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[아가사랑]

스타제테크 정말 좋을까?
“바닥 치고 올라라!” 작년 노벨 의학상 수상자인 미 유타대 마리오 카페키 교수의 말이다. 이 말을 실현한 스타들이 있다. 무명 시절의 아픔을 지겹도록 느낀 이들은 이제 몇십억원대 재테크 고수로 관련 서적까지 냈다. 이들의 재테크 노하우 그리고 전문가들의 코멘트를 담았다.


현영의 『재테크 다이어리』
She Says “펀드로 분산투자하라!”
분산투자는 안정적인 투자를 위한 바이블이다. 펀드도 분산투자가 중요하다. 일반적으로는 국내펀드에 40%, 해외펀드에 60% 비율로 분산투자한다. 그러나 나는 국내에 60%, 해외에 40%를 투자하고 있다. 아무래도 지수를 그때그때 확인할 수 있는 국내펀드가 마음이 놓이기 때문. 국내펀드 중에서도 위험도를 낮추기 위해 섹터펀드, 글로벌혼합형펀드, 우량주펀드, 인덱스펀드로 나눠서 투자 중이다.

#그녀의 포트폴리오
삼성배당주장기주식형펀드(투자 금액의 20%)
우리 KRX100인덱스주식형펀드(투자 금액의 10%)
슈로더브릭스주식형펀드(투자 금액의 20%)
PCA뉴실크로드재간접투자펀드(투자 금액의 10%)
삼성J-리츠 재간접펀드(투자 금액의 10%)
미래에셋인사이트펀드(투자 금액의 20%)

Expert Says 국내펀드와 해외펀드로 나누는 것이 꼭 분산투자가 아닐 수도 있다. 투자자산의 위험지수가 비례 관계인 국가들이 많기 때문. 대부분 국가의 경제는 미국의 영향력 아래에 있다. 국내펀드가 특히 그렇다. 포트폴리오를 보면 대미 의존도가 높은 주식의 비중이 높다. 아파트에서 새벽 2시경에 불이 켜졌다가 1시간 후에 꺼지는 집 남편은 증권사 브로커일 확률이 높다는 말이 있다. 새벽에 미국 장을 보아 다음 날 국내 장을 예측한다는 의미다. 그만큼 국내 장과 미국 장의 상관관계는 크다. 물론 국내에 특이한 사정이 생겨 국내 장만 떨어질 경우도 있으므로 해외펀드에 자산을 배분하는 것도 분산투자가 될 수 있다. 그러나 펀드도 주식처럼 전 세계적인 시장의 흐름이 어떤지 고려하는 것이 좋다. 분산투자를 위해, 서로 직접적인 영향을 끼치는 펀드에 투자하기보단 각기 상관관계가 적은 상품을 선택하는 편이 현명하다.

She Says “백화점 경매를 이용하라”
백화점도 1년에 한두 번씩 경매를 한다. 연말쯤 불우 이웃을 돕기 위한 경매 행사가 있다. 이때 세일 때보다 훨씬 저렴한 가격으로 원하는 브랜드의 옷을 구입할 수 있다. 경매의 노하우! 먼저 경매에 참여하는 브랜드를 확인해본다. 또 대상 브랜드의 상품 중 구입을 원하는 상품이 세일 중인지를 확인한다. 낙찰자를 정해 예산도 미리 짜둔다. 물론 AS, 사이즈 교환, 카드 결제 및 할부 가능 여부를 확인해보는 건 기본이다.

Editor Says 백화점 경매를 잡기는 쉬운 일이 아니다. 대표 백화점(신세계, 롯대, 현대)에 연락해본 결과 경매는 정기적으로 크게 이뤄지기보다는 점포마다 그때그때 이뤄진다고 한다. 아쉽게도 빠른 시일 내에 경매 계획은 없으며, 요즘 경매 이벤트는 인기가 높지 않다고 한다. 대신 그녀가 소개한 반품 상품 사이트를 이용해보면 어떨까. 새 상품과 거의 차이가 없지만 가격은 반값이다.

김생민 『만만한 재테크』
He Says “가족 사랑, 큰 평수, 대표 선수 아파트를 골라라”
그는 “가족 사랑을 생각하면서 집을 골라라” 하고 말한다. 노부모를 모시고 사는 가장이라면 가파른 언덕 위의 집을 선택하지 않는다. 아이가 공부에 집중할 수 있는 여건도 고려 대상이다. 남편과 조금 더 오래 있고 싶으면 남편의 직장에서 가까운 집을 선택한다. 또 평수가 큰 아파트가 있는 단지의 집을 사라. 큰 평수 아파트는 원래 가격이 높기 때문에 단지 전체의 가격을 함께 올리는 경향이 있다. 같은 지역이라도 대표 선수 아파트가 있다. 이 대표 선수 아파트가 가격 상승을 주도한다. 그 외 아파트는 가격 상승률에서 항상 뒤진다.

Expert Says 큰 평수 아파트가 포함된 단지라는 것은 중산층이 많이 산다는 얘기다. 그만큼 커뮤니티가 건실하고 주거환경도 좋다는 뜻. 그러나 큰 평수가 포함됐다 해도 단지가 작으면 그 효과가 제대로 나타나지 않는다. 요즘 같은 경기 침체기의 경우 큰 평수는 오히려 인기가 없다는 점도 감안해야 한다. 큰 평수의 경우 유지비가 많이 들어 찾는 사람이 적고 그래서 가격하락 폭이 더 크고 전셋값도 상대적으로 싸다. 그러나 좀 멀리 내다본다면 부동산 경기가 좋지 않을 때 중대형 아파트에 투자하는 것도 나쁘지 않다.

각 지역마다 가장 비싼 아파트 단지가 있다. 바로 그 지역의 대표 브랜드 단지다. 단지가 크고 중대형이 적절히 구성돼 수요가 풍성하다. 거래가 많다는 것은 환금성이 좋아 가격 상승력도 크다는 뜻.
그러나 대표 브랜드 단지는 값이 비싸 돈 없는 사람에게는 그림의 떡에 불과하다. 그러나 인생이 새옹지마이듯 부동산 팔자도 마찬가지다. 대표 브랜드가 자꾸 바뀌고 있다. 지금의 낙후 지역이 언젠가는 신시가지로 탈바꿈하게 돼 있기 때문. 요즘 유행하는 뉴타운이 여기에 해당된다. 대표 브랜드 주변 지역의 새로 개발될 가능성이 높은 지역에 먼저 투자해라. 그리고 교통 여건이 개선될 지역도 유심히 관찰해볼 필요가 있다. 장기적인 안목으로 볼 때 지금 교통 체증이 너무 심해 시민들의 원성이 높은 곳은 정부가 그 대책을 해결할 방안을 마련한다. 또 남들이 싫어하는 도시 내 혐오 시설은 도시의 발전으로 이전하거나 새롭게 단장될 가능성이 높기에 투자 가치가 있다.

He Says “입찰경매가=스스로 합리적이라 생각하는 경매 물건의 가격-(세금+수수료+이사 비용+인테리어 비용) ”
처음 경매를 시작하는 사람은 싼값의 유혹에 휩싸이기 쉽다. 그러다 보면 정크 물건에 혹한다. 그래서 난 나만의 입찰 경매가를 만든다. 예를 들어 시가 6억원인 물건이 그보다 20% 정도 싼 4억8천만원에 그전 경매에서 유찰되었다. 그런데 5억5천만원에 낙찰을 받아도 가치가 충분한 물건이라면 그 가격에서 세금, 수수료, 이사 비용, 인테리어 비용을 뺀 나머지 금액이 내가 생각하는 합리적인 가격!

Expert Says 경매 부동산의 적정 입찰가 산정에서 가장 먼저 생각해야 할 대목은 경매 부동산의 감정 가격이 얼마로 책정됐으며 주변 시세와 얼마 정도 차이가 나는가다. 경매 부동산은 대개 경매 개시 6개월 전 가격을 기준으로 감정가를 책정하고 감정가는 요즘 시세의 80~90% 정도로 책정한다. 불경기인 경우 낙찰가율이 60~70% 선까지 떨어지고 더 심한 경우 이보다 하락하기도 한다. 평상시 낙찰가율은 감정가에서 15% 정도 빠진 85%가 적정선으로 알려져 있다. 이는 경매 및 취득 관련 비용(이사 비용, 인테리어 비용, 기타 강제 집행 시 벌어질 수 있는 합의 경비)이 15% 정도 들어간다는 뜻이다.
아파트의 경우 감정가의 70~90% 선에 낙찰되는 게 보통이다. 문제는 부동산 경기 상황이다. 경기가 상승 국면일 때는 제반 비용 등을 감안해 평상시보다 좀 입찰가를 높이더라도 경매 진행 과정에서 시세가 오르기 때문에 손해가 없다. 그래서 감정가 대비 낙찰가가 100% 이상 높아지는 현상이 벌어진다. 반대로 하강 국면일 경우 시세가 계속 떨어지고 경매 물건도 더욱 많아지기 때문에 평상시보다 입찰가를 낮게 책정해야 한다. 상승 국면일 때와 달리 경매 진행 도중 주변 시세가 하락한다는 점을 감안해야 하기 때문이다.

조영구 『맨발의 재테크』
He Says “주택 청약의 기회는 잡을 수 있을 때 잡아라”
남들보다 빨리 주택청약예금을 들었다. 청약 신청 자격이 될 때까지 기다렸다가 아파트 분양이 있을 때마다 한 번도 빠지지 않고 계속해서 신청서를 넣었다. 물론 쉽지 않았다. 그러나 여러 해가 흘러도 실망하거나 포기하지 않았다. 결국 주택청약이 당첨되어 구로동 집의 권리금을 갚으며 나태해져 있을 때 지인이 용산에 있는 아파트에 같이 청약하자고 했다. 한시적으로 1가구 2주택 제한이 적용되지 않은 상품이었다. 운이 좋게 이 아파트도 당첨! 두 아파트의 권리금을 갚느라 등골이 휘었지만 그만큼 허튼 곳에 돈을 쓰지 않고 열심히 일했다. 몇 년 후 권리금을 다 갚은 뒤 나는 서울 집 2채의 주인이 되어 있었다.

Expert Says 인기 지역 아파트에 당첨된다는 것은 정말 행운이다. 하지만 아무 생각 없이 청약에 나섰다가 덜렁 당첨돼 낭패를 겪기도 한다. 계약금은 물론 중도금 조달 방안을 철저히 세워야 한다. 특히 서울을 포함한 수도권의 경우 분양권 전매 제한 기간이 있어 중간에 남에게 분양권은 물론 완공 주택을 팔 수도 없다. 이는 중도금 마련이 제대로 안 돼 중간에 해약하는 사태가 벌어질 수 있다는 의미다. 요즘같이 은행 금리가 자꾸 올라가는 때는 자금 부담이 더 커질 수밖에 없다. 거기다 총 분양 대금의 40% 정도만 은행 대출이 허용되는 대출 제한 규정이 있어 별도의 자금 조달 계획을 세워야 한다. 그러니 계약금이 총 분양 대금의 몇 %인지, 중도금은 건설회사에서 무이자로 대출해주는지, 또 잔금 처리는 어떻게 하는지 등을 잘 따져 자기에게 유리한 곳에 청약해야 한다.

More Q ! 1가구 2주택임에도 중과되지 않는 케이스는?
A 일시적 1가구 2주택은 이사 등의 이유로 1주택자가 새로 1가구를 더 구입하고 1년 내 전에 살던 집을 팔 경우 그 주택에 대해 집을 팔 때 양도차익에 대해 과세되는 양도소득세가 면제된다. 물론 전에 살던 집도 수도권의 경우 3년 보유와 2년 거주 규정을 지킨 경우만 양도세 면제 혜택이 있다.
오피스텔은 건축 허가 용도가 사무실이기 때문에 원칙적으로 주택으로 간주되지 않아 1가구 2주택에 해당되지 않는다. 다만 주거용으로 사용하다 당국에 적발될 경우 주택으로 간주돼 1가구 1주택인 경우 1가구 2주택자로 판정돼 불이익을 당할 수 있다.

He Says “절대 과한 수익률을 기대하지 마라”
한때 주식에 빠져 우울증까지 앓았다. 잃었던 돈을 찾으려는 마음에 우량주가 아닌 소위 ‘작전주’에만 투자했다. 미친 듯이 하한가를 치고 있을 때 지인은 물타기(팔 때는 시세가 오름에 따라 점점 파는 수를 늘리고, 살 때는 내림에 따라 사는 수를 차차 늘리는 방법으로, 평균 단가를 조정하여 손해 위험을 줄이려는 주식 거래 방법)를 권했다. 그의 말을 믿고 조금 기다리자 잠깐 상한가를 쳤다. 그때가 손절매 타이밍이었다. 계속 올라갈 여력이 없던 ‘작전주’는 그대로 반 토막이 났다.