스크랩 MBC PD수첩 송파 가락시영 재건축의 진실

[비에프]

송파 가락시영 재건축의 진실  

대한민국 최초의 고층아파트 재건축 순환주기가 와있습니다.

(고층아파트:15층이상, 저층아파트:5층이하)

재건축을 앞두고 있는 강남 송파 가락동 저층 시영아파트 재건축 현장에서는 무슨일이 일어나고 있을까요?
그곳은 3000가구가 넘는 대단지에, 대지지분이 135%나 되는(30평아파트의 대지지분이 40.5평이라는 뜻)
2006년에 13평이 7억을 호가하던 노른자위 재건축 아파트 였습니다.
그런데 지금은 4억에도 잘 팔리지 않고 있습니다. 왜 그럴까요? 그 이유를 살펴보겠습니다.
현행 재건축법상
가)개발분담금으로 대지 총 연면적의 25%를 서울시에 기부체납해야 됩니다.
나)재건축시 전용면적 18평 이하의 소형아파트를 20%이상 지어야 합니다.
다)과밀억제 부담금 등 기타 비용이 또 들어갑니다.
이러한 이유로...
전용25평(32평형)을 배정받는데 현금 청산금으로 2억 5천만원 정도를 지불해야 합니다.
여기에 재건축시 수년간 이주비(전세금대출2억+대출이자비용6천만원)을 추가로 2억6천만원 정도를 부담해야 합니다.
합이 5억 1천만원이나 들어갑니다.

여기에 강남 재건축 아파트는 자가거주율이 20%가 채 되지 않고 있으며
가구당 평균 융자금액이
가)제1금융권 평균 2억9천만원
나)제2금융권 평균 5억3천만원
따라서 금리인상 및 금융구조적으로 굉장히 취약한 구조입니다.

여기가 끝이면 좋으련만 더 심각한 문제가 있습니다.
재건축 기간중에 관행적으로 발생하는 설계변경비용으로 인한 비용증가가 발생하게 되며 이때문에
조합원측과 조합측의 얽히고 설킨 소송사태로 모든 공정이 중단된채 4년이상이 흘러버린 상태입니다.
그 4년이란 기간중에 들어간 비용은 PF(프로젝트 파이낸싱)로 이루어져 연리14%의 고금리로 이자에 이자가 발생하여
조합분담금이 불어나는 상태이며, 각종 이권을 둘러싼 소송으로 세월이 가면 갈수록 조합원들의 금융비용만 눈덩이처럼
불어나고 있는 상황입니다.

대지지분이 무려 135%(30평아파트 대지지분이 40.5평이라는 뜻)나 되는 저층아파트 재건축 현장이 이럴진데
대지지분이 고작 40%(30평 아파트 대지지분이 12평이라는 뜻)밖에 안되는 고층아파트 재건축 현장은 더 말해 무엇하겠습니까?
현재 강남구에는 35년차가 넘은 고층아파트는 은마,잠실주공5단지,쌍용,한양,현대 등 대거 포진하고 있습니다.
은마와 잠실주공5단지를 예를 들어보면, 재건축 조합을 구성한지 8년이 넘어가고 있는데
아직까지 재건축 착공은 고사하고 조합설립 인가조차 신청을 하지 못하고 있습니다.
그 이유는 위에서 설명한데로
가)소형평형의무비율
나)개발분담금
등으로 일반분양을 감안하더라도, 현재 살고있는 평형보다 훨씬 좁은 평형배정을 감수해야 하기 때문입니다.
이런 상태에서 조합설립 인가를 받게되면 그 순간 조합원 명의변경 금지조항에 걸려 빼지도 박지도 못하는 상황이 되기 때문입니다.
즉 폭탄돌리기를 더이상 할 수 없는 상황에 이르게 되는 것입니다.
어거지로 재건축을 시행하려 했다가는 가구당 이주전세비+전세대출이자비용+재건축비용+철거비 등으로 최하 6억5천만원 이상의
현금이 필요한 상황이 되버려 재건축 자체가 불가능한 상황에 처해있는게 현실입니다.
더더욱 우려스러운것은 다음정권이 지나고 나면 45년차에 진입하는 이들 재건축대상 아파트들은 과거 한강시민아파트,
청계천 시민아파트처럼 강제퇴거 당할 수 밖에 없는 시기가 도래할 것입니다.(용산참사를 떠올려 보시면 됩니다.)

그렇다면 왜 아파트 재건축 조합원들은 이러지도 저러지도 못하고 수년채 재건축 관련 소송에 휘말려 있는 것일까요?

그것은 바로

대지지분이 소유할 수 있는 권리라는 아파트 소유자들의 일방적인 오해 때문입니다.

집합 건축물법상 “대지권은 건물의 처분에 따른다"라는 법 조항은
건물이 철거되면 대지지분에 대한 소유권도 사라진다는 의미입니다.
이는 대지가 소유권이 아닌 단지 사용권에 불과하다는 말입니다.
아파트 대지 지분은 가구의 소유가 아닌 단지 건물을 사용할 수 있게 하기위한 종속권(사용권)에 불과하기 때문입니다.

이는 민법상 “종물(從物)은 주물(主物)의 처분에 따른다” 라는 뜻과 일맥상통 하는 것이됩니다.

실례로 잠실 2단지 재건축 시, 그곳에는 13평, 17평, 19평이 혼재 돼있던 곳이었는데.
평형 배정을 위한 관리처분 인가 시 당연히 조합측에서는 대지 지분이 많은 19평 아파트 소유자들에게 큰 평형을 배정하고
소형 평형 소유자들에게는 소형 평형을 배정했지만 이것이 대법원에서 불법으로 무효화 되고 말아,
추첨으로 평형을 다시 배정 할 수밖에 없었다는 사실을 기억하셔야 합니다.

즉 법원에서는 대지권을 소유권으로 보지 않았기 때문입니다.

즉 재건축 아파트에 투자를 염두해 두고 계신 분들이라면 정말 쥐꼬리만한 아파트 대지 지분을
가구주의 소유로 보고 있다는 데에 크나큰 오류에서 빠져나오셔야 합니다.
정말 한 번 아파트면 영원히 아파트 일 수밖에 없다는 뜻을 이해하셔야 합니다.
어느 한 부분이 특정된, 소유권이 아닌 이상에는 재건축 시 조합원들은 옴짝 달싹 못하고
다수의 의사대로 하자는 대로 할 수밖에 없다는 말입니다.

-윤상원-

언론이 말해주지 않는 부동산의 진실찾기

http://blog.daum.net/realprophet/107

 

[비에프]

아래부분에 평형수가 다를 경우의 "대지권"에 대한 글이 있어서 담아왔습니다......

[앤소니]

잘 읽었습니다.

[수미산]

공부 잘하고 갑니다 감사 합니다......_()_

[평양]

아 하 두번읽어야 진실을 알겠구먼. 종국에가서는 아파트가 큰 문제가 될성싶다.감사합니다.

[콩깍찌]

알짜배기 내용이네요. 잘 보고갑니다.

[샹콤은경]

윤상원 이란분은 다음부동산 커뮤니티 종합토론 방에서는 아주 유명하신 분입니다. 늘 ...0원짜리 아파트라고 거품을 물고 쓰러지십니다. 허당 분당, 망교 판교를 외치고 다녀서 그 지역 분들에게는 가끔 몰매를 맞기도 합니다. 일대일 재건축..그것도 중층 아파트의 재건축의 심각성에 대해서 아주 리얼하게 표현하시곤 합니다. 제가 사는 용인에 대해서도 가끔 남발해서 지은 새 아파트들 미분양 된것을 예를 드시어 곧 줄초상 날것이라고 ......투기꾼들은 물러가라고~~ 옳은 소리를 하시지만 , 저로서는 가슴아픈 소리를 하시어( 저도 분양권 있어요 -.-::) 기어이 수면제를 먹고 잠들게 하시는 분이시지요.ㅜ.ㅜ

[샹콤은경]

제가 이렇게 경매라는 곳에 발들이게 된 결정적 요인인 제 미분양 아파트는 오늘도 아무도..찾는 사람이 없고....살고 있는 집을 팔려고 버둥거려도 아~~무도 보러오는 이 없으니 느는 것이 한숨이요~~ 주름이지만 , 아파트 값이 너무 비싸다는것에 한표요~~ 미래에 우리 아이들을 위해서는 정말 안정화 되어야 하는것이 부동산 가격이라는 것에 또 한표입니다. 이 절대적인 정의 앞에 그냥 속앓이 합니다. 제 20년 보따리 장사 직장 생활의 보람이 모두 없어져도.....그래도....가격은 안정화 되어야지..합니다...흐윽.....

[비에프]

제가 올린 위에 글은 "아파트 재건축"에 대한 글을 올리려고 한것은 아닙니다...."대지권"에 대한 언급이 있길래 참고 삼아 올렸습니다...샹콤은경님의 심경을 자극했다면 죄송합니다.

[샹콤은경]

허걱~~ 비에프님 무신 말씀 이십니까~~ 그냥 쓰다보니 주저리 신세타령으로 흘러갔던것 같습니다요~~~ 아이고~` 제가 죄송합니다~~ 좋은 정보 올려주시고 해서 늘 감사하게 생각하고 있습니다. 생판 무지의 사람들을 위해서 시간할애 하셔서 노력해 주시는데 그저 감사 감사 하지요....이제 오해는 푸시지요~~~ ^^* 미소한방 날립니다요 샹콤하게~~ ^^~~`

[수영장]

좋은정보 잘봤습니다 ~

[금강심]

좋은정보 많은도움이 될것같습니다

[red하늘]

참 악조건 이군요 넘 볼수도 없는 아파트네요 잘 보고 갑니다.