위 채권자에 우선하여 변제받을 수 있다고 판시한 바 있다. <BR>이러한 대법원의 판결 취지에 따른다면 경매목적물은 건물과 대지권이라고 할 수 있고 그 최저 경매가격은 건물과 대지권을 포함한 가격으로 결정하고 공고의 부동산 표시란에는 건물만을 기재하나 비고란 등에 ‘대지권 미등기’라고 기재하게 되는데 이 경우 최저경매가격에는 대지권가격이 포함되어 있음을 의미한다. <BR><BR>따라서 응찰자는 ‘토지별도 등기’ 가 있는 경우에는 감정평가서를 꼼꼼히 살펴보고 미등기이지만 대지부분에 대한 감정평가가 되어 있다면 대지권의 같이 낙찰받는 것이다. 하지만 이와 반대로 된다면 건물은 구입하였는데 땅은 구입하지 않았다면 나중에 토지를 구입하든지 지료사용료를 지불해야 할 것이다.
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첫댓글 좋은정보 항상 감사드려요. 새해는 복 많이 받으세요.
감사합니다.
잘 보았읍니다.
좋은정보감사합니다.
저도97년도에 경매 계장의 실수로 후자와 같이 낙찰을 받았는데요,건설회사 에서 토지분에 관한서류 를 넘겨주지않아서 토지지분을 채무자로 부터 무상으로 매입한적이 있습니다. 그때 법원 행정처등 여러 관련기관에 질의하였던 기억이 납니다.