비바100] 수익형 부동산 다(多)변화 바람… 달라야 돈이 딸려온다

[수도권]

상가와 오피스텔 등 수익형 부동산을 대표하는 상품들이 새로운 옷을 입고 있다. 지난해부터 계속된 저금리로 수익형 부동산 인기가 높아지면서 공급경쟁이 치열해져 차별화가 없다면 시장에서 성공을 보장하기 힘들기 때문이다.

상가의 경우 과거 아파트 단지 내 상가나 근린상가를 쉽게 떠올릴 수 있지만 최근에는 정자동 카페거리나 신사동 가로수길 등 거리형을 표방한 스트리트형 상가가 주목을 받고 있다.

가시성과 접근성이 강점인 스트리트형 상가는 점포들이 길을 따라 일렬로 늘어서 있어 걸으면서 쇼핑을 할 수 있도록 만들어 놓은 거리형 상가를 말한다. 천편일률적인 브랜드가 아닌 개성 있는 맛집이나 카페, 테마숍들로 구성되는 경우가 많아 지역민은 물론 외부에서도 찾아오는 명소로 자리잡는다. 업계에서는 최근 소비자들은 생활과 여가가 어우러진 효율적인 소비에 대한 욕구가 크기 때문에 이러한 소비 트렌드에 따라 스트리트형 상가의 가치는 점점 더 커질 것으로 보고 있다.

이밖에 단지 내 상가와 근린상가의 장점을 결합한 단지형 근린상가와 수변이나 호수 등 조망을 강조한 수변상가, 신도시를 중심으로 한 아울렛 매장, 주차장 전용 상가 등이 속속 선을 보이면서 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

공급과잉으로 수익률이 떨어지고 있는 오피스텔의 경우도 마찬가지. 과거 오피스텔은 업무용 성격이 강했다.

그러나 최근에는 전세난과 1인 가구의 증가로 대단지화 된 주거용 오피스텔이 인기다. 대단지의 경우 역세권이면서 브랜드 건설사나 참여하는 경우가 많고 커뮤니티 시설이나 주차장 등이 잘 조성되어 있으며 관리비 절감면에서도 유리하기 때문이다.

신혼부부나 은퇴부부 등 2~3인가구를 겨냥한 오피스텔인 아파텔도 전세난을 틈타 공급이 늘고 있다.

일반 오피스텔이 1~2인 거주에 비중을 뒀다면 아파텔은 3~4인 가족이 거주하기 좋도록 침실이 2~3개, 욕실 2개 등으로 설계됐다.여기에 일반 아파트 같은 3룸, 판상형, 4베이가 적용되면서 일반아파트처럼 맞통풍이 가능해 소비자들의 좋은 반응을 끌어냈다. 실제 얼마전 일산신도시에 분양한 한화건설의 일산 킨텍스 꿈에그린은 평균 28대 1 청약률을 기록하고 조기 완판되는 기염을 토했다.

외국인 관광객이나 바이어 등을 대상으로 한 서비스드 레지던스나 분양형 호텔 등도 실제로는 오피스텔이 변형된 상품 중 하나로 볼 수 있다.

최근 호텔식 서비스를 도입한 일명 레지던스형 오피스텔도 주목을 받고 있다. 주차·청소·조식 뷔페처럼 호텔에서나 볼 수 있는 서비스를 오피스텔에서 누리는 시대가 왔다. 시설 고급화를 넘어 차별화한 서비스를 지향하는 최근 주거 트렌드가 오피스텔에 고스란히 반영되고 있다는 셈이다. 주거시설에 ‘호텔식 서비스’가 적용되기 시작한 것은 2000년대 중반이다. 대도시에서 고급 주상복합아파트를 분양하는 주택업체가 차별화 전략으로 내걸었다. 최근 1~2인 가구가 급증하면서 오피스텔이 주요 주거시설로 부상하자 이런 분위기가 오피스텔로 이어지고 있다. 다만, 호텔식 서비스나 고급 인테리어가 세입자를 찾는 데 도움이 될 수 있지만 임대료와 관리비가 오를 경우 실제 임대수익률이 떨어질 수도 있다는 점은 주의해야 한다.

특히 최근 부동산 임대시장의 화두는 당연 외국인인데 그중에서도 주한미군을 대상으로 한 렌탈사업은 안정적이면서 장기임대가 가능하다는 장점이 있어 주목을 받고 있다.

미군의 경우 비상상황 발생시 빠른 부대 복귀가 가능한 직주접근형 여부가 투자의 핵심포인트다. 미군을 대상으로 하는 임대사업으로 임대료를 미군 주택과에서 임대인에게 직접 지급해줘 안정적인 수익률이 보장된다. 또한 전입이나 확정일자를 하지 않는 것은 물론 월세 소득공제를 받지 않아 사실상 면세사업으로 평가 받고 있다. 미군전용 렌탈하우스는 최장 50년 장기임대가 가능한 수익형 부동산으로 대대손손(代代孫孫)증여가 가능한 임대사업이라는게 업계의 평가다.

부동산일번가 장경철 이사는 “수익형 부동산이 최근 다변화되고 있는 과정에서 트렌드적 성격이 강한 유행성 상품인지를 따져볼 필요가 있다”며 “당장의 임대수익보다 장기임대가 가능한 업종이나 우량 임차인을 주목해야 하며 개발호재가 풍부해 인구가 지속적으로 유입되고, 낮지 않은 지역의 소득수준, 교통편의성, 낮은 공실률 등을 갖춘 곳을 주목해야 한다”고 말했다.