건축 리모델링 진행방법과 순서

[고향길]

하나. 1. 인허가(민원처리)

리모델링의 공사 정도(수선, 대수선, 증축)에 따라 자체 공사가 가능한 경우와 필요서류를 준비해서 관할 행정부서에 신고 또는 허가를 받아야 하는 경우가 있다. 외관이나 구조체를 그대로 유지하고 공사를 할 경우 자체공사진행이 가능하지만 대수선이나 증축은 기본 설계도서를 작성하여 관할 행정부서의 허가를 얻어 공사를 진행해야 하는데 

이렇게 하면 현행 건축관련법규의 틀안에서 건축물 재구성을 해야 하는데 건축주 입장에서 면적증감등의 조건을 잘 판단한 후 공사내용이나 범위를 결정하는 것이 좋다. 공사 착공전 이웃주민들의 이해와 협조를 위해 사전 동의나 양해를 구하는 것을 기본으로 공사진행중 작업시간 준수등 공사의 기본 원칙들을 잘 준수하여 이웃에게 피해가 최소화 되도록 적극 노력하여야 한다.

둘. 2.철거공사(구조물보강)

공사중 가장 중요한 요소는 절대안전이다.

오래된 주택의 특징은 80~90%정도의 벽체들이 상부하중을 지지하는 내력벽으로 구성되어 있기 때문에 구조체를 함부로 철거해서는 안된다. 구조전문가의 정확한 진단과 판단후 철거부위를 결정하여 철거를 진행해야 하는데 평면 변경이나 공간변화를 위해 부득이 내력벽을 철거하는 경우에 적절한 구조물 보강(조적,콘크리트,H빔등)을 한 다음에 철거를 해야 한다.

지붕의 누수, 설비배관재의 노후정도, 그리고 실내 마감재의 내구성을 잘 파악하여 지붕,욕실,실내천정,방바닥미장,각종창호,난방배관,온냉수배관등의 철거를 하도록 한다. 전기나 조명은 철거전에 미리 안전조치를 하여야 한다. 10년이상 주택이라면 난방배관, 상수(온냉수)배관, 하수(오우수,잡배수)배관 전체를 교체하는 것이 바람직하다.

셋. 3.설비공사

설비배관은 대부분 구조체내부나 마감재속에 매립이 되기 때문에 공사후 하자가 발생할 경우 입주자의 불편함은 물론이거니와 피해정도가 크기 때문에 검증된 설비업체가 공사를 하는 것이 중요하다. 보일러는 주거면적이나 온수사용량을 고려하여 결정해야 하며, 난방배관은 각실의 사용빈도와 사용량에 따라 배관간격과 난방구획을 하도록 한다.

상수(온냉수)배관과 하수배관은 양변기, 세면기, 욕조, 세탁기등의 표준사이즈에 따라 정확한 위치에 설치하는 것이 중요하다. 설비공사는 공사후 반드시 수압시험과 배수시험하여 누수여부에 대한 정확한 체크한 후에 다음 공사를 진행하여야 한다.  설비배관재는 시공후 하자율과 내구성, 경제성등을 따져서 결정하면 된다.

(예, 난방배관은 엑셀배관, 상수배관은 엑셀이나 동관, 스텐등이 있으며, 하수배관은 주로 PVC가 많이 사용된다)

넷. 4.방수공사

설비 수압시험이 끝나면 바로 방수공사를 진행해야 한다.

주택에서 방수공사는 지붕(옥상),지하실,욕실,발코니(또는 테라스)등이 있다. 몇가지 방수공법이 있지만 주택에서 실내는 주로 시멘트 액체방수가 많이 사용하고 있으며, 옥상은 우레탄방수나 도막방수가 많이 사용되고 있다.(최근에는 쉽고 간단한 강력방수제들도 많이 출시되고 있다)

액체 방수액은 급결과 완결이 있는데 용도에 맞춰 적당한 배합과 표준시공을 하면된다. 방수공사는 시공후 계절에 따른 온도변화나 구조체의 잔균열등으로 누수가 발생할 수 있기 때문에 공법이나 시공품질이 중요할 수 있다. 방수공사를 마치면 방수부위 누수를 위해 욕실, 발코니, 옥상에 담수시험을 하도록 한다.

다섯. 5.전기공사(통신)

전선의 노후정도를 판단하여 전체 교체를 하도록 한다.

전선은 에어컨이나 냉장고같은 사용기기에 맞는 적정용량의 전선을 사용하여야 하며, 전등위치, 콘센트나 스위치의 적정위치에 맞춰 미리 박스를 매립하도록 한다. 특히, 전화, 유선방송, 인터넷전용 회선등의 통신이 기본적으로 요구되고 있기 때문에 사용하는 각 실에 미리 입선을 하여 내외부 마감공사후 거미줄처럼 보이지 않게 처리하는 것이 좋다.(예, 옥상에 메인 통신함을 설치하여기곳에서 각 실로 분배되도록 한다)

여섯. 6.미장공사

선행공사로 방바닥철거, V컷팅부위나 쁘레카부위의 거친면 또는 벽돌쌓기면을 고르게 하는 미장공사를 해야 한다. 미장공사를 제대로 해야 벽지나 바닥재가 깔끔하게 처리가 되지만 수직, 수평이 바르지 못하면 마감 후 빛에 드러난 마감부위의 요철부위가 불쾌한 느낌을 줄 수 있기 때문에 숙련기능공의 정성스런 작업이 요구된다.

미장부위가 넓거나 길경우 중간에 재료분리대나 다른 재료를 사용하여 인테리어 효과와 시선을 차단하여 정교한 마감효과를 나타내도록 하는 것도 좋다. 미장작업은 초벌과 정벌로 나누어 시공을 하며, 각 공정은 가급적 한번에 끝마치는 것이 좋다. 시멘트를 사용하는 공사이므로 충분한 양생을 한 후 다음 공사를 진행하도록 한다.

일곱. 7.창호공사(창틀,창문공사)

오래된 주택의 큰 문제중 하나는 창호주위 누수와 단열성 저하이다. 창호교체를 할 경우 2가지 문제를 반드시 함께 해결하는 것을 추천하고 싶다. 창호는 기능적으로 채광과 환기, 그리고 조망을 얻기 위해 설치하게 되는데 방의 경우에 두곳 이상에 창을 설치하는 것보다 한곳에 설치하는 것이 심리적으로 안정감을 주기 때문에 한곳을 권하지만 특별히 조망에 좋은 조건이라면 무시해도 좋다.

노후주택 외창의 대부분이 단유리로 된 2중창 구조가 많아 흔히 말하는 '외풍이 많이 든다'는 것이다.  더블페어 2중창호 구조로 하여야 단열과 방음에 효과적이라 할 수 있다. 주로 사용하는 창호소재로는 PVC계열의 하이샤시, 알루미늄, 갈바, 목재등이 있다.

여덟. 8.목공사

목공사는 나무를 소재로 한 공사를 통칭해서 부르는 말이다.

주로 문틀, 문짝, 천정, 몰딩, 걸레받이, 등박스, 아트월등이 있으며, 현장에서 신발장이나 수납장을 제작하기도 한다. 목공사는 목수들의 현장작업으로 이루어지는데 목공사는 전체공정에 50%정도를 차지할 정도로 비용도 많이 드는 중요 공정이라 할 수 있다. 목공사의 정도에 따라 전체공사 품질이 좌우되기도 한다.

목공사에 사용하는 자재는 순수현장제작제품과 기성제품이 있는데 기성제품을 주문 할 경우 벽두께와 마감재치수등을 정확히 계산할 줄 알아야 하는데 창호치수를 계산하여 발주(또는 지시)하는 능력이 리모델링의 기본 시공능력이라 할 수 있다. (예, 거실통창(분합문)의 경우 층간 높이와 마감재두께를 정확히 계산하여 창높이를 결정하거나 방바닥에서의 문틀의 높이, 벽체 밖으로 내미는 치수등) 문틀과 문짝에 쓰이는 자재로는 주로 목재가 많지만 욕실같은 경우 물에 강한 ABS(발포)도어나 내수성이 강한 소재를 사용하여야 한다.

아홉. 9.욕실공사

주택에서 중요한 공간중 하나가 욕실이다.

욕실은 생리현상만 해결하는 공간이기 보다는 휴식과 문화공간으로 상당히 높은 기능성 인테리어가 요구되고 있다. 또한 욕실은 물을 많이 사용하는 공간으로 급수와 배수 그리고 바닥 방수가 중요하다. 공사순서로는 전체 철거후(경우에 따라 기존타일의 접착강도에 문제가 없으면 그 위에 타일을 붙일 수 있다)

욕실 철거 - 바닥과 벽체 방수 - 타일 시공 - 천정 시공(돔) - 위생도기 설치 - 수전류, 악세서리 설치순으로 한다. 한가지 팁을 말하면 돔천정을 설치할 경우 천정높이가 최소 8cm이상 여유가 확보되어야 하며, 환기가 되는 창이 있어도 강제배기 즉, 환풍기를 설치하는 것이 겨울철 결로방지에 효과적이다.

열. 10.타일공사

주택에서 타일공사는 물을 사용하는 욕실, 주방벽, 현관, 발코니, 다용도실에서 많이 시공하고 있다.

최근에는 시공성을 위해 타일 접착면이 평탄할 경우 수지접착제(예,세라픽스)를 많이 사용한다. 하지만 물과 직접 접촉하는 바닥이나 벽체는 시멘트 몰탈 접착이 가장 무난하다. 타일의 재질은 벽체일 경우 도기질 타일, 바닥은 강도가 높은 자기질 타일을 주로 사용하는데 주방타일의 경우 싱크대와의 조화나 인테리어 효과를 고려하여 다양한 타일(모자익,미스트랄,메탈,아트타일,석재타일등)들이 사용된다.

타일은 자체사이즈에 따른 배치가 일반적이나 마름모나 지그재그등으로 변화를 주는 방법과 2가지나 3가지 타일을 사용하여 투톤효과를 나타낼 수도 있다. 타일시공 후 줄눈시공을 하는데 줄눈은 속 안으로 잘 채워질 수 있도록 꼼꼼하게 시공하여 타일바닥면 자체가 방수가 되도록 하는 것도 중요하다.

열하나. 11.도장공사

주택에서 도장공사는 나무(또는 MDF)가 사용된 문짝이나 문틀, 몰딩, 문선같은 곳에 나무질감을 살려서 칠하는 도장과 발코니 같은 콘크리트면이나 시멘트 미장면에 칠하는 도장이 주로 많다. 도장을 할 때는 거친면을 샌드페이퍼로 잘 갈아내고 여러 차레에 거쳐 바르는 것이 제 색을 얻을 수 있다.

칠할 때 눈물자국이나 붓자국이 발생하지 않도록 적당량을 페인트를 붓에 묻혀 칠부위에 반복하여 칠하도록 한다. 도장공사는 냄새와 분진이 많아 페인트칠이 필요한 부분은 한번에 단시간에 처리하는 것이 좋다.

페인트의 종류로는 크게 유성과 수성, 그리고 락카와 에나멜, 바니쉬등이 있다.

열둘. 12.도배공사

도배는 마무리 공정으로써 재료나 색상선택에 따라 리모델링의 효과를 제대로 볼 수 있다.

비싼제품보다는 전체적인 실내분위기나 조화 그리고 통일감을 고려하여 결정 후 작업하는 것이 중요하다.

도배지는 크게 합지(종이제품)와 실크제품이 있는데 실크가 합지에 비해 2배이상 비싸기 때문에 거실과 주방은 실크, 방은 합지로 하는 경우도 있다. 도배의 경우 누가 시공하는냐에 따라 시공품질이 다를 수 있다.

1회성으로 끝나는 최소 비용의 도배만 요구할 경우 이음매나 창호주위 들뜸같은 하자가 발생할 수 있다.

추후 하자보수가 어려울 수 있기 때문에 가능한 전문업체에 맡겨 바탕처리나 초배지, 부직포, 본드처리, 도배마감선등의 기본과정들을 적용하여 시공하는 좋다. 도배지는 종류와 문양, 색상등이 너무 많기 때문에 도배지 선택시 몇가지 원칙들을 적용하는 것이 좋다. 먼저 합지와 실크중에서 선택을 마치면 최신 샘플북에서 각 실에 사용되는 몇가지 도배지를 업체에게 추천받아 그 중에 하나를 선택하는 것을 권하고 싶다.

열셋. 13.바닥재공사

도배가 끝나면 바닥재공사를 진행한다.

바닥재는 일반장판(륨,펫트)과 마루, 그리고 타일(디럭스,데코타일), 대리석등이 있다. 마루의 가격대별 종류로는 원목마루 > 합판마루 > 강마루 > 강화마루 가 있다. 최근에는 장판 품질이 상당히 좋아져 마루질감과 비슷한 느낌을 잘 표현하는 제품들도 많다.

바닥공사의 경우 기존 바닥재만 철거하고 시공할 경우 바닥에 사용된 접착제나 이물질등을 잘 처리한 후 공사를 해야 바닥이 깔끔하게 처리된다. 장판의 경우 약간의 비용이 들긴해도 노번(걸레받이)을 시공하는 것이 벽과 바닥이 무난하게 마무리된다.

열넷. 14.가구공사(싱크대,신발장,붙박이장)

도배와 바닥재공사가 끝나면 가구공사를 한다.

주택에서 중요한 요소중 하나가 싱크대이다.(특히, 주부에게) 주방은 주부가 항상 사용하는 공간이기 때문에 공사전 업체와 정확한 밑그림을 가지고 상의하는 것이 좋다. 싱크대는 주방이 좁을 경우 -자형 배치가 좋지만 여유가 있다면 ㄱ자형을 설치하는 것도 좋다.

주방을 넓게 사용하려면 수납공간을 많이 확보해야 하는데 키큰장이나 시스템 수납장을 설치하면 한정된 주방공간에서 많은 주방살림을 넣을 수 있다. 최근 싱크대는 렌지후드, 쿡탑, 입수전등을 설치하는 경우가 많으며, 필요시 아일랜드식탁이나 이동식식탁을 셋트로 만들기도 한다.

또한 이전처럼 상,하부장 전체를 답답하게 설치하는 것보다 실제로 자주 사용하는 하부장(개수대가 있는)만 설치하고 상부는 간단한 선반을 만들어 소품연출을 통해 최대의 인테리어 효과를 나타내는 방법도 있다. 마감처리에 따른 가격대별 종류는 LPM < 포리 < 하이그로시 < 멜라민 < 열전사 < 원목 등이 있다. 하부장 상판재질은 LPM < 스텐 < 인조대리석 < 대리석 등이 있다. 신발장, 붙박이장은 각 규격별로 공장에서 제작하여 현장에서 설치하는 경우가 많다.

열다섯. 15.조명공사(배선기구)

도배공사가 끝나면 조명공사를 진행해야 한다.

조명은 불을 밝히는 것이 본래 목적이지만 요즘들어 인테리어 효과를 내기도 하며 분위기용으로 많이 사용하고 있다. 거의 마지막 공정에 해당하는 조명공사는 거실, 주방, 안방, 작은방, 욕실, 현관, 다용도실등의 등기구를 설치한다. 거실은 등박스가 있는 경우와 공간크기를 고려하여 등기구를 정하도록 하며 주방은 싱크대와 식탁 위치를 중심으로 등을 설치한다. 아울러 배선기구인 콘센트(전화,TV), 스위치와 천정 소방감지기등을 설치 하도록 한다.

열여섯. 16.입주청소

모든 공정이 끝나면 입주청소를 하여 입주자가 기분좋은 이사를 하도록 한다.

그 동안 공사과정에서 발생한 먼지나 이물질등을 깨끗하게 청소해야 하는데 아무나 쉽게 할 수 있는 작업이 아니다. 가능하면 청소요령과 노하우를 가지고 있는 전문 청소업체에게 맡겨 처리하는 것이 좋다.

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