부동산 타이밍투자법_(책읽기) 홍정한-매일경제신문사

홍정한저자 : 홍정한 저자 홍정한은 10대 시절부터 주위 어른들과 함께 투자와 임대업, 담보금융 등 부동산 전반에 걸친 비즈니스를 시작으로 수년간 전국구 단위의 대규모 거래에 참여해왔다. DAUM에서 저술활동을 했었던 대한민국 최연소 부동산 칼럼니스트(만 21세)이기도 하며 시중에서 접하기 힘든 각종 브로커 집단들의 영업 프로세스를 특유의 날카로운 필력으로 낱낱이 공개하여 수많은 고정 독자들로부터 사랑 받았다. 시중의 부동산 단행본들이 일부 부수적 요소만 지나치게 반복 강조되는 현실에 안타까움을 느낀 그는 이 책을 통해 부동산 투자의 알파와 오메가인 ‘타이밍’을 전략적으로 해부하여 투자자로서 최고의 승률과 안전성을 얻는 타이밍은 언제인가와 그 타이밍을 잡는 요령을 공개한다. 또한 일반 투자자들이 접하기 힘든 대규모 부동산 거래 프로세스를 통해 세력들의 유기적 비즈니스 시스템을 생생히 소개해놓았다. 현재 프리랜서 기자 겸 여행가로 전국을 유랑하고 있다. 본문내용- 오타가 있어도 이해해 주세요.. 농지나 임야는 현금성이 떨어진다. 초보일수록 정부주도 국책사업급 대규모 개발이 진행되는.지역의 햑심지역의 도심내 주고지역이나 상업지역위주로 가능한 4처선 또는 대로 그렇지 않으면 이면도로라도 끼고 있을것 부동산은 위치도 중요하지만 타이밍이 더 중요하다 싸게사서 비싸게 파는 것이다 투자유망지역이란 곧 개발이 급격히 진행되는 초기 타이밍에 거품이 서리지 않은곳을 의미한다 항상 투자시 기다리는 동안에도 수익이 날 수 있도록해야  재미가 있다. 부동산의 일생은 크게 생성과 소멸 그리고 호황기와 불황 2가지 패턴이 있눈데 생성과 소멸은 탄생과 성장기 -성숙기-쇠퇴기-퇴물기-재개발로 이어진다 황금필지의 삼대 모멘텀위치 용도 활용성 추가로 땅의 본질적 펀더멘털인 토질과 지고 밀집도까지 6가지가 모두 충족되면 이른바 황금불패의 황금필지가 된다 여기서 위치란 개별필지의 호수이지만 향후 사람과자동차등 교통의 유동이 많아질가능성이 농후한 미개발 잠재지역과 다시 미개발 상태로 돌아가는 재개발지역이 1순위고 1순위는 개발이 진행되고 있는 개발지역이다 그러나 땅이란 것은 각 지역마다 반드시 황금필지와 쓰레기 필지가 혼재되어 있으므로 지역적 위치보다는 개별적 필지호수가 훨씬중요하다 용도는 해당 필지의 존재 목적으로 땅의 계급장과도 같다. 통상 용도지역, 용도구역, 용도지구로 나뉘어 있는데 그중 제일 하위 개념인 용도지역이 가장 유력한 계급이다. 용도지역엔 크게 도시 생활권을 관장하는 도시지역과 도시 외곽 변두리 지역을 관장하는 관리지역, 농업지역이 있고 자연환경을 보전할 족저의 자연환경보전지역이 있다. 각 4가지 섹터 안엔 1종, 2종, 3종, 중김, 준, 일반 등의 단어로 지칭되는 세부 지역들이 있는데 가령 군대로 치면 큰 4가지 섹터는 역할과 비중에 따른 서열인 병, 부사관, 장교, 장성이고 세부 섹터들은 이병, 일병, 상병, 병장등과 같은 실질적인 계급인 셈이다. 편재 구도를 보면 땅의 가장 핵심 노른자인 도시지역 중심부에 상업지역을 필두로 그 주위를 주거지역이 감싸고 있는 형태이며, 그 바깥 테두리로 관리지역과 농촌 마을인 경우엔 농림지역 그리고 정부가 개발을 제한할 필요가 있다고 족쇄를 걸어둔 지역으로 삼림이 우거져 있눈 골짜기 들은 대개 자연환경보전지역이다. 용도의 최고봉은 뭐니뭐니 해도 자본 이동이 활발한 도시지 역인데 구 중에서도 상업지역의 중심상업지와 일반상업지, 그리고 주거지역의 준상업지 격인 3종 일반 주거지와 준주거지이고 그 다음이 공업지역 중에서 준공업지와 일반공업지, 마지막 관리지역 내의 계획관리지역이 3순위로 투자자가 안정적으로 배팅할 수 있는 마지막 노선이다. 그 밑 계급들은 어디로 튈지 모른는 훈련병들이라 실상 도토리 키 재기이다. 그 외 용도구역 용도지구는 대개 ~보호구역, ~고도지구 등 개발에 족쇄가 되는 규제사항들이 않아 속칭 빨간딱지 로 불리기 때문에 될 수 잇으면 마주치지 않는게 상책이다. 활용성은 해당 필지를 활용의 수월함을 나타내는 지표이다. 활용성을 결정짓는 요소는 크게 재산권 행사범위의 지표인 명의인 수 와 해당 물건의 현재 내구도 그리고 디자인이다. 우선 재산권자는 크게 내가 온전한 권리를 독점하는 단독명의 와 여러 사람들이 지분을 나눠갖는 공동명의 가 있는데 투자를 해서 수익을 얻는게 목표라면 반드시 단독명의로 매입해 모든 권한을 독점해야 한다. 공동명의로 매입했다간 걸핏하면 분쟁이 나서 물건이 갈기갈기 찢어지거나 활용이 거의 불가능해지는 게 다반사이기 때문이다. 음식도 내가 식탁을 온전히 독점하면 양과 먹는 방법을 마음대로 조절할 수 있지만 집안 어른들과 외부손님이 합석하면 그러지 못하는 것처럼 말이다. 내구도는 물건의 활력징후로 가령 건물의 경우 건축연수이거나 자재의 질을 뜻하며, 맨땅의 경우에는 지반의 강도나 지고를 말한다 내구도가 좋은 건강한 물건은 초기 투자비용이 낮아지는 것은 물론 이거니와 당장 자본흐름을 원활화할 수 있기 때문에 내 손을 탈게 별로 없어 이만한 효자도 없는 것이다. 디자인은 지적도상 해당 땅의 평면 생김새이다. 사람도 얼굴이 예뻐야 인기가 있듯이 땅도 정사각형으로 반듯반듯해야 투자자들의 구애를 받을 수 있고, 또한 건물올리기도편하다. 활용성에 제한이 걸리는 얇고 길쭉길쭉 못생긴 젓가락같은 땅이나 길이 없어 썩어가는 뱅지는 베테랑들도 꺼려하는 먹잇감이기 때문에 되도록 피하는게 좋다. 그 다음 땅의 펀더멘탈의 가장 기본인 토질은 성분과 무르기에 다른 흙의 성질이다. 토질은 크게 원형지(도시개발계획상의 원형지가 아님)와 조성지(도시개발계발계획상의 조성지가 아님)로 구분 할 수 있다. 원형지는 지구가 생기던 태초부터 형성된 아주 푹 묵은 토지로 오랜세월 퇴적과정을 거치면서 무르기가 아주 단단하며 토지 내 양분도 출중한 흔히 말하는 기름진 땅이다. 경기도 평택이 예부터 농경문화가 발달했던 것도 지반 내 토탄(식물이 지표근처에 퇴적되어 반석탄화된 흙)이 풍부한 덕택이다. 또한 기름진 땅엔 식물이 먹을 양분이 많아 숲이 절로 우거지고, 숲이 형성되면 온갖 동식물 등 생명체들이 모여 하나의 생태계를 이룬다. 또한 원형지의 단단한 최적토는 건축을 할 때에도 튼튼한 기반이 되어 주며, 자연재해로부터도 쉽게 쓸리지 않아 매입과 동시에 가치생성이 지속되는 황금필지가 되기에 최적의 조건을 갖추고 있는 셈이다.그에 반해 조성지는 고지대의 지토가 저지대로 흘러내리며 후시대에 형성 된 토지인데 이 조성지는 퇴적기간도 짧고 퇴적면 또한 얇은 지라 토질 자체가 물렁거리고 지반이 쉽게 흔들리기 때문에 비가 조금만 많이 와도 흙이 쉽게 쓸리며, 생물이 자랄 양분 또한 충분치 않아 매입하는 동안에 계속적으로 투자자의 피를 빨아먹는 악지라고 할 수 있다. 요즘 신흥부촌이라 손꼽히는 반포지구가 대표적인 케이스인데, 과거 영동개발사업으로 모멘텀을 강제로 끌어올린 탓에 황금필지 밀집 지역으로 업그레이드되긴 했지만 선천적으로 지고가 낮아 에부터 폭우라도 솓아지면 어김없이 한강물이 범람해 사시사철 축축하게 젖어있던 습지이다. 게다가 지만이 갯벌처럼 물렁물렁하여 실상 최악의 펀더멘탈로 군사정권의 서포트가 아니었다면 지금까지 쓰레기 필지로 방칭되었을 것이다. 지고는 토지의 높낮이를 말하는데, 통상 도시에선 도로, 농촌에서는 물을 기준으로 한다. 해당 필지가 물보다 낮으면 자연재해(홍수)로 부터 안전할 수 없으며, 도로보다 낮으면 진입이 어려워 매입비용 외성토비용이 추가로 발생하기 때문에 그만큼 초기투자자본이 늘어나 수익률리 떨어진다. 일례로 강남의 대표적 번화가인 강남역이나 대치역사거리의 경우 지고가 낮은 덕택에 실컷 조성을 다 해놓고도 매년 상습적 침수피해방지를 위해 추가비용을 또 들여 보수공사를 해야 하는 것처럼 말이다. 반면 한남동 같이 도로나 물보다 지고가 높은 필지의 경우 자연재해로 부터 비교적 안전할 수 있으며, 개발 시에도 높은 부분의 흙은 따로 절토하여 매각하면 추가적 수입도 기대할 수 있다. 그만큼 이용성이 다양해져 투자자 입장으로선 선택의 폭이 훨씬 넓어지는 것이다. ㅁ밀지보는 해당 지역의 개발 밀집정도를 뜻한다. 시가지는 밀집도에 비례하여 지가가 올라가기 때문에 개발 밀집도가 높으면 높을수록 투자가치 측면에서 유리하지만, 반대로 농촌을 찾는 전원 웰빙족이나 관광객들의 경우 수려한 경관과 쾌적한 환경을 원하기 때문에 부락들이 따닥따닥 붙어 잇는 것보단 듬성듬성 떨어져 탁 트인 평야 같은 형태가 휄씬 좋다. 종합해보면 모멘텀과 펀더멘탈이 모두 충족되면 더할 나위 없이 좋겠지만 대한민국의 신시가지 조성 기술은 세계적인 수준이라 최고의 효율만 추구하는 타이밍 투자자 입장에선 모멘텀만 충족도어도 수익을 올리는 데에는 아무런 지장이 없다.펀더멘탈까지 구비된 최고봉의 땅은 이미 수십년 전부터 선점자들이 모두 독식한 터라 값이 비상식적으로 비싸고, 만약 그 값을 치른다고 말해도 지주들이 팔 이유가 없기 때문이다. 최고의 타이밍 투자는 무엇일까? 일단 기본적을 수익성과 안전성이 보장된 상태에 추가로 환금성까지 겸비 되어야 진정한 불패의 타이밍 투자를 할 수 있다. 타이밍 투자의 기본은 적시적타에 들어갔다가 수익을 빼먹고 빠져나오는 게릴라식 작전이프로 물건 진입과 탈출에 용이한 화금성이 매우 중요하다. 보통 부동산은 하번 사면 장기간 돈이 묶일 수 밖에 없다는 것이 정설인데 과연 그럴까? 상업지 투자는 일반 부동산 투자와는 달리 국가의 개발청사진에 지분권자로 참여하는 것과 같다. 상업지역은 해당 지역내에소도 사람과 교통 자본이 집중되는 최고 중심요지에 입지하기 때문ㄴ에 개발순위도 일순위요, 정부 및 지자체의 자금지원도 아낌이 업다. 즉 항상 돈관 사람이 풍부한 곳이기 때문에 거래 또한 자주 이루어진다는 것이다. 그렇기 때문에 개발이 한창 진행되는 상업지에 자신의 명의로 드익만 해놓으면 국가가 국민으로 부터 거둔 세금으로 각종 사회적 인프라를 무상으로 구축해주고, 리모델링과 업그레이드까지 도아주어 끊임엇는 가치상승을 이루어 낼 수 잇다 . 투자자는 가만히 앉아 있으면서 국가와 지자체의 개발이익을 향유할 수 잇는 셈이다. 상업지는 세부적인 용도에 따라 중심 ,일반, 그린, 유통 그리고 상권의 타깃 지역에 따라 준상업지로 나뉜다. 먼저 근린상업지와 유통상업지는 대개 도매사아 밀집지역이나 주거단지 주위 군소 또는 도보상권에 몰려 있어 자주 보기는 힘들고, 대개 일반상업지가 많은데 우리가 흔히들 가는 시내 중심가 땅이 바로 그것이다. 중심상업지는 명동이나 부산 센텀시티 등 대한민국 전역에 이름난 메가상권들에 국한되기 때문에 일반 투자자가 접하기에 쉽지는 않다 준상업지는 용도지역상 상업니는 아니지만 서로 군집을 이뤄 상권을 이루는 필지들로 보통 고층 아파트 인근의 시내 상권이나 저충 건물 위주의 도보상권의 준주거지와 3종일반 주거지, 2종 일반주거지가 바로 그것이다. 이들은 통상 순수 상업지보다 용적률이 적고, 허용되느 업종에 다소 제한이 있지만 대신 주거용 건물을 겸할 수 있어 임대사업 시활용도가 뛰어나다. 특히 홍대나 압구정, 가로수길 같이 네임벨류가 잇는 준상업지들은 주변 순수 상업니보다 오히려 호가가 훨씬 비싼 경우도 심심찮게 있다. 상업지는 기본적으로 건폐울과 용적ㄹㄹ이 높을 뿐 아니라 직접저으로 돈이 되는 모든 수익형 업종(유흥, 숙박, 근린)을 영위 할 수 있기 때문에 그 자체로도 나 자신에게 끊임없는 불로소득을 얻게 해주는 강력한 캐쉬카우이다. 또한 이들은 부동산 투자에 관한 한 최고의 우량주로서 상승장에선 가장 빨리 오르고 하락장에선 최후까지 살아남는 특징이 있다. 안전성과 수익성을 겸비 하였기 때문에 경험이 부족한 초보 투자자에게 안성맞춤이라 할 수 이싸. 때문에 개인인 경우 최적의 사냥감으로 일반상업지와 준상업지들을 노려 볼만하다. 반드시 재개발 직전의 단계가 도래하여 거품이 빠지고 어느정도 슬럼확된 단계에 들어가야만 승산이 있다. 지금도 지방의 허름한 구도심을 돌아다니다 보면 과거 1~2천만원을 호가하였으나 주변 신시가지의 압박과 재개발기의 도래로 많게는 50%이하 수준까지 찌구러져 있는 40평에서 100평내외의 소규모 알짜 상업지와 준상업지들이 심심찮게 볼 수 있다. 이런 먹잇감을 중심으로 사냥 한다며  어떤 루트보다 안전하면서도 빠르게 자산을 증식 시킬 수 있을 것이다. 그러나 지방은 수도권보다 매도가 힘들어 그냥 허름하다고 무조건 들어가면 돈만 묶이는 큰 낭패를 당할 수 있다. 그렇게 때문에 반드시 국토개발계획과 도시계획상 정부 주도의 중추적 개발 축에 걸린 사냥터 중 아직 사냥군들의 손을 타지 않아 과거 대비 호가 변동이 미미하여 검품이 서리지 않은 곳을 엄선한 후 대내외적 경제상황과 맞물린 최적의 노말 타이밍을 찍어야 한다. 그 외 신도시 에서 분양하는 상업용지들은 보통 한 필지 당 수백~수처녕 규모로 평당 가격이 싸도 전체 매입가는 수십억이 훌쩍 넘어가기 때문에 지구단위계획상 세부용도를 검토하여 용적률이 최소 곱절이상 빠지는 100~200평대의 준주거용지나 소형 근린상가를 지을 수 있는 근랜생할용지가 가장 만만하다. 이때도 가장 중요한 ㄱ서은 유동인구가 집중되어 최ㅗ의 군집을 이룰 수 있는 황금필지를 찍어야 하지 나머지 들러리를 매입하면 소용이 없다는 것을 잊지 말라 쓰레기 필지를 피하라 규제나 흠이 있는 그린벨트나 보전녹지, 보전관리지역, 옥익용산지, 맹지, 절대농지, 자연화경보전구역 등은 필시 우발적 개발에 의한 시세 차익에 의존해야 하기 때문에 개발계획을 미리 입수하여 해제 직전에 재빨리 들어가는 타이밍이 매우 중요하다. 그러나 개발계획이란것은 말 그대로 확정적인 약속이 아닌 유동적 계획 으로 대내외적 경기나 사업 수익성과 타당성, 주민들의 협조 정도에 따라서 언제든지 취소도 되고, 연기나 수정도 될 수 잇는 것이기 때문에 일반 개비투자자들이 접근하기에는 너무나도 위험천만한 루트이다. 장기 투자를 피하기 위한 예방책첫째 시중호가보다 비싸게 매입하지 말것개발 진행속도와 시장분위기를 봐서 다소 비싼 값이라도 상승장에 불타기하는 방법도 있으나, 극히 승률이 희박한 위험천만한 루트이기 때문에 베테랑이 아니면 괜한 객기 부리지 않는 것이 신상에 좋다. 무엇보다 중요한 것은 업자들의 브리핑 내용을 100%신뢰하지 말고 자신이 직접 조사하고 분석하여 최종판단을 내려야 한다. 둘째 분수에 맞지 않는 무리한 투자를 하지 말것 50%이상의 부채는 금물이며 월 상환이자는 고정소득의 20%를 넘지 않는게 안전하다.셋째 월세가 안 나오는 물건은 사지 말것시세으 반각ㅄ 이하로 싸게 매입하여 1년 내외로 단타 칠 수 있는 물건이 아닌 이상, 월세 없는 것은 절대 피하는 것이 좋다. 부동산이란 것은 보유기간 동안에도 끊임없이 내게 돈을 벌어줘야지, 그게 안 되면 내피를 빨아 먹는 거머리로 전락한다는 것을 잊지 말라.넷째 규제의 올무에 걸린 물건도 사지 말것다섯째 실용익 할 수 없는 물건도 사지 말것 부동산은 무조건 싸게 사야 한다. 신축상가라면 가치대비 분양가가 적정수준인지 살펴보아 승자의 저주를 피해야 하고, 유동인구의 동선이 어느쪽으로 흐르는 지도 체크하여야 한다. 유동인구의 동선에 따라 바로 옆에 위치해다하더라도 천당과 지옥을 오갈 수 있기 때문이다. 그리고 또한 상권 수요층들의 연령과 특성을 고려하여 업종을 선택하여야 한다. 하였튼 뇌관이 폭발하기 직전에 있는 수류탄을 줍지 말라 어떤 부동산이든 결국 싸게 사는 것만이 내 목숨을 보장해줄 든든한 안전핀이 된다는 것을 명심하라. 황금필지는 무조건 돈되나?환금성과 수익성 그리고 안정성까지 세 마리 토끼를 동시에 잡으려면 무조건 시세보다 싸게 매입하는 것이 중요하다. 시세보다 싸게만 매입한다면 매입과 동시에 시세차익을 볼 수 잇기 때문에 환급성에서 자유롭다 다시 말해 환금성에서 자유롭다는 말은 투자과정 중 모든 리스크로부터 해방될 수 있다는 뜻이다.개미투자자들의 부동산 물건 매입루트는 보통 시중의 분양하는 아파트나 상가, 아니면 동네 중개업자가 추천해주는 물건 또는 주변 친척이나 지인들이 추천하는 악성물건으로 귀결된다. 시중에 분양하는 아파트난 상가 등은 공장에서 대량으로 찍어낸 공산품과 같기 때문에, 투자가격은 시행업자들과 분양업자득이 이미 자신들이 뽑아낼 수 잇는 최대한의 이윤까지 포함된 것이라고 볼 수 잇다. 즉 투자자는 매이봐 동시에 투자자가 아닌 소비자로 전락하는 것이다. 무역 재정 내수 금융위 사이클 속에서 낌새를 파악하라.산업 경기는 통상무역-재정-내수-금융의 4가지 요소가 순서대로 순환되며 하나의 사이클을 완성하게 된다. 가령 수출이 주요 성장동력인 대한민국을 예로 들면 큰손기업들이 지속적인 수출을 통해 외화를 벌어오면 재정이 탄찬해지고, 그 후 어느 임계점을 지나 흘러넘치게 되면 기생세력들인 새끼산업들에게 돈이 흘러간다. 여기서 조선을 예로 들면 큰손기업이란, 중공업하는 회사가 그것이고, 이들에게 조선 만드는데 필요한 엔진이나 철강 등의 부품을 납품하며 기생하는 업체들이 새끼산업들인 것이다. 재정곳간이 넘쳐흐르면 돈주머니를 풀게 되는 데 시중에 돈이 흐르면 금융세력들이 저금리로 여기 저기 돈을 빌려주면서 현금 플로우를 증폭 시킨다. 이때부터 소비심리 +재정확충의 합작품으로 그간 욕정을 꾹 참아왔던 서민들으 ㄴ주식과 부동산으로 돌격하는 푹주 기관차가 되는데, 너무 오버를 한 나머지 이내 엔진이 터져 철로를 탈선해버리는 경우가 많다.  그 다음 변동요소 중 첫째인  정책은 정부가 경기의 흐름을 반전시키기 위해 주로 쓰는 히든카드이다. 부동산 정책에 한정해서 보면 90%가량이 취득세, 양도세 등 거래세를 규제하거나 완화하는 정책이고, 그 외 토지거래허가구역이나 개발사업 지역 내 보상자격 등 특정 지역에 대한 투기세력을 원천 차단하는 거래 규제 및 완화 정책이나 자금 조달 규제 및 완화정책이 있다. 하지만 항상 부동산 정책이 시장에 후행한다. 실무진들 사이에서 정책은 현실 따라가지 못한다 라는 말이 나오는 것도 바로 그 때문이다. 여태까지 반세기 동안 정권의 지휘봉을 잡았던 10명의 통수권자 중 정책으로 부동산 경기를 컨트롤 하는데 성공한 적이 단 한 번도 없다는 사실은 무엇을 의미할까?