계약서의 등기비용 부담조항에 대한 의사해석
1. 서
질문 내용으로 보면 계약서상에는 다음과 같은 세 가지의 관련조항이 있는 것으로 보여지고 이하에서는 이러한 사실을 토대로 답변을 하도록 하겠습니다.
첫째, 건물의 소유권귀속 약정조항에서는 아파트와 상가가 각기 조합과 시공사에 귀속되는 것으로 규정되어 있다.
둘째, 분양에 있어서 상가부분은 시공사가 분양권을 가지고 분양대금은 조합과 시공사 공동 통장으로 납입된다.
셋째, 건물의 소유권보존등기 비용부담 조항에서는 상가와 아파트를 구분하지 않고 조합이 부담하는 것으로 규정되어 있다.
2. 의사해석의 문제
계약서에서는 상가와 아파트가 각기 그 소유권이 달라짐에도 불구하고 보존등기는 일방의 소유권자가 부담한다고 되어 있어서 계약 당시 당사자의 진정한 의도가 무엇인지가 불명확하고 보기에 따라서는 양 조항이 충돌된다고 볼 수 있는 여지도 있습니다.
이처럼 계약상의 목적에 대한 당사자 의사가 불명확한 경우, 결국은 당사자 의사해석의 문제로 귀결됩니다. 사안과 같이 상대방이 있는 의사표시인 계약의 경우 법원은 이른바 ‘규범적 해석’을 통해 당사자의 진정한 의사를 파악하게 됩니다.
이에 대해 대법원은 다음과 같이 의사해석의 의미와 그 판단기준을 제시하고 있습니다.
“당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 그 서면의 기재내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하지만, 당사자가 표시한 문언의 내용과 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.”
3. 보존등기의 비용부담에 관한 의사해석
사안이 결국 법적분쟁으로 전개되면 법원이 위 기준에 따라 판단을 할 것입니다.
이하의 내용은 단지 저의 견해일 뿐이며, 사안과 관련된 추가적인 사실관계, 계약서 전체의 문맥과 다른 관련조항과의 관계, 추가입증의 정도 등에 따라 그 결론은 달라질 수도 있다는 점을 미리 전제합니다.
일반적으로 소유권의 귀속에 관한 합의 내용이 있다면 그 소유권을 공시하기 위한 등기상의 비용 또한 소유권을 가지는 자가 부담한다고 보는 것이 거래관행이나 경험칙, 사회일반의 상식과 거래통념에 부합한다고 할 것입니다.
(참고로 부동산의 등기는 권리를 취득하기 위한 요건이지만 신축건물의 경우 소유권은 실질적으로 비용을 들여 건축을 한 자에게 원시적으로 소유권이 귀속되고 보존등기는 다만 확인적 의미를 지닌다는 점에서 이전등기와는 다릅니다.)
그런데 동일한 계약서 내에서 동일 건물의 아파트와 상가 부분에 대한 소유권귀속이 별개의 주체에게 귀속되는 것으로 되어 있음에도 불구하고, 소유권보존등기의 비용부담에 관해서는 이를 구분하지 않고 비용 전체를 한 쪽 주체가 부담하는 것으로 규정하고 있다면, 이는 당사자간의 진정한 의사가 소유권귀속과는 별도로 비용부담의 관계에 있어서는 어느 한쪽의 부담을 강조하려는 것으로 의사해석이 될 가능성이 많은 것으로 볼 수 있습니다.
즉 이 사안에서는 비용부담조항에 따라 조합이 부담하는 것으로 해석될 여지가 많습니다.
4. 취득세의 문제
취득세는 일반적으로 보존등기 또는 이전등기에 따라 부수적으로 부담하는 것으로 인식되므로 보존등기에 따른 취득세에 관한 한 위의 해석에 따라 마찬가지로 조합이 부담해야 할 것으로 사료됩니다.
5. 결
일반적으로 사업 초기 건축허가를 받을 때 지주나 시행사의 명의로 건축주명의를 등재하고, 나중에 건물의 보존등기를 할 때에 건축주명의변경허가에 따른 번거로움을 피하기 위해 건축명의인을 소유자로 하여 등기하는 경우가 대부분입니다.
이러한 관행이 있음에도 불구하고 본 사안과 같이 계약서에 보존등기 비용부담에 관한 조항이 특별히 규정되었다는 사실은 보존등기 비용부담에 관한 당사자의 진정한 의사로 해석될 여지가 많다는 것이 저의 생각입니다.
그러나 다시 강조하지만 계약서 전체의 내용이나 소송에서 당사자의 입증여하에 따라 다른 결론이 날 가능성은 배제하지 못합니다. 참고로 이 사안과 관련한 명시적인 판결은 검색되지 않는군요.
건승을 기원합니다.