＜생활법률 알면힘나요＞ 부동산 다운계약, 징역형 판결

[T.O.P]

<생활법률 알면힘나요>

부동산 다운계약, 징역형 판결

『부동산 다운계약, 징역형 판결』

1. 원심의 양형

서울중앙지방법원 2016. 11. 4. 선고 2016고합510 판결

「피고인(매도인)을 징역 7년에,
피고인(매수인) 를 징역 4년 6월에,
피고인(중개업자)을 징역 3년에 각 처한다.」

(1) 매도인이 자신의 건물을 매매하면서
양도소득세 문제로 매매가격이 67억 원임에도
매매가격을 50억 원으로 다운하여 작성하였고,
대출을 받기 위해 세입자들의 보증금 또한
위조하여 금융기관에 제출 함.

(2) 세입자들의 임대차보증금을 3억7,500만 원이라고 하였으나,
사실은 23억6,300만 원이었음.
따라서 세입자들의 임대차계약서가 위조되었던 것임.

(3) 대출은 제1금융기관에서 30억 원,
제2금융기관에서 12억 원을 각 대출 받았으나,
그러나, 위의 대출금 가능여부는 세입자들의
보증금 합계를 사실대로 고지했다면 실제로 대출이 될 수 없는 금액임.

그럼에도 불구하고 위와 같은 방법으로 대출을 실행하여
‘특정경제범죄가중처벌’법상 사기와
형법 상 ‘사문서위조 및 동 행사죄’로 처단됨.

2. 항소심의 판단

서울고등법원 2017. 5. 18. 선고 2016노3590 판결

원심판결을 파기한다.
「피고인(매도인)을 징역 3년에,
피고인(매수인)을 징역 2년 6월에,
피고인(중개업자)를 징역 2년에 각 처한다.」

3명이 모두 형법의 공동정범에 의해 처단되었습니다.

​
『참조조문 제30조(공동정범) 2인 이상이
공동하여 죄를 범한 때에는 각자를 그 죄의 정범으로 처벌한다.』

형법에서 정범이라고 하면 범죄일부를 나누어 실행했다고 해도
그 범죄 전부에 대해 책임을 져야 하겠습니다.

공동정범은 범죄를 공동으로 실행한다는 “공동가공의 의사”가 있고,
그 의사가 무엇을 의미하는지 “이해”를 하고 있으면
성립되겠습니다.(대판 1983. 7. 12. 82도180 판결)

따라서 매도인, 매수인, 중개업자가 실행한
위 대출은 ‘공동정범’이 요구하고 있는
‘공동가공의 의사’와
‘의사의 상호연락’이
있었음이 인정된 것이라 하겠습니다.

항소심에서 양형부당이 인정되어 형량이 낮아졌기는 한데,
추후 금융기관으로부터 불법행위에 의한
손해배상청구를 따로 받을 수 있겠습니다.
(금융기관이 문제를 제기하지 않는다면 몰라도)

3. 위 사안에서 짚어볼 문제

위와 같은 대출사건은
매도인의 양도소득세 탈세를 위해
이루어진 것이라 하겠습니다.

​
결국 매수인과 중개업자는
불필요한 사건에 연루되어 버린 것입니다.

그리고 임대차계약서상 세입자들의 경우,
매도인이 “무상거주사실확인서” 라는 것을
요구할 수 있습니다.

​
말 그대로 세입자 홍길동은 “무상으로 거주”하고
있다는 것이 될 겁니다.

만약 세입자가 “무상거주확인서”를 날인해서 건네고
금융기관이 이를 감안해서 대출을 할 경우
세입자는 보호되지 않습니다.

매도인과 세입자의 “통모”는
선의의 제3자인 금융기관에 무효를 원인으로
대항하지 못하기 때문입니다.

【참조조문】

​
민법 제108조(통정한 허위의 의사표시)

​
①상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다.
②전항의 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

한편 다운계약의 경우,
차후에 매수인이 건물을 되팔 때
양도소득세를 감당하기 힘들게 됩니다.

​
실제67억 원짜리를 50억 원에 매입한 것으로 해서
신고를 하게 되면 매수인이 다시 건물을 되팔 때
시세가 어느 정도 올라가기 때문에
올라간 시세가 더해지게 됩니다.

그렇게 되면 실제67억인데 50억에 매수했다고 했으니
일정기간이 지나서 시세가 75억 원 정도로 거래가 된다면
양도차익은 25억 원이 되어 버립니다.

실제거래가격인 67억 원을 신고했다면
차후 거래가격이 75억 원이라고 해도
양도차액은 75억 – 67억 = 8억 원이 되지만,
위와 같이 다운을 한 경우에는
75억 – 50억 = 25억 원이 양도차익이 됩니다.

한 눈에 봐도 차이의 정도가 어느 정도인지 알 수 있겠고
위 양도차액에 해당하는 세율이 적용된다면
나중에 매수인은 자신이 가담했다는 이유로
문제제기 하기도 곤란한 상황이 발생될 수 있겠습니다.

저러한 일이 일어나기 때문에
부동산가격은 믿기 어려운 매물이 많습니다.

저희는 부동산입니다.

죄송하지만 법률자문 전화는 정중히 사양하겠습니다.

가까운 법률사무소로 가시길 권장합니다.

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