토지 비교과세 방법

[수아&갈렙]

토지 비교과세 방법

| 답변일자 : 2014-05-23

● 질문

1.사실관계<구체적으로 기재>
부동산매매업자의 종합소득세 신고시 비교과세 문의입니다.
2013년 토지매매1건과 주택매매1건이 있습니다.
토지매매는 양도차 이익이 5백만원이 있고
주택매매는 양도차 손실이 1천만원이 있습니다.

2.질의사항
1)토지매매와 주택매매를 통산해서 5백만원을 차손으로 봐서 누진세율적용자산에 통산해서 입력하고 신고해도 되는지요? 통산을 하면 차손이5백만원 입니다

2)토지매매는 누진세율적용자산으로 처리하고, 주택매매는 1년미만으로 50% 항목에 각각 적용해야 하나요?

1)로 처리한다면 종합소득세 산출세액이 나오지 않습니다.
2)로 처리한다면 종합소득세 산출세액이 나옵니다.
어떻게 처리해야 할까요?

● 답변

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-> 부동산매매업자의 비교산출세액(아래 산식에서 b)을 계산할 때 주택과 토지는 양도소득세법상 같은 그룹에 속하므로

귀 질의의 경우 주택과 토지의 양도차익에서 장기보유특별공제 해당액을 각각 차감하고난 후의 양도소득금액에서 양도차손 발생시 통산한 후 해당 자산의 보유기간에 따른 중과세율 등의 세율을 적용하시면 됩니다.

그리고 난 후 종합소득 과세표준에서 주택등 매매차익금액을 차감한 후 기본세율을 적용하시면 됩니다.

이 때 종합소득 과세표준에서 차감하는 주택등 매매차익은 통산한 금액을 차감하시면 됩니다.

※소득세법상 부동산매매업자에 해당하는 경우 소득세법 제64조에 따라서 다음 a,b의 세액 중 많은 것을 종합소득산출세액으로 합니다.

a. 종합소득 과세표준 x 기본세율

b. 주택등매매차익^주1x 양도소득세율 + (종합소득 과세표준 - 주택등매매차익) x기본세율

^주1주택등매매차익 = 주택,토지의 매매가액 - 필요경비 - 양도소득기본공제 -장기보유특별공제^주2

^주2 2013.1.1 이후 발생하는 소득분부터 적용(소득세법 시행령 제122조 2항)

[참고사항]

부동산매매업자의 소득을 계산시 비교과세 대상 자산을 매도한 경우가 아니라면 일반세율을 적용해서 산출세액을 계산합니다.

다만, 부동산매매업자로서 아래의 비교과세 대상 자산을 매도한 경우에는 특례로서 아래의 방법으로 산출세액을 계산합니다.

(이 경우 일반소득세율을 적용한 산출세액과 비교하는 산출세액을 계산할 때에는 보유기간에 따른 양도소득세율을 적용합니다.)

높은 양도소득세율이 적용되는 경우에 부동산 양도소득을 사업소득에 포함하면 조세부담을 회피할 수 있으므로 일정한 부동산 양도소득은 기본세율에 의한 세액과 양도소득세율에 의한 세액 중 많은 금액을 종합소득 산출세액으로 합니다.

※비교과세 대상

부동산매매업자의 종합소득금액에 다음의 매매차익이 포함된 경우

①1세대 2주택이상 보유자의 매매차익 (주택 수 계산시 조합원입주권을 포함)

②비사업용 토지의 매매차익

③미등기자산의 매매차익

※소득세법상 부동산매매업자에 해당하는 경우 소득세법 제64조에 따라서 다음 a,b의 세액 중 많은 것을 종합소득산출세액으로 합니다.

a. 종합소득 과세표준 x 기본세율

b. 주택등매매차익^주1x 양도소득세율 + (종합소득 과세표준 - 주택등매매차익) x기본세율

^주1주택등매매차익 = 주택,토지의 매매가액 - 필요경비 - 양도소득기본공제 -장기보유특별공제^주2

^주2 2013.1.1 이후 발생하는 소득분부터 적용(소득세법 시행령 제122조 2항)

●필요경비는 실지거래가액에 의한 취득가액, 자본적 지출액, 양도비용 등을 말함

●필요경비 계산시 취득가액이 불분명한 경우는 법인세법 시행령 제89조를 준용하여 계산한 금액에 취득세, 등록세 기타 부대비용을 가산한 금액, 소송비용ㆍ
화해비용, 대금지급방법에 따른 이자상당액 등을 합한 금액

(위 산식의 b를 계산할 때 보유기간에 따른 양도소득세율을 적용합니다.)

또한 위의 비교과세대상 자산을 매도한 경우로서 b산식에 의한 비교산출세액을 계산할 때에는 양도소득세의 계산방식을 적용합니다.

[참고법령]

소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】

① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.

1. 종합소득 산출세액

2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액

가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액

나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액

② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

※ 상담사례 자료는 국세청고객만족센터 소유이므로 무단도용(복사,링크등)을 금지합니다.

● 상담분류 :

종합소득세

● 관련법령 :

소득세법    제64조