2010년 경매투자! 이렇게 하라.

[정 영 수]

2010년 경매투자! 이렇게 하라. 

사람들은 누구나 부자되기를 원한다. 부동산재테크는 뒤를 돌아보면 누구든 부자가 될 수 있겠지만 앞에서는 미래를 예측하기가 어렵다. 경매성공사례를 보면 단기간에 2~3배 이상의 수익을 얻는 경우도 있는데 이러한 성공경험은 그것이 기회라고 생각하는 사람만이 잡을 수 있고, 노력과 자신에 대한 투자만이 기회를 얻을 수 있는 것이다.

요즘 부동산 투자시점을 놓고 고민하는 사람들이 많다. 미래에 대한 확신이 있다면 매수 여부를 어렵지 않게 결정할 수 있겠지만, 점쟁이가 아닌 이상 미래를 예측하는 것은 쉬운 일이 아니다. 부동산 투자시기를 단정해 말하기가 매우 어렵지만 장기적으로 볼 때 부동산 선행지표라고 할 수 있는 주택 수급상황, 경제환경, 미분양 가구 수, 세계경제의 회복세와 함께 투자자들의 움직임이 심상치는 않다. 특히 부동산경매 시장은 본격적인 회복세에서 상승세로 들어설 가능성이 높다는 것이다. 그렇다면 경매 재테크 어떻게 해야 할것인가?

경매물건에 대한 투자분석시 가장 오류를 범하기 쉬운 것중의 하나가 입찰할 물건에 대한 가치판단을 너무 쉽게 한다는 것이다. 일반적으로 부동산 시세를 조사할 때 감정평가에 근거한 원가법이나 거래사례비교에 의한 단편적 시세에 근거하여 물건 가격을 정하고, 현장조사시 건물 외관 또는 토지형상만을 보고 가치를 판단하는데 필자가 25년 동안을 경험하면서 느낀 경매투자시 꼭 체크해야 할 핵심사항 3가지를 제시한다.

첫째, 경매물건에 대한 투자목적을 정해야 한다.

부동산 투자시에 체크해야 할 사항은 부동산 물건을 매수하여 입찰하여 임대수익을 목적으로 할 것이냐, 아니면 투자하여 투자수익을 원할 것인가를 생각하고 결정해야 한다. 경매물건은 임대수익형 부동산만 있는 것은 아니다. 임대수익형 부동산 외에 개발용 부동산, 부동산리모델링을 통한 시세차익을 통한 자산가치를 상승시킬 수 있는 물건 등 실로 다양하다.

임대수익형 부동산의 경우 투자가치 판단은 임대수익률이 주된 기준이 되겠지만, 주변 개발호재가 있는 경우 건물에서만 나오는 단순 임대수익률을 가지고는 적정입찰가 산정이 난해할 때가 많다. 이런 경우에는 파악된 시세에 향후 자산가치 상승요인을 가미해 매각 후의 매각차익에 따른 매각수익률을 기준으로 투자가치를 판단하는 것이 좋다.

둘째, 경매물건은 꼭 현장조사를 하되 정확한 자료에 근거해 객관적으로 평가해야 한다.

경매물건을 분석하는 과정에서 주관적 판단이 가장 많이 개입되기 쉬운 부분이 매매 및 임대시세에 대한 판단이다. 매매가나 임대가는 곧 처분 또는 임대운영시의 투자수익률과 직결되고 그 수익률에 기해 정한 입찰가에 따라 낙찰이냐, 낙방이냐가 결정되는 매우 중요한 사항이기 때문에 ‘대충’ 또는 ‘어림잡아’식의 평가는 극히 금물이다.

아파트의 경우 시세가 정형화되어 있지만, 토지는 정해진 시세라는 것이 없다. 결국 현장조사시 부득불 인근 부동산업소에서 도움을 받게 되는데 부동산은 매수하러 왔느냐, 아니면 매도하러 왔느냐에 따라 가격의 가치평가가 달라진다. 따라서 대상부동산을 2~3군데 방문해 매도할 경우와 매수할 경우 각각 다른 시각에서 살펴보고 객관적으로 판단해야 한다.

셋째, 유동성비용에 대한 검증은 전문가의 자문을 받아라.

부동산경매는 일반매물과는 달리 ‘명도’라는 상당히 복잡하고 어려운 과정이 남아 있다. 또한 낙찰 후 대금납부시 소요되는 취득세, 등록세 등 취득관련 제세금 및 컨설팅수수료 등은 명확하게 도출될 수 있지만 명도비용, 개보수비용, 유치권 비용 등 유동성비용의 경우 그 규모에 따라 수익률 및 입찰가 산정에 상당한 영향을 미치므로 이들 비용의 적정성에 대한 판단은 관련 전문가들의 자문을 구하는 것이 경매투자의 성공비결이 될 것이다.

[최복규]

유익한 자료 감사합니다.

[윤종선]

감사합니다.접근은해야겠는데 첯발을 띠기가 무척이나 망설여지는군요^^

[반야 (김대홍)]

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[이해숙]

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[임홍빈]

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[박성길]

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[이경목]

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[허방]

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[김종민71]

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[김 연 수]

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[태자하]

교수님 의견은 잘 봣씁니다 그런데 위의 내용은 이미 신문 잡지 모든 매체에서 수없이 봐온 통설적인내용이내요 ...
그리고 중개사의 시험제도를 바꿀려고 하지말고 중개업의 영역을 넓히는것을 연구해 보십시오 현대사회에서는 중개해야할 것들이 너무 너무 많습니다. 왜 꼭 부동산만 중개할려고 하나요?? 좀 발전적인 사고를 바랍니다. 기분이 상하셨다면 죄송합니다. 부동산을 사랑하는 한 사람으로서 걱정이 되서 하는 이야기입니다. 이만 꾸뻑 -.-

[변명원]

감사합니다

[시온사랑(김재현)]

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