상가관리처분 관련 임시총회 유감

[초지일관(조진호)]

둔촌동 조합원들은 돈의 액수에 대해서 점점 무감해지고 있습니다. 그도 그럴 것이, 하루가 다르게 아파트 매도호가가 수천만원씩 올라가고 있기 때문입니다. 웬만한 평형의 매도호가가 10억원을 넘어선 지는 오래입니다. 우리는 어느덧 10억원 정도의 단위는 개인 차원에서 다루는 소액으로 치부하고 심지어 100억원 정도의 규모도 우습게 보게 되었습니다. 언론에서, 30~40억원 정도의 국정원 특활비 사용처를 문제삼거나 140억원의 자금이 어디서 어디로 갔네, 심지어 몇 조원 정도의 돈이 자원개발에 잘못 투자 되었네, 떠들어도 국가 차원에서는 그렇게 큰 돈도 아닌 것 같이 여겨집니다. 둔촌동 재건축 경제규모가 10조원에 육박하니 우리의 간이 비대해지는 것도 이해할만 합니다. 

그런데 사실은 말입니다. 솔직히 우리에겐 쥐뿔도 없습니다. 개인차는 있겠습니다만, 대부분 조합원들은 수십년간 녹물 마시며 애들 키우다보니 반백의 노년층이 되어 앞으로 살 날이 더 걱정인 사람들입니다. (지금은 손이 많이 바뀐 부분도 있겠으나 불과 2년 전에 조합원들의 평균 연령이 59세 였습니까요.) 가진거라곤 달랑 낡은 집 한 채인 대부분 조합원들의 마음은, 재건축을 통해 약간의 종잣돈이라도 마련해야 노후를 대비할 수 있다는 절실함입니다. 남들은 강남 투기세력이니 어쩌니 해도 적어도 우리에겐 삶의 문제인 것이지요. 사실 투기세력 입장이라면, 하다 못해 길건너 송파구 올림픽 아파트를 사지, 뭐하러 교육, 문화 인프라가 뒤쳐지는 강동구에 돈을 붓겠습니까?

우리는 허파에 바람빼고 현실을 직시해야 합니다. 매도호가는 정부 부동산 정책을 우리에게 유리하게 받아들이고 싶어하는 우리만의 해석일 뿐입니다. 마치 현 정부가 둔촌 주공을 위한 정부인 것 같지 않나요? 하지만, 투기 세력이 강남에서 발을 빼어도 결코 둔촌동으로 몰려 오지는 않는다는 것이 현실입니다. 현재 관리처분 기준으로 계산해봅시다. 오늘 날짜기준 매도호가 최고 16억원의 34평 (대지지분 29.83평) 으로 추가 분담금 없이 받을 수 있는 평수는 약 40평입니다. 즉, 지금 16억원을 투자하면 신둔촌주공아파트 40평을 분양받는 것입니다. 평당 4000만원에 말입니다. 일반 분양가가 평당 3000만원이어도 미분양이 우려되는 설계 수준의 아파트에 투기세력이 정신나가지 않고서야 돈을 부을 리가 있겠습니까? 

그렇다면 우리가 취할 수 있는 최선은 무엇일까요? 이미 진행되고 있지만 지금 아파트 건축추세는 고급주거문화 형태와 일반주거문화 형태로 양분되어 가고 그 가치도 앞으로 더욱 양극화 될 것입니다. 사실 이런 고급주거문화의 움직임은 2002년 도곡동 타워팰리스 건축을 필두로 진행되어 왔습니다. 타워팰리스 1차 34평 현재가는 13억 5천만원으로 평당가 약 4000만원입니다. 부의 상징으로 여겨지던 타워팰리스 가격이 둔촌동 매도호가 정도이니 놀랍지 않습니까? 그만큼 우리가 부자가 된 것일까요? 천만의 말씀입니다. 평당 4000만원의 가치를 가지려면 일반주거문화를 쫒는 신둔촌아파트의 설계에서 벗어나 고급주거문화권에 편입되어야 하는 것입니다. 조합장이 그런 시각으로 사업을 추진해 주면 오죽 좋겠습니까마는 제가 보기에는 아니올시다. 멍하니 도장찍어주고 박수쳐주면 내 주머니만 얇아질 뿐입니다. 강남4구에 편입되려는 조합원 각자의 의지가 있어야 평당 4000만원의 집에서 살 수 있습니다.

제가 파악한 이번 임시총회의 의미는 다음과 같습니다. 지난 번 관리처분은 상가관리처분을 제외한 것이라 애시당초 문제의 소지가 있었고 실제 여러 상가조합원들이 소송으로 이의를 제기해 왔습니다. 따로 상가조합이 없기에 상가재건축추진위원회라는 친 조합장 임의단체를 만들어 상가관리처분 문제를 해결하려고 했지만 여의치 않자, 또 우격다짐으로 밀어부치기 위해 전체 조합원들이 동의하는 형태로 법적 정당성을 확보해 놓자는 것이 목적입니다. (조합장 우격다짐의 예: 끝나지 않은 월드스포피아 매도청구, 제1차 시공사 선정총회 무산, 결국 시간만 허비한 종상향 추진, 무상지분율 150% 관철, 내집 구조도 알 수 없는 제1차 관리처분총회,...) 

토론과 질문을 방해하는 임시총회에 굳이 참석해야 할까요? 저는 어느 조합원분의 의견에 따라 이번 임시총회의 주요 안건별 질문을  공개질의 형태로 클린업시스템에 올려 놓은 바 있습니다. 서면결의서를 제출하는 조합원들을 위해 늦어도 2월3일까지는 답변을 달라는 당부와 함께말입니다. 역시 조합장은 묵묵부답이네요. 총회현장에서는 ‘어깨'들을 동원해 토론과 질문을 막고, 공개질의도 무시하면 돈 10만원 빌려 줄테니 거수기 역할이나 하란 것인지.... 저는 질문, 답변, 토론이 없는 임시총회를 거부합니다. 

아래에 제가 클린업시스템에 올려 놓았던 질문내용을 첨부합니다. 혹시 총회에 참석하시는 분들은 참조하시기 바랍니다. 

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최찬성 조합장님과 조합운영 관계자분들께,

2018.2.10. 임시총회 제2호, 제3호 안건들에 대해 공개질의합니다. 

답변은 늦어도 총회 1주일 전인 2018.2.3. 까지 주시기 바랍니다.

먼저 공개질의하는 이유를 말씀드리겠습니다.

총회는 도정법 제24조에서 규정하는 재건축 조합운영 최고 의결기구입니다. 여기에서 '의결' 이라 함은 '합의하여 결정하는 것'입니다. 총회의장님의 임무는 비조합원 (OS 아주머니, 경호용역)의 총회장 접근을 최대한 차단하여야 하고, 안건별로 내용을 설명하여 조합원들이 충분한 논의를 통해 투표에 의한 합의에 이를 수 있도록 보조하여야 하는 것입니다. 

지난 번 (2017.11.4) 임시총회에 참석하여 안건별 질문을 시도하였지만 대의원, OS 아주머니, 경호용역들의 방해와 심지어 의장님의 견제로 논의 자체가 불가능하였습니다. 궁여지책으로 서울시가 운영하는 조합의 클린업시스템에 공개질의하니 조합운영 관계자분들은 성실하게 답변해 주시기 바랍니다. 

제2호 안건 : 상가 공사비 합의서(안) 승인의 건

질문1: 아파트 건축용역과 비교하여, 상가 건축용역중에 어느 항목이 단가 상승의 요인인지 설명해주시기 바랍니다.

상가의 내장공사(마루, 장식등, 벽, 키친, ....)는 입주하는 점포가 사업내용에 맞추어 개별 진행합니다. 상가의 건축단가가 아파트의 건축단가와 동일하게 평당 415만원으로 책정되었는데 건축용역의 범위를 비교해볼 때 터무니 없는 것입니다. 

질문2: 총회책자 51페이지 내용으로는 상,하수도,가스 인입공사비를 아파트 조합원들이 100% 부담하도록 되어 있는데 상가의 상,하수도,가스 인입공사는 사업비 이외의 비용으로 따로 진행하는 것입니까?

제3호 안건 : 관리처분계획 변경의 건

질문3: 상가 조합원 52명이 상가분양 대신 아파트 분양 신청하였는 바, 정산을 어떻게 할 것입니까?

상가측은 해당 52점포를 일반분양하므로 수익이 될 수 있으며, 아파트측은 일반분양할 아파트 52채 (분양면적 : 5357.6 평방미터 (1620.67 평)) 를 해당 상가 조합원들에게 조합원분양가로 공급해야 하므로 약99억원의 손실이 발생합니다. 

약 99억원의 아파트 손실부분을 상가 분양수익으로 보전하거나, 해당 조합원들의 대지지분을 상가로부터 아파트쪽으로 옮겨오지 않는 한, 이 문제는 풀리지 않으리라 봅니다. 관리처분 내용을 기준으로 52명의 상가 조합원이 소유한 대지지분은 1671.7 평방미터 (505.69평) 입니다. 용적률 275% 기준으로, 지상연면적은 4597.2 평방미터 (1390.65평) 에 해당합니다.  

질문4: 관리처분 기준으로, 아파트와 상가의 정확한 연면적 비율은 95.74 : 4.26 입니다. 총회책자 50~51페이지의 사업비 배분 내용에 96:4 로 계산되어 있는데 특별한 이유가 있습니까?

정확한 연면적 비율을 적용하였을 때보다 아파트 조합원들이 약 100억원 더 사업비를 부담하게 되어 있습니다. 

질문5: 월드스포피아 토지매입 비용을 100% 아파트 조합원 부담으로 한 이유는 무엇입니까?

사업면적 증가에 의한 연면적 증가는 상가에도 혜택을 주는 것이고, 월드스포피아가 존치할 경우와 비교할 때, 이용할 수 있는 상가가 줄어들게된 아파트 주민은 손해를 보는 것이고 경쟁 상가가 없어지게된 상가 입장에서는 이익이 될 것입니다. 

그 외에도 많은 질문들이 있지만, 위 질문들에 대해서만이라도 설명해주시기 바랍니다. 서면결의서를 제출하는 조합원들을 위해 최소한 총회 개시 1주일 전인 2018년 2월3일 까지는 답변을 주시기 바랍니다.

[추가질문] OS 아주머니들은, 이번 임시총회의 비용 (개최비용, 5만원+5만원 회의비 지급) 을 전액 상가조합에서 부담한다고 홍보하고 있습니다. 그 분들은 조합에서 그렇게 교육받았다고 주장하시는데 사실인지 확인하여 주시고 이번 임시총회 소요비용은, 아파트와 상가가 분담하기로 한 사업비에 포함되지 않는다는 뜻인지 명확히 밝혀 주십시오.

[둔촌드림]

조합의 문제점을 알려주시는 점은 항상 감사하게 생각하지만,
주장의 요지가 명확치 않고 그래서 어떻게 하자는 건지? 불안과 혼돈만 가중됩니다.
앞으로 문제되는 핵심내용과 조합원 행동지침을 명확히 해주셔야 좀더 설득력을 얻지 않을까 생각합니다.

[초지일관(조진호)]

답답하지만 어쩌겠냐며 다수가 침묵하는 분위기에서 한 두명이 방향을 제시하기란 어렵습니다. 제 글의 요지는, 조합이 조합원의 입장에 서서 일할 의지와 능력이 없으므로 각자가 관심을 갖고 침묵을 깨자는 것입니다. 제가 인지한 총회 안건별 문제점들을 공유하려는 것도 조합원들이 총회에서 침묵을 깨는데 도움이 되지 않을까 하는 희망때문입니다.

사실 둔촌드림님처럼 의견을 주시는 분들이 많아지면 행동지침도 세울 수 있겠지요. 즉, 조직과 자금의 현실적인 문제가 해결된다는 얘기이지요.

앞으로도 좋은 의견 계속 주시기 바랍니다.

[sylar]

수고가 많으시네요
감사합니다

[DJ-Meng(조광현)]

둔촌이 잘되기를 바라는 모든사람들의 의견이 많아지기를 바랍니다.

어느 정도되면 팔까 하는 생각을 저변에 두고 바라보는 것은 인지상정 이해합니다.

저 또한 그렇습니다.
다만 내 사업인데 모두들 현재 집행부가 알아서 해주겠지 하는 마음이라는 것이 마음을 무겁게 합니다.

둔촌은 손바뀜이 180도 이루어져야 개벽이 일어날 것이라는 것이 맞는말인것 같습니다.

무상지분율 160. 158.

지금은 세대별 120~220%
무감각합니다.

환급금 아무것도 확정된 것 없습니다.
지난 관리처분 믿으시나요.
뒤집어버리면 됩니다. 8억이상을 써가면서요.
여러분 총회한번 하면 8억 이상 들어가는 것을 아시나요.
둔촌은 명당입니다만 . 아쉬워요.

[신바람]

고맙습니다. 응원합니다~