재건축 [남기송 변호사] 상가 세입자가 재건축 조합을 상대로 영업보상 등을 요구할 수 있는지 여부

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[남기송 변호사] 상가 세입자가 재건축 조합을 상대로 영업보상 등을 요구할 수 있는지 여부

남기송 편집인  |  koreaareyou@naver.com

입력 2015.02.13  10:28:06  |  수정 2015.02.13  11:51:39  

▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사/아유경제 편집인

1. 재건축을 진행 중인 정비사업조합(이하 조합)에서 관리처분인가를 받아 상가 세입자를 상대로 상가 건물의 인도를 청구하자 세입자가 조합을 상대로 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 제46조제6항에서 ‘관리처분인가 고시가 있을 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 공익사업법)」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다’는 규정을 근거로 영업보상을 요구할 경우 이를 인정하여야 할 것인지가 문제다.

2. 이에 관하여 대법원은 2014년 7월 24일ㆍ선고ㆍ2012다62561, 62578 판결에서는 “옛 도정법(2012년 2월 1일 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제38조, 제40조제1항, 제49조제6항의 문언과 취지를 종합하면, 도정법 제49조제6항 단서는 도정법 제38조에 따라 사업시행자에게 공익사업법상 정비구역 안의 토지 등을 수용 또는 사용할 권한이 부여된 정비사업에 제한적으로 적용되고, 그 권한이 부여되지 아니한 재건축사업에는 적용될 수 없다. 나아가 도정법의 입법 목적 및 취지, 도정법상 재건축사업의 특성 등과 아울러 ① 도정법은 다양한 유형의 정비사업에 대하여 각 사업의 공공성 및 공익성의 정도에 따라 구체적 규율의 내용을 달리하고 있는 점 ② 도정법상 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선할 목적으로 시행하는 것으로서 정비기반시설이 열악한 지역에서 정비기반시설 설치를 통한 도시 기능의 회복 등을 목적으로 하는 재개발사업 등에 비하여 공공성 및 공익성이 상대적으로 미약한 점 ③ 그에 따라 도정법은 재건축 사업시행자와 토지등소유자 등의 협의가 성립하지 않을 경우의 해결 방법으로, 수용ㆍ사용 등의 공적 수단에 의하지 않고 매도청구권의 행사를 통한 사적자치에 의해 해결하도록 규정하고 있는데, 이는 도정법의 기본적 틀로서 입법자가 결단한 것이라고 볼 수 있는 점 ④ 재개발사업 등에서 수용 보상금의 산정이 개발 이익을 배제한 수용 당시의 공시지가에 의하는 것과는 달리, 재건축 매도청구권 행사의 기준인 ‘시가’는 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발 이익이 포함된 가격을 말하는데, 이러한 차이는 재건축사업의 토지등소유자로 하여금 임차권자 등에 대한 보상을 임대차계약 등에 따라 스스로 해결하게 할 것을 전제로 한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 재건축사업에 대하여 도정법 제49조제6항 단서나 공익사업법 규정이 유추 적용된다고 보기도 어렵다”고 판시하였다. 따라서 상가 세입자는 재건축 조합을 상대로 영업보상을 받을 수 없다.

3. 한편 상가 세입자가 임대인이 아닌 사업시행자인 재건축 조합을 상대로 자신의 임차(전세) 보증금을 반환해 달라고 요구할 수는 있는지가 문제인데, 도정법 제44조에서 세입자의 계약해지권을 규정하면서 세입자가 보증금의 반환청구권을 재건축 조합에게 행사할 수 있도록 규정하고 있으므로, 세입자는 조합에 대하여 보증금의 반환 의무와 건축물의 인도 의무와의 ‘동시이행’을 주장하여 이를 해결할 수 있을 것이다. 다만, 이 경우에도 도정법 제44조제1항, 제2항에 따라 임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면 적어도 임차권자가 토지등소유자에 대하여 보증금 반환 채권을 가지는 경우라야 할 것이다.

이에 관하여 대법원(2012다62561, 62578 판결)에서도 “옛 도정법 제44조제1항 내지 제4항의 입법 취지ㆍ목적, 위 각 규정의 체계적 해석 등과 아울러 ① 도정법 제44조제3항은 임차권자에게 보증금을 반환한 사업시행자의 토지등소유자에 대한 구상권의 법적 근거가 되는 규정이므로, 위 조항에 따라 사업시행자가 토지등소유자에게 구상권을 행사하려면 토지등소유자에게 임차권자에 대한 보증금 반환 채무가 있음을 전제로 하는 점, ② 도정법 제44조제4항 또한 마찬가지로 토지등소유자의 임차권자에 대한 보증금 반환 채무 등을 전제로 한 규정이라고 볼 수 있는 점 ③ 토지등소유자에게 대항할 수 없는 무단 전차인 등의 경우까지 도정법 제44조제2항에 기하여 사업시행자를 상대로 보증금 등 반환을 구할 수 있다고 본다면, 다른 법률관계에서는 임대차계약상 임대인을 상대로 보증금 반환 채권을 갖는 데 불과한 무단 전차인 등이 ‘정비사업의 시행’이라는 우연한 사정에 기하여 임대인의 자력과 무관하게 보증금을 반환받게 되는 점 ④ 이러한 결과는 「주택임대차보호법」 등에서 정한 임차권 보호의 취지와 부합하지 아니할 뿐 아니라, 사업시행자로 하여금 임대인의 무자력 등으로 구상을 하지 못할 위험까지 부담하도록 하는 것이어서 정비사업의 원활한 진행이라는 도정법 제44조제1항, 제2항의 입법 취지에도 어긋나는 점 등에 비추어 보면, 도정법 제44조제1항, 제2항에 따라 임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면, 임차권자가 토지등소유자에 대하여 보증금 반환 채권을 가지는 경우라야 한다”고 판결하여 무단 전차인 등은 제외하였다.

그리고 조합이 임차인에게 보증금을 지급한 경우에는 도정법 제44조제3항에 따라 토지등소유자(임대인)에게 구상권을 행사할 수 있고, 구상이 되지 아니하는 때에는 당해 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다(제44조 제4항). 

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