세금 종류별 혜택을 받을 수 있는 주택가격
주택에 대한 세제혜택 기준
주택도 부동산의 일종으로서 취득이나 보유, 양도 등 각 단계에서 세금이 발생합니다. 그러나 주택은 다른 부동산과 달리 생활을 위한 필수재이므로 일정 조건을 충족하면 세금 부담을 낮춰주는데, 그중 하나의 조건이 주택가격입니다.
주의할 점은 여기서 말하는 주택가격이 세금 종류에 따라 ‘실제가격’인 경우가 있고, 정부에서 공표하는 ‘공시가격’인 경우가 있으므로 구분해서 확인해야 합니다.
양도소득세 비과세
양도일 현재 1세대 1주택으로 보유기간 및 거주기간을 충족한 주택을 양도할 때는 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 양도소득세 비과세는 실제 거래가액 기준 12억원 이하인 경우 적용하며, 양도가액이 12억원을 초과하는 경우에는 초과분에 해당하는 차익은 양도소득세를 신고 납부합니다.
예를 들어 1세대 1주택 비과세 조건을 충족한 상황인데, 10억원에 취득해 12억원에 양도할 경우와 10억원에 취득해 15억원에 양도할 경우를 가정해봅니다. 전자는 양도가액 12억원 이하이므로 전액 비과세가 가능합니다. 후자는 실제 양도가액이 12억원을 초과했으므로 양도소득세가 과세되죠. 이때, 12억원을 초과하는 ‘금액’이 아니라 양도차익 중 12억원 초과하는 ‘비율’ 부분에 대해서 계산합니다.
후자의 사례에서 총 양도차익이 5억원(15억원-10억원)이고, 이중 12억원을 초과하는 비율이 20%(3억원/15억원)이므로 양도차익의 20%인 1억원이 과세대상 양도차익이 됩니다. 1세대 1주택으로 양도소득세가 과세되는 경우에는 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%까지 장기보유특별공제율 적용이 가능합니다.
일반 장기보유특별공제율이 최대 30%인 것과 비교하면 높은 혜택인 셈입니다. 위 주택이 10년 보유 및 10년 거주까지 완료했다고 가정하면 15억원에 양도할 때 양도소득세는 약 170만원입니다.
또 하나 생각해야 할 경우가 공동명의 주택 사례입니다. 최근 들어 부부 공동명의로 보유한 주택이 많은데, 이렇게 공동소유한 주택이라도 1세대 1주택 비과세 기준금액은 주택 전체를 기준으로 12억원입니다. 공동명의 주택은 과세대상 양도차익 중 소유자 각자의 지분비율에 따라 양도소득세를 계산하면 됩니다. 공동소유일 경우 지분비율에 해당하는 과세표준에 누진세율을 적용하므로 단독 소유일 경우보다 양도소득세가 줄어듭니다.
종합부동산세 공제 기준금액
종합부동산세는 기본적으로 주택 소유자를 기준으로 기준금액을 산정합니다. 양도소득세 비과세 기준금액이 ‘주택’을 기준으로 하는 것과 비교되는 부분입니다. 현재 종합부동산세 공제 기준금액은 1인당 보유 주택의 공시가격 합산 6억원으로, 주택을 단독으로 소유한 경우와 공동으로 소유한 경우에 종합부동산세 과세가 달라질 수 있습니다.
예를 들어 공시가격 12억원인 주택을 1명이 소유한 경우에는 6억원을 공제받고, 2명이 50%씩 지분으로 소유한 경우에는 각자 6억원씩 공제받아 공제금액이 12억원으로 늘어나는 효과가 생깁니다. 그러나 만약 해당 주택이 단독명의 1세대 1주택이라면, 공시가격 11억원을 공제하고 세액공제도 최대 80%까지 적용받을 수 있습니다.
또한 부부 공동명의 1세대 1주택에 대해서는 11억원 공제+세액공제와 공동명의자 각자 6억원 공제 중 세금 부담이 적은 쪽으로 선택할 수 있습니다.
임대소득 비과세
주택임대소득도 사업소득으로서 과세대상이지만 일정 기준을 충족하면 비과세 적용이 가능합니다. 먼저 주택임대소득 중 월세소득은, 부부 합산 1주택으로서 기준시가 9억원 이하의 주택일 경우 비과세를 적용받을 수 있습니다.
주택 전세보증금에 대해서도 일정 이자율을 곱한 금액을 임대소득으로 보는데, 이 경우는 부부 합산 3주
택 이상이고, 보증금 합계액 3억원 초과인 경우에 한해 과세대상이 됩니다. 과세대상 주택임대소득이더라도 연간 2,000만원 이하일 경우 분리과세를 선택할 수 있습니다.
분리과세는 다른 종합소득과 합산하지 않는 대신 14%의 소득세율(지방소득세 별도)을 적용하는 방식입니다. 연간 2,000만원을 초과하는 주택임대소득은 다른 종합소득과 합산해 누진세율(6~45%)로 세금을 신고 납부합니다.
임대주택 세제혜택 기준금액
관할 시군구와 세무서에 임대주택으로 등록해 일정 의무기간 임대 등 조건을 충족하면 임대주택에 대한 세제혜택을 받을 수 있는데, 임대주택의 여러 조건 중 주택가격 요건이 있습니다.
매입임대주택 기준으로 소득세 및 종합부동산세는 임대 개시일 당시 공시가격 6억원(수도권 외 지역 3억원) 이하의 조건을 충족해야 합니다. 지방세는 취득세와 재산세 감면 기준이 각각 다른데요. 임대사업자가 임대주택을 최초로 분양받아 취득하는 경우 취득세 감면을 받기 위한 조건으로 주택 취득가액이 6억원(수도권 외 지역 3억원) 이하여야 합니다.
또한 임대주택 중 재산세 감면 대상은 공동주택 공시가격 6억원(수도권 외 지역 3억원) 이하, 오피스텔의 경우는 시가표준액 4억원(수도권 외 지역 2억원) 이하여야 합니다. 주택가액 외에도 세법에서 정하는 임대주택 적용 대상 조건을 모두 충족해야 세제혜택을 받을 수 있습니다.
#KB국민은행 MW스타자문단, 김윤정 세무전문위원