[경험담] [선순위 임차인] 대항력있는 선순위 임차인~ 임장기 1,2

[한마당]

[스크랩] [◆임장기◆] 대항력있는 선순위 임차인~ 임장기|▒ 우리들의 경험담

여비|등급변경▼|조회 1423|추천 0|2012.02.05. 20:44http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/2394 

여기서 등장하는 지성 = "志成" 님은 한문 지성님입니다 ^^;;

2011타경 10910

경기도 고양시 일산서구 일산동 551-37, 대경홈타운 라일락동 5층 502호

이 물건은 선순위 임차인으로 의심되어 조사에 들어갔던 물건 입니다.

이물건 의심했던 사유

1.전입일과 확정일의 차이가 크다

2.한집에 두명의 임차인이 각각 배당요구 신청을 하였다

3.개인근저당권자 이다

4.2004년도에 건축했고, 건축주에게 임차를했고 그상태에서 2006년에 임차인이 들어왔고, 계약을 유지한 상태에서 2010년에 매매가 있었다.

일산 신도시 VS 구일산 그리고 덕양구

예전에는 고양시 일산구,덕양구가 있었는데 고양시가 대도시가 되면서 일산동구,일산서구로 행정구역이 나눠졌답니다.

또한 현제 고양시청은 엄청난 세금을 걷어드리는데 반에 덕양구 주교동에 위치하고 있는데 구청보다 작은(?)규모를 자랑한답니다.

월래는 대곡역에 이전한다는 소문이 돌고있지만 고양시청이 이전안하는 이유는 딱하나

기부받은 땅이기 때문입니다.

기부받으면서 이전하지 않는 조건이라고 합니다. 조건을 걸었는지는 확실하지 않지만

분명한것은 기부때문에 이전 못하는 것은 확실합니다.

일산 신도시는 3호선라인을 따라 백석역 -> 마두역 -> 정발산역 -> 주엽역 -> 대화역 라인은 말하지 않아도 될 만큼 역주변에는 오피스텔과 뉴코아 아울렛,웨스턴돔,MBC,라페스타,킨텍스등이 있지요. 그리고 뒷편에는 마두~정발산에 걸쳐 너무너무 유명한 호수공원이 있습니다.

구일산은 경의선을 따라 파주와 연결되 있으며 반듯하고 넓은 도로가 있는 일산 신도시와 달리, 구일산은 옹기종기 모여있고, 빌라와 다세대 주택도 밀집되어 있고 파주와 붙어있고, 옆에는 비도시지역이 혼재되어있습니다.

또한 아직까지 일산시장이 열리고 있는 추억의 장소이기도 합니다.

어린시절 회상...

벌써 15년이 다되가는데 제가 일산에 살았을때는 문방구에서 준비물을 구입할려고, 30분동안 찾고 그랬답니다 ㅡㅡ;;

일산에 신도시가 들어서면서 일산에서 농사짓던 농민들은 많은 보상을 받고 다시 파주에 땅을 사서 농사를 지었는데

음, 또 개발되네요~ 이처럼 운도 따라야하는 것 같습니다~ 예전 제 친구 아버지 최신 에쿠스 트렁크에 낫이랑 곶갱이를 가지고,

밭에 가고 그랬답니다 -_-;;  문화적 충격이란~~~~~~~~~~

물건분석 및 임장기

현제 물건은 위치는

"일산메가시티"라는 주상복합 아파트 근처에 있습니다.

거주민이 아니면 생소할 수 있지만 나름 유명한 곳이랍니다. ㅎㅎㅎ

광역버스와 일반버스는 오른쪽에 임종로를 따라 수시로 교통이있고 걸어서 5분걸립니다

또한 2분거리에 명성운수인 버스정류장 종점이 있고,지도 밑에는 경의선인 일산역이 있는데 도보로 15분 가량걸립니다.

그러므로 대중교통은 양호한 편입니다.

여기서 경의선인 일산역~서울역까지는 30분이면 도착하며 서울까지는 20분이면 충분합니다.

또한 호수공원까지는 차량으로 20분가량 걸립니다.

주변편의 시설로는 보건소와 주민센터가 근처에 있으며, 2차병원을 비롯해서 차량으로 15분씩만 가면 동국대한방병원, 일산 유일의 3차 종합병원인 백병원이 있습니다

전체적인 느낌은 현제 재개발인가가 떨어져서 곳곳에 플렌카드가 붙어있어 어수선하고, 약간 노후된 느낌입니다.

그리고 주차공간이 원할하지 않아 길가에 주차가 되어 있으며 현제 빌라도 대경홈타운은 3개동이 거의 따닥따닥 붙어있는데,

1층은 필로티구조이고 2,3,4,5층까지 있으며, 각층마다 3가구씩 살고있어, 주차공간 대비 많은 세대수가 있어, 불법건축물인지 의심되었습니다~ 건축물대장은 아직 안떼봤네요~ ㅎㅎㅎ

그리고 추가로 이곳은 주택촉진지구로 상업지역으로 편입된 구역이네요.

에피소드를 이야기하다~

1층에는 차량 2대만 들어갈 수있는 구조이고, 정문에는 자동문으로 외부인은 출입못하게 되어있습니다~

그래서 아쉬워하는데 그때 지성님이 움직였습니다.

기대 +_+

우편물을 뒤적거리시더니  ( 기대 +_+)

우편물을 문사이로 던졌습니다  ( 기대+_+  오~~~ 문열리겠다 )

그런데 아무 반응없고, 강제로 열려고 끙끙거리셨습니다  -_-;;

그리고는 자 그냥 주위나 둘러보자~  이러시더군요  -_-;;;

어째거나 안을 보고싶은지라 문을 유심히 보니, 윗쪽에 붉은 불빛이 보였습니다~

스위치인것을 확신하고, 팬을 집어 넣었는데 너무 두꺼워서 안들어가더군요

그래서 고민하다가 미안하지만 그냥 강제로 -_-; 쇠를 꺾었습니다 (자동문아 미안~)

그리고는 수동문을 만들고 지성님을 불러서 유유히 들어갔습니다.

2층 올라가고 3층올라가고 그때 아주머니 한분이 들어왔습니다.

지성님:안녕하세요~ 여기 부동산 보러왔는데 살기어때요~

아줌마:살짝 긴장(?) 하신듯 그냥 살기괜찮아요~

지성님:혹시 여기 전세얼마나 되요?

아줌마:저는 잘몰르겠어요~

나 : 안녕히계세요~ (인사만 열심히 ~ -_-;; ) 

그리고 4층을 올라 5층까지 왔습니다.

꽤 높긴높았습니다. (헉헉헉 ;;;)

저는 고민하고 있는데 지성님이 망설임없이(헉;;)  문을 두드렸습니다~

그랬더니 인기척이 느껴졌습니다~

아줌마:누구세요~?

지성님:법원에서 왔습니다~

나 : 엥(법원? 음, 컨셉을 집달관으로 잡아야하나?? 혼자 고민;;; )

아줌마:문 살짝

지성님:저기 경매보고 왔는데, 낙찰받으면 3천만원 정도 물어줘야 할 것 같아서요~

아줌마:(호의적입니다~) 아 그래요~ 주절이 주절이~

지성님:혹시 안에들어가서 집좀 봐도 될까요~

아줌마:그러세요~

집안을 정복(?) 하다~

2004년도에 지어진 집이라 전체적으로 건물은 깔끔했지만 집안은 난리도 아니였습니다.

일단 살고있는 사람은 못느낄수있지만 하수도 냄새가 살짝나고, 천장 곳곳에 곰팡이가 있었습니다~

옥상에서 샐것 같아~ 수리비 문제에 고민 했는데, 다시 쿨하게 내집아니니까 괜찮음 이라 생각하고 고민을 별나라로~~

이것저것 이야기하다가

나:아줌마 혹시 김학씨가 누군지 아세요?

그때 문이 살짝열려있었는데, 저보고 닫아보라고 손짓하더군요 ;;

아줌마: (무슨엄청난 비밀인냥) 그사람 누군지몰르겠고, 옆집에 있는 사람과 관련있다고 합니다

그런데 크게 성과는 없었습니다~

이상한점을 하나씩 물어봤습니다~

포인트는 2004년에 건축되어있는데, 2006년에 임차인이 들어왔고, 2010년에 소유자가 바꼈는데도, 매매로 1억2천에 거래가 되어있습니다. 그리고 2006년도 임대차 계약서 작성당시 아들이 작성했는데 아들이 이사를 가서 다시 자기명의로 경매전에 다시 작성을 했다고 합니다.

기존에 계약서는 찢어버렸다고 하고, 있으면 세대합가로 우선변제권이 있어서 인수를 안해도 되는데 조금 안타까웠습니다. 쩝~

그리고 계약서를 보여줄것을 요구하니 같이사는 딸이 가지고 있고 자기는 모른다고 합니다~ (의심되긴합니다~흐음..)

그리고 계약서를 다시 작성했을때 부동산에서 다시써주고, 금융거래내역있냐고 물어보니까 차용증을 써줬다고 합니다.

(뭔가 이상합니다~ 부동산에서 계약서도 작성해주고, 차용증까지???)

그리고는 자기딸이 법률사무소에서 알아봤다고, 자세히 스토리를 알고있다고 연락처를 남겨달라고해서, 연락처를 알려드렸습니다.~

곰팡이 된것은 아줌마가 엄청난 정보를 알려주시는듯..;;  200만원에 옥상방수공사하면 된다고 합니다 ;;

그래서 옥상을 올라가보니 방수공사 할필요 없이 ~ 벽을뜯어서 실리콘만 잘발르면 될 것 같더군요.

또한 밖으로 고물상이 보이는데 약간(?)보기 안좋더라고요!

근처 부동산을 방문하다~

집이 두개를 보았는데 위에 A빌라는 남향이고 6500 전세 입니다~ 그런데 공간을 잘못뺐고, 주차장이 빈약했습니다~

그다음에는 B빌라는 5500 전세이며, 거래가 취소되서 급하게 나온 좋은 물건이라고 했습니다.

A빌라보다는 공간은 작았지만 방을 잘빼서 넓고 좋아보였습니다~

그리고 부동산아줌마에게 전세물건 많나요~ 물어보니 마침 우리가 임장한 빌라를 보면서 이런 빌라는 없다고 합니다~

일단 매매가를 1억잡고, 최저가에서 조금더 써서 최악의 경우 인수하더라도 매입 고민을 해보았습니다~

결론은 진짜 임차인일 확률이 크지만 아직까지 위장임차인의 의심을 못지우고 있는데 조금더 조언을 구해 봐야겠습니다.

그런데 막상 대화를 나눴더니 마음이 약해지네요~ 좋은분같은데 밝혀지면.. 으으으~

이래서 힘들다는 것 같습니다.

그다음 이야기는 2편에서~~~ (나도 시리즈 한번해보고 싶었음 ㅎㅎㅎ)

"한사람이 꾸는 꿈은 꿈이지만 함께 꾸는 꿈은 현실이 된다"

 

[스크랩] [◆임장기◆] 대항력있는 선순위 임차인~ 임장기-(2)|▒ 우리들의 경험담

여비|등급변경▼|조회 891|추천 0|2012.03.02. 02:31http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/2438 

안녕하세요!

여비입니다~  대항력있는 선순위 임차인 임장기 완결입니다 ^^   두둥~

정말 1편의 내용은 별나라로 가버릴정도로 오랫만에 글을 올리는 것 같습니다  ^^;;

http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/2394    <-  1편입니다~  기억안나실 것 같아서 ㅎㅎ

결론........

이 물건의 결론은 임차인의 따님이랑 통화한 결과 정말 선순위 임차인으로 판명되었습니다.

그러므로 5000만원중 3000만원을 인수해야 된다는 결론이 나왔습니다!

하지만 좀 처럼 풀리지않는 의문점이 있었습니다.!

1.김학이라는 사람은 옆집에 사는데 왜 배당신고를 했을까?.

2. 2005년 수협에 공동담보로 빌라를 통채로 담보를 설정했는데 왜 502호를 제외하고 설정이 되었을까?

이 물건에 숨겨진 비밀을 찾아내다!!!!

비슷한 시기에 바로 옆에 물건도 경매에 진행되고 있었습니다.

사실 이 물건의 장점중에 하나는 임대를 2개를 놓을수 있다는 점이였습니다.

오른쪽이 502호 입니다~ 2~5층까지 각층별로 3세대씩 거주하고 있었습니다

그래서 전혀~전혀 의심을 안하고 있었는데, 역시 빌라는 재미있는 것 같습니다 ^^

위 건축물대장에 보듯이 11세대 입니다~

어라~ ?? 분명 각층별로 3가구씩 살고있으면, 12세대여야 하는데 11세대 인것을 보니,

불법건축물이더군요! ㅎㅎㅎㅎ  딱걸렸스~~

장점은 한세대를 낙찰받아도 두세대로 임대할 수있다는 점이 이점으로 보였습니다.

그와 동시에 김학이라는 사람이 왜 502호에 권리신고를 한지 이해가 가는 순간이였습니다 ㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

이분 502호를 503호랑 착각하셨더군요~

이렇게해서 첫번째 의문점이 풀리는 순간이였습니다.

숨겨진 진실??  가설을 세우다!!

두번째 의문점은 수협에 전화를해서 처음에 502호를 제외하고 공동담보를 잡고, 그 이후에 다른 건물은 말소되고 왜 501호만 근저당이 설정되어있는지에 대해 질의를 했지만 결과는 별다른 소득이 없었습니다!

첫번째 2005년 담보설정 당시에는 자세한 내용에대해 들을 수 없었고, 그 이후에 501호만 저당이 남은것은 전부 변제되고 채권최고액이 조금밖에 없었기때문에 501호만 남겨두었고 현제 이자는 연체되고 있지 않다고 하였습니다!

어???   이상합니다!..

그래서 저는 매매가 쉽지않으니, 경매를 이용해서 처분하였다는 나만의 가설을 세웠습니다!!

그렇게 생각한 이유는

1. 이자를 꼬박내고 있기때문에 신용에도 문제가 없었다

2. 개인근저당권자가 경매신청을 했기때문에 신용에 별영향이 안생긴다

3. 이지역의 빌라의 거래가 쉽지않다.

진정한 내막은 당사자들만 알고있겠지만 저는 그렇게 생각 되었습니다..ㅎㅎ

경매당일!!!!

아이러니하게도 저는 이물건 말고 다른물건에 입찰을 들어갔는데, 같은날이였습니다.

낙찰자에게 묻고싶은 말이많았는데, 결국 놓치고 말았습니다 ㅠ_ㅠ

그런데 나중에 들었지만, 이분은 빌라에 내부를 확인하지는 않았던지, 곰팡이가 있었어요??? 라고 하더라고요 ㅎㅎㅎㅎ

빌라의 내부확인의 중요성을 다시 실감하는 대목이였습니다..

어쩌면 길가다 스쳤을 빌라인데 알고보니, 재미있는 비밀을 가지고 있는 녀석이였습니다.

대항력있는 선순위 임차인~ 임장기 완결......

"한사람이 꾸는 꿈은 꿈이지만 함께 꾸는 꿈은 현실이 된다"

[즐겁게살자(제니퍼)]

선순위, 흥미진진하게 잘 읽었습니다. 좋은 사례 공유해주셔서 감사합니다.^^

[최고야 ㅇ]

좋은 글 공유해주셔서 감사합니다 ^^

[청평개진상]

날카로우시네요. 좋은 사례 읽고 많이 배웁니다.

[VICTORY]

많이 배우고 갑니다

[금요일]

잘봤습니다. 또 읽어봐야 겠어요 ㅎㅎ

[kmy179012]

잘봤습니다

[헤이쥬드]

저같은 초보는 아직 이해가 잘...^^;;

[드레서]

저같은 초보도 아직 이해가 잘... ^^:; 열공해야겠습니다 ㅠ

[구지뽕]

감사합니다^^

[미류나무]

저도 이해가 오다가다합니다
건축물대장까지 나오니...
엑·~오
더열심히 할수밖에요^^

[파일론]

잘봤습니다!! 감사합니다!!

[사라도령님]

빌라는 재미있는 경우가 많군요

[또씽아빠]

감사합니다. 고맙습니다.

[람과함께]

우와....유익한 정보 감사드립니다.
앞으로 많은 도움이 될 것 같습니다.

[그린티01]

글 잘 읽었습니다. *^^*

[최해]

좋은글 감사합니다! ^^
임차인이 왜 둘인가했더니 저런 사연이!
알고나니 쉽지만 저 내용을 알기위해 많은 고민을 하셨겠죠? 많이 배워갑니다.

[복주파]

추리소설 읽는 것 같아요! 후속편이 궁금하네요..