지주택조합 사업 절차 해설 및 지역주택조합에대한 설명

[흰두루]

아직까지 정확히 지주택의 절차와 이에대한 정보를 알고 있지 못하는 조합원님들이 많은듯하여, 개정된 법률에 따른 내용 토대로 나름대로 작성하여 정보를 공유하여 드립니다.

주택법에 의하여 설립되는 조합으로 아래와같은 법률을 따른다.

주택법 제2조(정의)

11. "주택조합"이란 많은 수의 구성원이 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나

    제66조에 따라 리모델링하기 위하여 결성하는 다음 각 목의 조합을 말한다.

가. 지역주택조합: 다음 구분에 따른 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한조합

1) 서울특별시·인천광역시 및 경기도

2) 대전광역시·충청남도 및 세종특별자치시

3) 충청북도

4) 광주광역시 및 전라남도

5) 전라북도

6) 대구광역시 및 경상북도

7) 부산광역시·울산광역시 및 경상남도

8) 강원도

9) 제주특별자치도

나. 직장주택조합: 같은 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합

다. 리모델링주택조합: 공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위하여 설립한 조합

지역주택조합 사업진행 절차 및 풀이

1. 사업부지 확보계획

  (1) 지역주택 건설예정지 물색 및 지역 확정

       -토지 이용 및 용도 계획 확인 및 용도변경등 협의

2. 임의단체구성(조합추진위원회 설립)

  (1) 최소 20인 이상 조합원 으로 추진위 구성

     가입자격요건이되는 관할구역(시 또는 군)의 세대주 20인 이상이 모여 설립

     ( 현실은 관할구역 소재지에 있는 시공사+대행사+추진위 - 양해각서 작성(MOU)을 하며 주도를 한다)

     (즉, 주택마련 목적이 아닌 사업이득을 목적으로 하는 업체가 설립한다.)

  (2) 지역주택조합 사업계획 작성

     예정 입주가구수, 공공시설, 도로, 기타편의시설증 전반적인 아파트 건설계획

  (3) 규약 작성

     지역주택조합 조합규약 작성

  (4) 예정 시공사 선정 (가계약)

     예정 시공사 가계약 (주의 : 사업승인 전까지 시공사는 각종 이유로 바뀔수 있음.)

     - 시공사 사전 협의

     - 사업일정 및 계획

  (5) 업무대행사 선정(주택법 제11조의 2)

     지주택 조합원이 직접 조합을 운영 할수 있다.(전문적인 지식이 없어 유지가 어렵다)

     대부분 지주택조합은 업무를 처리를 잘알고 있는 대행사를 선정하여 진행

     - 조합원 모집 계획 및 모집

     - 홍보자료 준비 등

  (6) 창립총회 준비

  (7) 조합설립인가 서류 준비

     1) 토지사용승낙서

     2) 조합원 계약서

     3) 조합원 명부

     4) 조합장선출 동의서

     5) 창립총회 회의록

     6) 사업계획서

  (8) 예정지 주민(토지주 및 건물주) 동의 확보

     - 건설예정지 원주민(토지주 및 건물주) 토지사용승낙서 확보

※참고사항
▶	추진위 구성시 건설예정지의 세대주가 아니라 관할구역(시,군)의 모든세대주가 추진위 가입이 가능하다. 즉 원주민의 의견이 왜곡될수 있는 구조이기 때문에 주의가 필요하다. (ex: 예정지가 면목동이면 서울,경기,인천의 모든 거주자-주택법 제2조 11항 참조)
▶	또한 예정지 지주들의 조합원자격여부는확인은 필수다. 조합원자격이 없는 지주가 많을수록 지주택사업이 어려워질수가 있다.
▶	대부분 추진하는 주체는 관할구역에 소재지를 둔 개발업자 부동산업자들이 하기 때문에 내집마련을 하기위한 목적이아니라, 부동산투자목적으로 만들기 때문에 주의 해야한다.
▶	건물주나 토지주들 대부분이 지주택에 대해 자세히 알지 못하여, 재개발 또는 재건축으로 착각하여 동의를 하는 경우가 많이 발생하고 있으며, 업무대행사 역시 이부분을 속이고, 자산가치가 올라간다 또는 아파트2채를 주겠다고 현혹하며 동의를 구하기 때문에 토지주나 건물주도 피해를 보고 있다.

3. 지역주택조합원 모집신고 및 승인

  (1) 신고처

     관할구역의 시 또는 군

  (2) 제출자료

     1) 조합모집 공고안

     2) 사업계획서

     3) 토지사용승낙서등 토지확보 증빙자료

       (공고 시점에 정확한 토지 확보율이 공고안에 포함되어야 함.)

  (3) 제출조건

     1) 해당 대지의 50%이상 사용권원을 확보(토지사용동의)

  (4) 검토 및 신고필증 발부

     토지사용동의 확인, 사업계획서 적정성여부등 증빙자료 확인 검토 후 신고필증 발부

4. 지역주택조합원 모집 공고 및 토지사용승락동의 등

  (1) 조합원 자격(주택법시행령 제21조)

     동일 관할 구역 소재지의 무주택 세대주 또는 85㎡이하 1주택인 세대주(세대원 포함)가

     관할구역에서 조합설립인가 신청일의 1년전의 날부터 거주 해야한다.(투기과열지구 이외 : 6개월전)

     * 입주일까지 조합원 자격 유지(단 하루라도 자격유지가 안되면 조합원자격 박탈)

     * 여러지역주택조합 중복가입시 자격 박탈 (1세대에 1주택)

     * 가입자격은 세대주이어야만 한다.

＊예제의 결론은 2019.04.01.~2025.03.01.일까지 약 5년간 조합원 가입자격을 유지해야한다.

  (2) 조합원 모집 인원(주택법 제11조의3)

     1) 아래와 같이 순차적으로 사업계획서의 예정세대수의 조합원 모집 해야 한다.

        - 조합설립인가신청전 : 50%

        - 조합설립인가승인전 : 80%

       * 조합승인후에는 조합원모집이 원천 차단되어 사업계획승인비율을 설립인가전까지 모집해야함.

     2) 조합원 모집은 설립인가 완료전까지 모집가능

     3) 설립인가 후에는 일반분양 및 임의 분양 모집

        (단,주택법 시행령 제22조의 예외규정에 의거하여 추가 모집가능)

     4) 조합승인 변경시에는 추가조합원 모집이 가능함(ex:사업확대시)

  (3) 토지의 사용 동의 및 매매 (약정 계약)

     1) 예정지의 토지사용동의 아래와 같이 확보해야 한다.

        - 조합모집신고시까지 : 50%

        - 조합설립승인신청전 까지 : 80%

     2) 예정지 토지 확보를 아래와 같이 확보해야한다. (추진위로 등기이전 완료)

        - 조합선립인가전 까지 : 15%

        - 사업승인신청전 까지 : 95%

     3) 아래와 같이 토지에대한 업무를 해야 한다.

        * 토지매매 계약 및 보상금 지급계획 진행

        * 토지사용 승낙서 확보

        * 지상권/근저당권자 동의서 청구서 확보

  (4) 지구단위계획수립 등 인허가 진행 절차

       지구단위계획이란 도시계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며

       미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적이고 계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 

       도시관리계획을 말한다.

       지구단위계획에는 기반시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 및 용적률 건축물 높이의 

       최고한도 또는 최저한도등의 내용이 포함되어야 하며, 아래의 사항을 고려하여 수립한다.

       ① 도시의 정비.관리.보전.개발등 지구단위계획구역의 지정 목적

       ② 주거.산업.유통.관광휴양.복합등 지구단위계획구역의 중심기능

       ③ 해당 용도지역의 특성

       ④ 지역 공동체의 활성화

       ⑤ 안전하고 지속가능한 생활권의 조성

       ⑥ 해당 지역 및 인근 지역의 토지 이용을 고려한 토지이용계획과 건축계획의 조화

       지구단위계획은 공공시설의 배치와 규모, 건축물의 건폐율 및 용적률 건축물 높이의 최고한도 또는 최저

       한도 등의 내용을 포함하여 수립한다.

       즉, 지주택예정지가 1종주거지역이라면, 아파트 건설을 할수 없는 지역으로, 이곳을 형질변경을 통하여,

       2종주거지역 내지 3종주거지역으로 변경 건폐율, 용적률, 고도등을 상향하기위한 작업이다.

ex) 대지 40평일 때 건축가능 건폐율 및 용적율

가. 제1종일반주거지 : 건폐율 40평×60%= 24평

                                 용적율 40평×200%= 80평 ∴80평÷24평=3.3

                               = 24평형으로 3층까지 건축가능

나. 제2종일반주거지 : 건폐율 40평×60%= 24평

                                 용적율 40평×250%= 100평 ∴100평÷24평=4.16

                               = 24평형으로 4층까지 건축가능

다. 제3종일반주거지 : 건폐율 40평×50%= 20평

                                용적율 40평×300%= 120평 ∴120평÷20평=6

                             = 20평형으로 6층까지 건축가능

※ 각 시도별로 조례에 따라 건폐율 및 용적율이 상이할수 있음을 주의해야한다.(국가에서 지정한 기본율임)

     1) 주체 : 관할 소재지 시.군

     2) 토지변경 및 계획변경할 경우 지구단위 계획을 수리해야 한다.

     3) 필요서류

        * 제안서

        * 도시계획도서 계획 설명서

        * 도시계획 입안의 타당서을 입증하는 서류

※참고사항
▶	이전의 조합원 모집시 동호수 지정은 사기에 가깝다. 승인된 사업계획이 아닌 예상이기 때문이다. 사업승인시 대부분 많은 부분들이 바뀌기 때문에 동호수 지정하는 지주택조합은 조심해서 가입해야한다. 또한 현재 법률에는 승인권자에게 승인을 받은 후 동.호수를 추점으로 배정하도록 규정되어 있다.

5. 지역주택조합 창립총회

  (1) 창립총회 요건

     1) 20인 이상의 조합원으로 추진위를 만들고 추진위의 임시지주택 규약에따라 조합원 총회는 가능하다.

     2) 토지사용승락50% 조합원모집 50%이상에서 하는 것이 타당하다.

    * 조합원모집을 할수 있는 토지사용승락 50%를 기본으로 하여 예정세대수 50%이상 모집해야

      전체 조합원의 과반수가 출석하여 창립총회를 열어야지만, 조합의 타당성을 지킬수 있을 것이다.

  (2) 주요 안건 내용

     1) 조합규약의 변경

     2) 자금의 차입과 그 방법, 이자율 및 상환방법

     3) 조합원에게 부담이 될 계약의 체결

     4) 업무대행계약의 체결

     5) 시공자의 선정, 변경 및 공사계약의 체결

     6) 조합임원의 선임 및 해임

     7) 사업비의 조합원별 분담명세

     8) 조합해산의 결의 및 해산시의 회계보고

※참고사항
▶	실제 대부분 추진위의 위원장 및 임원들은 시행사(개발업자), 또는 그 관계자가 선출하기 때문에 조합원을 위한 위원장 및 임원들이 아닌 것이다. 대부분 시행사, 업무대행사와 한패일 경우가 대부분입니다.
▶	이런 현실에서 기존 추진위에서 추천하는 인물을 위원장 및 임원으로 뽑으면, 도둑놈한테 금고를 맏기는 꼴이라 하겠다. (개발업자들과 이해관계가 맞아 서로 조합비를 갈취하는 같은 공범들임을 명심해야한다)
▶	반드시 조합원 명부를 요구하여 임원들이 조합원인가 확인해야 한다. (조합원이 아닌자가 임원을 맏고 있다면, 과연 조합원을 대변할수 있는가!)
▶	임원선정시 추진위의 말만 믿지말고, 최소한 감사임원 만이라도 조합원을 위할수 있는 사람을 뽑아야한다.
▶	총회때 반드시 계약내용, 조합규칙을 완독하시어, 독소조항이 있으면 반드시 임시총회를 열어 수정하셔야 합니다.(조합원명부 필수인 이유)
▶	대부분 바쁘다는 핑계로 총회 및 임시총회를 가지 않고 서면결의하는 조합원이 많을수록 조합내부의 비리는 늘어날수 밖에 없으니 항상 참석하여 진행사항을 확인 한다. (거금을 납부하면서도, 이정도의 노력을 안한다면, 뭐 할말 없습니다.)
▶	총회 이후에도, 조합원은 모두 대표라는 생각으로 조합을 감시해야 합니다. (조합원은 공동대표들입니다.)
▶	반드시 지주택에 대한 정보공개를 요구하여 확인하십시요(법적으로 보장되어 있음) 첫째. 토지 확보에대한 관련자료(열람, 복사) 둘째, 조합원명부(전화번호,주소포함) 법적으로 보장되어있음 셋째, 회계감사 정보 (사용내역 및 적정성여부)
주택법 제12조(관련 자료의 공개) ① 주택조합의 발기인 또는 임원은 주택조합사업의 시행에 관한 다음 각 호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원이 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다. 1. 조합규약 2. 공동사업주체의 선정 및 주택조합이 공동사업주체인 등록사업자와 체결한 협약서 3. 설계자 등 용역업체 선정 계약서 4. 조합총회 및 이사회, 대의원회 등의 의사록 5. 사업시행계획서 6. 해당 주택조합사업의 시행에 관한 공문서 7. 회계감사보고서 8. 그 밖에 주택조합사업 시행에 관하여 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료 ② 제1항에 따른 서류 및 다음 각 호를 포함하여 주택조합사업의 시행에 관한 서류와 관련 자료를 조합의 구성원이 열람·복사 요청을 한 경우 주택조합의 발기인 또는 임원은 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다. 이 경우 복사에 필요한 비용은 실비의 범위에서 청구인이 부담한다. 1. 조합 구성원 명부 2. 토지사용승낙서 등 토지 확보 관련 자료 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료 ③ 제1항 및 제2항에 따라 공개 및 열람·복사 등을 하는 경우에는 「개인정보 보호법」에 의하여야 하며, 그 밖의 공개 절차 등 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다

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※ 지역주택조합 총회 의결의 중요성 (주택법 시행령 제20조 제4항) [퍼옴]

지역주택조합은 비록 "조합"이라는 명칭을 사용하기는 하지만, 고유의 목적을 가지고 사단적 성격을 가지는 규약을 만들고 이에 근거하여,주택조합의 의사결정 기관인 총회와 운영위원회 및 집행기관인 대표자를 두는 등 조직을 갖추고 있습니다.

또한 의결이나 업무집행방법이 다수결의 원칙에 따라 행해지며 조합원의 가입, 탈퇴에 따른 변경에 관계없이 조합 자체가 존속하는 등 단체로서의 중요사항이 확정되어있는 점에서, 조합이라는 명칭에도 불구하고 그 법적 성격을 비법인사단으로 보고 있습니다.

이는 과거 대법원 2006.10.26. 선고 2004다17924 의 판례 역시 주택조합의 성격을 비법인사단으로 판시한 것과 맥을 함께 합니다.

비법인사단의 경우 단체의 의사결정을 담당하는 총회의 의결이 필수적임에도 불구하고, 지역주택조합의 조합장이 총회의 의결을 거치지 않고 임의로 자금을 차입한다거나, 용역대행업체를 선정하여 용역계약을 체결하고, 업무대행계약을 변경 체결하거나, 시공계약을 체결하는 경우가 뉴스를 통해 심심찮게 보도되곤 합니다.

이런 경우는 총회 결의의 효력을 따지기 전에, 법령 위반으로 조합장 해임사유가 되거나 형사상 업무상 배임죄 성립이 가능하기도 합니다.

구체적으로, 지역주택조합의 총회에 대해서는 주택법 제20조가 규정하고 있는데 그 중 제3항, 제4항을 살펴보자면,제3항은 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항에 대해서는, 다시 『주택법 시행규칙』으로 규정할 것을 위임하고 있으며, 제4항에서는 제3항의 총회 의결에 대해서는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다고 못박고 있습니다.

이제 시행령 제20조 제3항의 위임을 받은 『주택법 시행규칙』 제7조 제5항의 내용을 살펴보자면, 위와 같이,

1. 조합규약의 변경

2. 자금의 차입과 그 방법, 이자율 및 상환방법

3. 조합원에게 부담이 될 계약의 체결

4. 업무대행계약의 체결

5. 시공자의 선정, 변경 및 공사계약의 체결

6. 조합임원의 선임 및 해임

7. 사업비의 조합원별 분담명세

8. 조합해산의 결의 및 해산시의 회계보고

총 8가지 사항에 대해서는 반드시 총회 의결을 거쳐야 하는 사항으로 규정하고, 이들에 대해서는 2017년 신설된 시행령 제20조 제4항과 결합하여 조합원 100분의 20 이상의 직접 출석을 요하는 총회 의결사항으로 규정하였습니다.

주택법 시행령 제20조 제3항에서 총회 의결을 위한 조합원 출석수를 100분의 10 이상으로 규정하였음에도 불구하고, 새로이 제4항을 신설하여 100분의 20 이상의 직접 참석으로 총회 의결에 직접 참석해야하는 조합원 수를 늘린 이유는 무엇일까요?

아마도 『주택법 시행규칙』 제7조 제5항에 열거된 사항들이 지역주택조합이 조합원들의 이해에 큰 영향을 미치기 때문일 것입니다. 제3호는 조합원에게 부담이 될 계약의 체결, 제3호의2는 업무대행자의 선정·변경 및 업무대행계약 체결, 제4호는 시공자의 선정·변경 및 공사계약의 체결, 제5호는 조합임원의 선임 및 해임을 규정하고 있습니다.

이들 사안은 지역주택조합의 성패와 직결되는 사업의 요소들로서, 조합원들의 총의를 반드시 확인하고 진행할 필요가 있기 때문입니다. 뿐만 아니라 종래 지역주택조합 총회에서 난무하던 사전 서면 결의에 대한 규제라고도 생각해 볼 수 있습니다. 기백명이 넘는 조합원들을 한 날 한 자리에 모은다는 것이 쉽지 않다는 이유로, 지역주택조합 측은 향후의 총회 의결사항에 대해 사전에 서면결의를 받아두는 경우가 허다했습니다. 또한 조합과 업무대행사 역시 자신들에게 유리한 총회 결의를 유도하기 위하여 총회 안건에 대한 자세한 설명도 없이 총회일보다 이전에 서면 결의서를 받아두기도 합니다.

결국 총회 당일, 현장에 참석한 조합원들의 사전 서면 결의의 철회를 허용하지 않고, 자신들에게 유리한 총회 의결을 이끌어내는 경우를조금이라도 방지하기 위한 법령 개정이라고 생각할 수 있습니다.

『주택법 시행령』 제20조 제4항이 신설되기 전의 지역주택조합 총회의 그림을 그려보겠습니다.

지역주택조합 총회의 의결정족수 및 의결절차는 조합규약이 정할 사항이며, 대부분의 지주택은 과반수 출석 과반수 찬성을 결의 요건으로 정하고 있습니다. 예를 들어 조합원이 100명인 조합에서 아파트 시공사 선정을 위한 총회를 열어 결의가 통과되려면, 적어도 51명의 조합원이 출석하여 26명 이상의 찬성을 얻어야 합니다. 즉 서면결의서 51장만 모아두면 총회 결의가 가능할 수 있습니다.

하지만 『주택법 시행령』 제20조 제4항의 신설로 인하여, 출석하는 51명 중에서 적어도 20명(100분의 20)은 서면결의서가 아니라 직접 총회 현장에 출석을 하여야만 유효한 총회 결의를 할 수 있도록 변경된 것입니다.

서두에 말씀드린 바와 같이 비법인사단의 성격을 가지는 지역주택조합에서 총회의 의결은 필수적이며 불가결한 절차입니다.

조합원이 지역주택조합의 사업이 잘 굴러갈 수 있도록 견제/감시하고 목소리를 낼 수 있는 창구입니다. 하지만 조합장과 조합임원, 업무대행사 대표의 전횡으로 인해서 총회의 의결에 절차적, 내용적 하자가 있다면 판단되시면이 분야의 전문가인 변호사의 조력을 받으시는 것이 가장 확실하고 효율적인 대처방법입니다.

조합총회결의 효력정지 가처분 / 총회결의 무효소송 / 총회결의 부존재 확인의 소와 같은 법적인 방어를 하셔야 합니다.

6. 지역주택조합 설립인가 신청 및 인가(주택법 시행령 제20조)

  (1) 신청처

     관할구역의 시 또는 군

  (2) 설립인가 신청 요건(주택법 제11조 2항)

     1) 사업계획서의 예정세대수의 50% 이상 조합원 모집

     2) 건설예정지 토지주 및 건물주에게 80%이상 토지사용승락 확보

        (매매계약이 아니다. 추후계약 협의시 조합과 지주의 협의 과정에서 매매시기가 지연 또는 결렬될수있다.)

     3) 건설예정지 토지 15% 토지 확보 (지주택추진위로 등기이전완료 되어야 됨)

  (3) 제출서류

     1) 창립총회의 회의록

     2) 조합장선출동의서

     3) 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약

     4) 조합원 명부

     5) 사업계획서

     6) 조합원 자격이 있는 자임을 확인하는 서류(지역 및 직장주택 조합에 한함)

  (4) 요건 및 제출서류 심사

     보통 2~3개월정도의 소요 되며, 조합원자격 확인, 토지확보율 확인등을 하며, 이상유무를 판단

  (5) 인가

     설립인가요건에 충족하면 인가

 ※ 설립인가 후 지역주택조합은 1년내에 조합 회계보고 및 감사보고 진행 해야 한다.

7. 시공사협약 체결

     말그대로 협약이다. 계약이아니다. 법정요건을 갖춘 등록사업자를 찾아 협약을 체결한후 사업계획 

     승인완료 후 본계약이 가능하다.

※참고사항
▶	대부분의 시공사는 조합원 확보가 80%이상 되어야 하며, 토지매입 및 동의도 80%가 넘어야 사업성이 있다고 판단하고 협약을 체결하는 업체가 대부분이다. 만약 조합원 모집비율이 80%가 안되었는데도, 시공사가 선정 되있다는 것은 대부분 거짓말로 추진위 설립시 가계약일 것이다. 이 가계약은 추후 시공사와 맺은 조건이 충족 될때 본계약으로 넘어가는것이 대부분이다는것을 알아야한다. (그래서, 초기 메이져건설사로 홍보했던 지주택조합이 중소건설사로 바뀌는 경우가 많다.)

8. 사업계획 제출 및 승인

  (1) 신청처

       관할구역의 시 또는 군

  (2) 승인 요건

     1) 사업계획서의 예정세대수의 80% 이상 조합원 모집

     2) 건설예정지 토지주 및 건물주에게 95%이상의 소유권 확보

        (조합명의 등기이전완료를 뜻함)

     3) 사업부지 저당권.가등기담보권.가압류.전세권. 지상권등 설정되어 있다면 등기말소

     4) 법정요건을 갖춘 등록사업자(건설사) 확인 가능 증빙

     5) 미동의 5%는 매도청구를 통해 매입

     6) 건설사(등록사업자)가 선정요건에 부합한가

  (3) 제출서류

     1) 주택건설사업계획승인신청서

     2) 사업계획서

     3) 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도

     4) 공사 설계도

     5) 건축물 허가관련 도서

     6) 공고시설 귀속에 관한 도서

     7) 기존주택 철거 계획서

     8) 도시계획시설 설치 계획도

     9) 주택조합설립인가서

    10) 국민주택채권, 지하철공채 매입

    11) 건축허가 수수료등 납부확인서

    12) 건설예정지 토지확보 확인서류

  (4) 심사

     1) 조합원자격 적정성 여부 확인 및 조회 자격 박탈

         (사업계획 승인요건 미잘시 자격요건을 다시 갖추어 다시 승인신청)

     2) 등록사업자 선정요건 부합여부

     3) 승인요건에 결격 사유가 없는가(대지소유권확인, 저당권설정여부등 조회)

     4) 교육청 협의-교육환경영향평가(교육시설 등의 평가)

     5) 상하수도 오염총량제 및 배출물량 배정, 건축물 구조등의 적정성-환경영향평가

        (고도제한, 그지역의 일조건, 용적율, 소방시설, 지진으로인하 구조보강의 적정성등)

     7) 지역민원의 미해결 사항(진입도로등의 문제)

     8) 문화재 지표조사 대상지역이면 보고서 제출 후 검토(3~6개월)

     9) 진입도로 및 현재 관할구역의 개발계획 및 기준과의 적정성 여부-교통영향평가

    10) 기반시설용지 기부채납이 관할구역의 기준에 맞게 명시되어 있는지

    11) 교통유발여부등의 교통문제-교통영향평가

  (5) 지역주택건설 사업계획 승인 및 고시

     1) 주택건설 사업계획승인서 교부

     2) 해당부서 및 상급기관 보고

     3) 관보, 시보, 구보등에 고시

※참고사항
▶	기부채납을 통해 용적율 상향 등을 할수 있고, 대부분 진입도로등을 기부채납하기 때문에 조합원의 손해라고 볼 수 없다. (입주후 이 기부채납된 시설들의 사용자는 조합원들이기 때문이다.)
▶	사업계획 승인 신청시 관할구역 지구단위계획과 맞지않으면 여기서 사업계획 변경이 크게 발생할수 있다. - 지주택조합중 한동 전체가 없어진 조합도 있다. - 고도제한 및 용적율.건폐율등 변경으로 세대수가 줄어들어 입주를 못하는 조합원도 발생되고 있다.
▶	사업계획 승인되면 동호수를 추첨을 통해 배정해야 한다(법규명시)
※ 토지 협상 매매 부분 우선 토지 매매는 계약을 한 후 첫째. 계약금 납입(대부부 매매 계약일) 둘째. 중도금 날짜 확정 및 입금 셋째. 잔금 지급 다섯째. 목적지 소유권 이전 및 등기 이전 현재 대부분의 지주택조합이 중도금 부터 지주택조합이 입금을 차일피일 미루어 심하면 착공 후에 중도금과 잔금을 지급하겠다고 하는 경우도 있었다. 계속적인 약속 미이행으로 몇년 후 잔금을 받는다면 서울의 경우 대부분 그시세가 상승하여, 토지주 및 건물주가 피해를 보는 경우도 허다하다. 위에 처럼 토지매매계약후 중도금 잔금을 차일피일 미루는 경우가 많이 발생하는 이유는, 그지역 조합의 조합비 부족 및 영업비 과다 사용과, 서울의경우 시간 지체로 인한 매매가격 상승등으로인하여, 조합비가 부족한 경우가 대부분이기때문이다. 이런 조합 특성상, 서울의 경우 추가분담금이 기아급수적으로 늘어날 확률이 많으며, 이런 지주택을 문제점을 알고있는 지주라면, 지주택에 동의할수 없다.

9. 건축물 철거 멸실 신고

  (1) 철거 업체 선정 및 비용 확정

  (2) 철거 예정 7일전 건축물 철거 멸실 신고서 관할구역 시.군에 제출

10. 사업계획 승인 후 시공사 계약 및 조합주택 시공보증

  (1) 시공사 계약

     1) 확정된 공사의 대금 확정 및 시공사와 계약

     2) 공사대금 납부

         *공사비용이 추가발생되었다면 조합원 추납비용 납부 또는 대출실행

  (2) 시공보증

     1) 채권자 : 지역주택조합

     2) 보증채무자 : 시공사

     3) 보증금액 : 도급금액(주택조합이 직접부담하는 사업경비는 제외 된다)

     4) 보증기간 : 착공 신고일~사용검사일

11. 착공 신고

  (1) 신고지

       건설지역의 관할 시군에 신고

  (2) 잔여토지 5% 매도청구 소송 진행 및 토지 확보

  (3) 착공시 주택건설 대지의 소유권 100%확보 필수

  (4) 건설지에 아파트 착공

12. 중간 검사

  (1) 기초공사 철근 배근 시 적정성 확인 검사

  (2) 5개층 바닥 슬라브 배근 완료시 적정성 확인 검사

  (3) 지붕슬라브 배근 완료시 적정성 확인 검사

13. 동호수 지정

      조합원의 동호수 지정은 사업계획 승인 후 추첨을 통해서 배정

14. 일반분양 승인 및 모집공고 및 분양

  (1) 조합세대외 잔여세대가 30세대 이상일 때

  (2) 조합의 총회를 통해 규정된 내용대로 일반분양을 승인해야 한다. 미승인시 무효

  (3) 시.군의 장으로부터 일분분양 모집공고 신청 및 승인

  (4) 신문에 모집공고 후 일반분양

  (5) 일반분양시 입주자 모집공고 승인전까지 HUG의 분양보증 필수

15. 임의 분양

  (1) 일반분양 후에도 잔여세대가 남아 있는경우

  (2) 조합원 분양 후 30세대 미만일 때

  (3) 임의분양도 총회를 통해 임의분양을 승인해야 분양이 가능하다

16. 사용검사 신청

  (1) 사용검사보고서

  (2) 최종공사완료도서

  (3) 공사감리완료보고서

17. 사용검사 협의

  (1) 관할 시.군의 해당부서와 10일이내

  (2) 사업시행인가 내용과 일치여부 확인

18. 공공시설 기부채납

  (1) 사업계획상의 기부 채납물건 기부

19. 확정 측량

      건설계획대로 건설되어 있는가 측량

20. 사용승인

  (1) 관할 시.군은 접수일로 15일 이내에 사용승인 여부를 통보 하여야 한다.

  (2) 승인확정시 지주택조합에 통지

  (3) 해당부서에 통보

  (4) 상급기관 보고

21. 입주/주택등기 촉탁 및 조합 청산

  (1) 입주

     1) 사용승인

     2) 입주

        (유의 :최조 입주일 까지 조합원 자격을 유지해야 조합원 자격 박탈이 안된다)

  (2) 등기

     1) 조합원 또는 기존 분양자 : 보존등기

     2) 승계 취득자 : 이전등기

  (3) 청산

     1) 조합 청산 회계감사 실시

     2) 조합총회에서 청산회계감사 승인 및 청산 승인

     3) 잉여금 발생시 배분 지급 및 추가 분담금 발생시 배분 납부

22. 조합해산 인가 및 서류이관

  (1) 시군 주택관리기관에 해산 인가 신청

  (2) 총회의결 후 조합원 동의 정산서

※ 기타 조합원들이 오해하는 부분

※ 부지를 조합에 매매 하면 무주택자가 되어 조합원 가입이 가능하다.
첫째,		주택법에는 토지사용권80%만 확보해도 지역주택조합설립인가가 가능하여 대부분의 지역주택조합은 조합설립인가 까지는 일부부지를 매매는 하나 대부분의 사업부지는 토지사용동의만 받고 있습니다. 그렇기 때문에 대부분의 조합원자격이 없는 토지주나 건물주는 조합원자격을 얻을수 없습니다. 또한, 지역주택조합설립인가신청전 1년이전에 조합원 자격이 되어야 하는데, 80%의 동의를 받은 지역주택조합에서 이런 토지주와 건물주를 위해 최소 1년이상을 기다리며, 조합설립인가 신청을 안한다는 것은 있을수 없는 일입니다. 이런, 주택법을 알고 있는 토지주와 건물주라면 지역주택조합을 동의하기란 어렵습니다.
둘째,		예를 들어 보지요. 만약 조합가입자격이 없는 80가구가 동의를 해서 매매를 한후 조합에 가입한다라고 가정하에 문제점을 알려 드립니다. 조합원가입 기준은 조합설립인가 신청일 전 예정구역에 1년이상거주자여만 합니다.
	*		80명의 지주가 동시에 등기이전 후 1년이후에 조합설립인가 신청을 해야하는데 거의 불가능에 가까운 이야기죠.
	*		80명의 지주가 순차적으로 3년정도 기간에 걸려 계약을 했다면, 조합설립인가신청을 4년이상 기다려야 한다는 결론입니다. 그동안의 경비를 추가부담하면서, 찬성할 조합원도 없겠지만, 이렇게 수고를 하면서까지 지주택을 할 지주들도 없습니다.

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※ 토지주는 임의 가입 또는 임의 분양으로 원하면 다받을수 있다.

규정에서는 30채 미만일때만 임의 분양을 할수 있고, 그것도 조합원 총회 의결사항입니다. 또 미분양이 30채이상일때는 임의 분양 자체가 않되고, 규정을 무시하고 임의 분양을 한다면 불법인 것이며, 분양받을수 있는지가 불분명한것인데, 이것 때문에 지주가 동의하지는 않겠죠.

성공한 지주택중 임의분양을 하겠다고 약속을 받고 동의해준 토지주가, 해당시군의 자격박탈로 인하여, 분양을 못받고, 지주택 건설 전에 책정된 보상금이 지급되어, 그곳의 현재 부동산을 매입할 수가 없어, 타지역으로 이전해야하는 결과가 초래되어, 소송을 하고있다는 기사가 종종 눈에 보입니다. 여러분도 찾아보시기 바랍니다. 이처럼 불확실한 임의분양에 목매면서까지 본인의 자산을 포기할 지주는 없다고 보는 것이 현명하다 하겠습니다.

※ 재건축(재개발) 과 지주택의 중요한 차이점을 아직도 모르시고 계신 듯 합니다.

(1) 주체

재개발 & 재건축	지역주택조합
건물주 및 토지주	조합원(현실은 개발업자 및 부동산 업자)

*지주택 : 무주택자 또는 조합가입자격있는세대주(원주민 아님) 현실은 개발업자 및 부동산투자업체가 주체

(2) 납부금의 차이 및 기타 차이

구분	재개발 & 재건축	지역주택조합
가입시점	개발승인완료 후 분양 즉, 건설확정 후 분양	지역주택조합설립 인가전 즉, 건설이 미확정상태에서 가입
납부금 용도	(1) 순수한 아파트 매매대금    -계약금, 중도금, 잔금 순으로 납부	(1) 조합비 납부(투자금 성격)    -계약금, 중도금, 잔금 순으로 납부 (2) 사용항목   1) 조합 임직원 월급   2) 조합 임차료 및 각종 운용비   3) 업무대행사비용   4) 토지매매 대금   5) 철거 비용   6) 각종 인허가 비용   7) 아파트 건설공사대금
토지확보	지주가 조합원이므로 재개발 확정되면 토지 확보 완료 됨	-개발지역 토지 미확보 - 조합비로 추후 토지 매입 및 확보
성공요인	초기 토지주 및 건물주 동의율로 결정(80%)	- 조합원 80% 이상 모집 - 개발지역 95%토지 매입 완료 * 초기 토지매입비율에 따라 사업성공 결정
건설조건	토지주와 건물주의 80%동의 후 관할 시.군에 재개발승인 확정후 사업진행	-개발지 95%토지매입 -조합원 80%이상 모집
기타	* 토지비용 불필요 (단, 반대하는 지주의 경우 보상금) * 청약, 일분분양으로 잔여세대 매매 * 건설비용만 있으면 됨	* 토지매입이 지체될수록 토지매입비증가 * 사업기간 지체시 조합비 증가 * 조합운영진의 비리 만연 *  세금의 이중납부   - 토지 매입시 납부   -시공시 아파트건축에대한 세금납부
지주택은 타인의 토지를 조합원이 납부한 돈으로 매입 하여 아파트를 건설하는 사업으로, 토지매입대금 증가, 토지매매 기간의 증가에 따른 추가비용이 발생되며, 지주택사업에 실패하여도, 지주택의 주인은조합원이기때문에 그에따른 손해도 감수해야한다(투자금으로 보아야 합니다.)

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[기타 정보]

※

주택조합 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하거나 조합 모집 신고가 수리된 날로부터 2년이 되는 날까지 설립인가를 받지 못하는 경우 조합의 해산 여부를 조합원이 결정할 수 있도록 기회를 부여하는 것인데, 발기인의 경우 위 기한이 도과하였음에도 조합해산을 위한 총회를 개최하지 않을 경우 형사처벌을 받을 수도 있습니다. 일단은 형사처벌 조항을 두어서 강제력을 부여하였지만 처벌수위가 높지 않을 가능성이 높고 조합원들이 형사고소하면 그제서야 형사처벌을 면하기 위하여 겨우겨우 진행할 가능성도 있어서 발기인에게 의무를 부과함과 동시에 조합원 1/10 청구로 해산총회를 개최할 수 있도록 하는 것도 하나의 방법이라고 생각되며, 해산이 되면 청산과정에서 종전 집행부가 그대로 하는 경우 종전의 업무를 정확히 하였는지를 확인하기가 어려우므로 대통령령으로 정하는 바에 따라서 별도의 청산인을 선임하도록 이번 주택법 개정안에 포함이 되어 있습니다. [출처]지역주택조합 주택법 개정(2020. 1. 9. 개정)

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※ 2019.10.공포된 개정내용으로, 2020.12.11. 부로 시행될 법규 내용
1.	주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비 등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있도록 한다.
2.	조합원을 모집하는 자는 공급하려는 주택에 대한 표시 및 광고를 한 경우 그 사본을 시장·군수·구청장에게 제출하도록 하고, 시장·군수·구청장은 제출받은 표시 또는 광고의 사본을 사용검사가 있은 날부터 2년 이상 보관해야 하며, 입주자가 열람을 요구하면 공개하도록 한다.
즉,	가입 철회 및 가입비 등의 반환에 필요한 사항을 정해 지역조택조합을 탈퇴할 수 있는 규정을 마련한 것이다. 그리고 주택에 대한 광고 사본을 지자체가 보관하게해 허위·과장 광고에 대한 조사나 피해자가 소송을 제시하는 경우 증빙자료 확보를 용이하게 하는 규정이 추후 시행된다.

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※	우리지역 주택조합은 설립인가 신청 자체를 하지 못하고 있습니다. 그러나, 아직 조합설립인가를 받지 않는 상태에서는, 조합설립인가 후보다, 해산결정을 더욱 빠르게 결정하여 조금이라도 손해를 덜볼수 있는 장점이 있으니 임시총회를 열어 여러방법을 모색하는 것은 조합원들이 몫입니다.

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※ 지역주택조합 토지 매입시 보상금 지급방법

지주택 조합이 시세보다 높은 보상을 하고 있다고 생각하는 조합원들이 많으신듯합니다. 그것은 아닙니다. 서울지역은투기과열지구로 지정되어 있어 아래와 같이 법률로 보상금을 산정할수 있는 기준이 있습니다.

서울지역 지역주택조합에서 시세보다 많은 보상금을 준다고 하는 것은 토지보상비+건설비+각종운영비를 포함하면, 일반아파트건설보다 단가가 비싸야 하는데, 그럼 지주택의 장점은 없어지는것이겠죠. 그래서 대부분의 지역주택조합은 별도로 전문평가기관을 통해 예정지의 토지를 평가하여 보상금을 책정한 후 협상을 하는것이지 무조건 시세보다 많이 주는곳은 단 한곳도 없다고 단정합니다.

그래고 대부분의 감정평가액은 평균적으로 시세의 70~90%수준에서 결정됩니다. 아래의 법규의 기준을 적용한다면, 감정평가액이 어떻게 나오느냐에 따라 손해도 볼수 있는 구조입니다.

약간의 이득을 얻었다고해서,

지주택을 하지 않았으면 발생하지 않았을 이전비용(이사비, 리모델링비용) 등과, 취등록세등 의 납부등의 추가비용의 발생등으로 제가알고 있는 대부분의 분들이 타지역으로 이전하는 결과를 초래하게 되었습니다.

면목동에서 타지역으로 이전한다는것은 서울을 떠나는 것이고, 대부분 서울에 직장 및 터전이 있는데, 타지역으로 이전에 따른 비용발생등을 따지면, 우리동네에서 조합원 가입자격이 없는 지주가 지주택에 동의 한다는것 자제가 있을수 없는 일이죠!!!

법규는 아래와 같습니다.

제59조(택지 매입가격의 범위 및 분양가격 공시지역) ① 법 제57조제3항제2호 각 목 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 범위"란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액의 120퍼센트에 상당하는 금액 또는 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제10조에 따른 개별공시지가의 150퍼센트에 상당하는 금액을 말한다. <개정 2016. 8. 31.>

② 사업주체는 제1항에 따른 감정평가 가액을 기준으로 택지비를 산정하려는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가를 요청하여야 한다. 이 경우 감정평가의 실시와 관련된 구체적인 사항은 법 제57조제3항의 감정평가의 예에 따른다. <개정 2016. 8. 31.>

③ 법 제57조제3항제2호나목에 따른 공공기관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관으로 한다.

1. 국가기관

2. 지방자치단체

3. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따라 공기업, 준정부기관 또는 기타공공기관으로 지정된 기관

4. 「지방공기업법」에 따른 지방직영기업, 지방공사 또는 지방공단

④ 법 제57조제3항제2호다목에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 「부동산등기법」에 따른 부동산등기부 또는 「지방세법 시행령」 제18조제3항제2호에 따른 법인장부에 해당 택지의 거래가액이 기록되어 있는 경우를 말한다.

⑤ 법 제57조제6항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 기준에 해당되는 지역"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다.

1. 수도권 안의 투기과열지구(법 제63조에 따른 투기과열지구를 말한다. 이하 같다)

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 「주거기본법」 제8조에 따른 주거정책심의위원회(이하 "주거정책심의위원회"라 한다)의 심의를 거쳐 국토교통부장관이 지정하는 지역

가. 수도권 밖의 투기과열지구 중 그 지역의 주택가격의 상승률 및 주택의 청약경쟁률 등을 고려하여 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 해당하는 지역

나. 해당 지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 주택가격의 상승률 및 주택의 청약경쟁률이 지나치게 상승할 우려가 크다고 판단하여 국토교통부장관에게 지정을 요청하는 지역

[답답이]

너무나 자세한 내용 탐독했어요. 일일이 자세히는 모르지만 여기는 내가 보기에는 결과적으로 않되는 것으로 판단이 되네요.
하여간 번번히 감사합니다. 차후 재판에 넘겨 졌다고 하니 현재로 나는 그 결과를 기다릴수 밖에 없네요.
다시 수고에 감사들입니다.