|
연도 |
변천 내용 |
비고 |
1909년 |
토지가옥소유권취득세/저당권취득세 |
지방비법 |
1949년 |
부동산취득세 |
지방세법 |
1958년 |
취득세 |
과세 대상을 부동산에서 선박, 차량 및 금고로 확대 |
2006년 |
취득세 |
과세대상에 승마권 추가 |
2011년 |
취득세 |
취득세와 등록세 통합 |
<표 1> 취득세의 변천 과정1)
취득세의 성격과 과세·비과세 대상
취득세의 성격취득세를 부과하는 주체는 지방자치단체이다. 그러므로 취득세는 지방세(특별시세, 광역시세, 도세)이며, 지방자치단체의 일반적 재정을 충당하기 위해 과세되는 보통세이고, 재산이 다른 사람에게 옮겨갈 때 부과되는 유통세로서, 지방자치단체의 세금수입[稅收]에 큰 비중을 차지하고 있다. 또한, 취득세는 1인에 적용되는 세금이다. 그러므로 부부가 각자 한 채씩 주택을 가지고 있다면 각자 1주택자가 되어 취득세율이 낮아진다.
취득세의 과세대상지방자치단체 관할 구역 안에 있는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권 또는 종합체육시설 이용회원권을 취득한 사람에게 취득세를 부과한다. (지방세법 제7조)
부동산의 간주취득아래의 경우, 재산을 직접 취득하지 않았다고 하더라도 재산을 취득한 것으로 간주되어 취득세가 부과된다. (지방세법 제15조)1) 토지의 지목이 변경되어 토지의 가격이 증가한 경우에는 증가한 만큼의 취득세를 내야 한다. 2) 상속으로 부동산을 취득한 경우, 상속인들 각각이 재산을 취득한 것으로 간주되므로 상속분에 대해서 상속인들 각자가 취득세를 내야 한다.
비과세 (지방세법 제9조)1) 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합, 외국정부 및 주한국제기구가 취득한 경우에는 취득세를 부과하지 않는다. 다만, 대한민국 정부기관이 취득한 것에 대해 취득세를 물리는 외국정부가 취득을 한 경우에는 취득세를 부과한다. 2) 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산 및 사회기반시설에 대하여는 취득세를 부과하지 않는다. 3) 신탁으로 인한 신탁재산을 취득한 경우에는 취득세를 부과하지 않는다. (단, 신탁재산의 취득 중 주택조합 등과 조합원 간의 부동산 취득이나 주택조합 등의 비조합원용 부동산 취득은 제외) 4) 임시흥행장, 공사현장사무소 등 임시건축물의 취득에 대하여는 취득세를 부과하지 않는다. (단, 임시건축물을 1년이 넘도록 철거하지 않는 경우에는 취득세를 부과) 5) 전용면적 85㎡로 9억 이하인 주택을 좋게 수리함으로 인해 주택의 가격이 증가한 경우에는 취득세를 부과하지 않는다.
부동산의 취득세 납세지2)
부동산은 부동산의 소재지를 납세지로 한다. 참고로, 취득물건이 둘 이상의 지방자치단체에 걸쳐 있는 경우에는 취득물건의 소재지별 시가표준액[토지는 개별공시지가, 공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)은 공동주택가격, 단독·다가구·상가주택은 개별주택가격, 주택이 아닌 일반건물은 시가표준액] 비율로 나누어 계산한다. (지방세법 제8조)
취득세 납부방법
방문 - 부동산의 소재지를 관할하는 시·군·구청 세무과에 가서 취득세 납부서를 작성하여 제출한 후 취득세 고지서를 받는다. 그리고, 신한은행·하나은행·기업은행·농협에 가서 취득세 고지서와 함께 취득세를 창구에 제출한 뒤 ‘취득세영수필확인서’를 받으면 된다.
출처 - 위택스 홈페이지
인터넷 - 위택스 홈페이지(www.wetax.go.kr)를 이용하면 편리하다. 위택스 홈페이지에서 취득세를 신용카드로 납부하면 된다. 신고만 하고 납부는 나중에 하고자 할 경우 납부서만 발급 받을 수도 있다
취득세 납부기간
일반적인 경우 부동산을 취득한 자는 그 취득한 날로부터 60일 안에 취득세를 납부해야 한다. 단, 상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속한 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속한 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월) 안에 취득세를 납부해야 한다. (지방세법 제20조)
특수한 경우아래의 경우는 해당 일로부터 30일 이내에 취득세를 납부해야 한다. (지방세법 시행령 제34조, 35조)
1) 과밀억제권역에서 본점 또는 주사무소용 건축물을 새로 짓거나 늘려서 짓는 경우에는 사무소를 최초 사용한 날로부터,2) 과밀억제권역에서 공장을 새로 설치하거나 늘려서 설치한 경우에는 그 생산설비를 설치한 날(단, 그 이전에 영업허가·인가 등을 받은 경우에는 영업허가·인가 등을 받은 날)로부터, 3) 대도시에서 법인을 설립하는 경우, 대도시에서 법인의 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우, 대도시 밖에서 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소를 대도시 안으로 옮겨오는 경우에는 해당 사무소 또는 사업장을 사실상 설치한 날로부터, 4) 취득세 중과세에서 제외되는 업종에 직접 사용할 목적으로 대도시 안의 부동산을 취득하거나, 법인이 사원에 대한 분양 또는 임대용으로 직접 사용할 목적으로 사원 주거용 목적 부동산을 취득하였으나 정당한 사유 없이 취득일로부터 1년이 경과할 때까지 취득 목적대로 사용하지 않거나, 취득일로부터 2년 이상 해당 업종 또는 용도에 직접 사용하지 않다가 파는 경우에는 사유가 발생한 날로부터, 5) 건축물을 늘려 짓거나 좋게 수리하여 별장 또는 고급주택이 된 경우에는 그 증축·개축의 사용승인서 발급일(단, 그 밖의 사유로 별장이나 고급주택이 된 경우에는 그 사유가 발생한 날)로부터, 6) 골프장은 체육시설업으로 등록(변경등록을 포함)한 날(단, 등록을 하기 전에 사실상 골프장으로 사용하는 경우 그 부분에 대해서는 사실상 사용한 날)로부터, 7) 건축물의 사용승인서 발급일 이후에 관계 법령에 따라 고급오락장이 된 경우에는 그 대상 업종의 영업허가·인가 등을 받은 날(단, 영업허가·인가 등을 받지 아니하고 고급오락장이 된 경우에는 고급오락장 영업을 사실상 시작한 날)로부터 30일 이내에 취득세를 납부해야 한다.
취득세 납부기간의 기준이 되는 취득일
취득일은 해당 부동산을 매수하고 잔금을 치른 날이다. 단, 잔금일보다 먼저 등기를 한 경우에는 등기접수일을 취득일로 본다.
납부기간 안에 취득세를 내지 않는 경우
취득세 납부기간 안에 취득세 신고를 하지 않거나 납부를 하지 않은 경우에는 내야 할 취득세의 20%를 신고불성실가산세로 내야하며, 1일 0.03%의 납부불성실가산세를 내야 한다. 예를 들어 내야 할 취득세가 500만 원인데 납부기간으로부터 120일이 지나서 낸다면, ‘(500만원×20%)+120일×(500만원×0.03%)=118만 원’을 더 내야 한다.
부동산의 취득세 세율
부동산의 취득세율은 <표 2>와 같다. (지방세법 제11조)
취득구분 |
종전 세율구조 |
통합취득세 세율 | ||||
취득유형 |
인적유형 |
목적물 |
취득세 |
등록세 | ||
승계 |
유상승계 |
불문 |
농지 |
2% |
1% |
3% |
농지 외 |
2% |
2% |
4% | |||
상속승계 |
신탁재산(수탁자→위탁자 상속인 포함) |
농지 |
2% |
0.3% |
2.3% | |
농지 외 |
2% |
0.8% |
2.8% | |||
무상승계(증여·유증) |
일반납세자 |
불문 |
2% |
1.5% |
3.5% | |
비영리사업자 |
2% |
0.8% |
2.8% | |||
신탁재산 승계수탁자→수익자 |
일반납세자 |
불문 |
2% |
1% |
3% | |
비영리사업자 |
2% |
0.5% |
2.5% | |||
원시 |
신축·증축 등 |
불문 |
불문 |
2% |
0.8% |
2.8% |
공동소유 |
공·합·총유물 분할 |
불문 |
불문 |
2% |
0.3% |
2.3% |
<표 2> 부동산의 취득세율3)
단, 과밀억제권역에서 법인 본점 또는 주사무용 부동산을 취득한 경우, 토지는 8%, 건축물은 6.8%로 중과세된다. 그리고, 대도시 내 법인 부동산을 취득한 경우에는 8%, 고급주택, 별장, 골프장 또는 고급오락장과 같은 사치성 재산을 취득한 경우에는 12%의 중과세된 취득세를 내야 한다.
취득세 특례
납부방법 특례부동산을 취득하게 되면 일반적인 경우에는 잔금을 치른 날로부터 60일 이내에 취득세를 내야 하지만, 2013년까지는 분납이 가능하다. 2012년에는 등기를 할 때 50%를 선납하고 나머지 50%는 잔금일로부터 60일 이내에 나누어서 납부할 수 있었다. 2013년에는 등기를 할 때 70%를 선납하고 나머지 30%는 잔금일로부터 60일 이내에 나누어 납부할 수 있다. 그러나, 2014년부터는 등기를 할 때 부과된 취득세를 한 번에 모두 내야 한다.
납부금액 특례2012년 11월 6일 국무회의에서는, 1억 원 이하 전용면적 40m² 이하인 서민주택 및 임대사업용으로 최초 분양 받은 전용면적 60m² 이하 공동주택 또는 오피스텔을 구입할 때 취득세를 면제하는 규정 및 임대주택에 대한 감면(규모에 따라 취득세 등 25∼100% 감면)을 2015년 말까지 연장하고, 취득세를 감면 받을 수 있는 일시적 2주택자 기준을 현행 2년에서 3년으로 완화했다.
취득세율 감면2012년 9월 말부터 시행된 일반주택에 대한 취득세 감면 혜택이 2012년 말에 종료되면서, 9억 원 이하 1주택자로 전용면적 85㎡ 이하인 경우 2%(지방교육세 포함2.2%), 전용면적 85㎡ 초과인 경우에는 2%(지방교육세 및 농어촌특별세 포함2.7%)로 2013년 말까지 취득세의 50%를 감면 받게 된다. 그러나, 9억 원 초과나 다주택자로 전용면적 85㎡ 이하인 경우는 4%(지방교육세 포함4.4%), 전용면적 85㎡ 초과인 경우에는 4%(지방교육세 및 농어촌특별세 포함4.6%)를 적용 받게 된다.
구분 |
취득세 |
지방교육세 |
농어촌특별세 |
합계세율 | |
9억 이하 1주택자 |
85㎡ 이하 |
2% |
0.2% |
비과세 |
2.2% |
85㎡ 초과 |
2% |
0.2% |
0.5% |
2.7% | |
9억 초과 1주택자 / 다주택자 |
85㎡ 이하 |
4% |
0.4% |
비과세 |
4.4% |
85㎡ 초과 |
4% |
0.4% |
0.2% |
4.6% |
<표 3> 감면연장 전 취득세 세율
그러나, 부동산 경기 악화로 거래가 잘 이루어지지 않자, 2013년 2월 6일 국회 행정안전위원회는 2012년 말로 종료된 부동산 취득세 감면 기한을 6개월 더 연장하는 내용의 ‘지방세특례제한법 개정안‘을 통과시켰으며, 2013년 1월 1일에 취득한 부동산에 대해서도 소급 적용해주기로 했다. 또한, 부부합산 총소득이 6천만원이하인 가구가 6억이하 전용면적 85㎡이하 주택을 2013년 12월 말까지 생애최초로 구입하는 경우(잔금일 또는 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날 기준)에는 취득세를 내지 않아도 된다.
구분 |
취득세 |
지방교육세 |
농어촌특별세 |
합계세율 | ||
1주택자 |
9억 미만 |
85㎡ 이하 |
1% |
0.1% |
비과세 |
1.1% |
85㎡ 초과 |
1% |
0.1% |
0.65% |
1.75% | ||
9억 이상~12억 미만 |
85㎡ 이하 |
2% |
0.2% |
비과세 |
2.2% | |
85㎡ 초과 |
2% |
0.2% |
0.5% |
2.7% | ||
12억 초과 |
85㎡ 이하 |
3% |
0.3% |
비과세 |
3.3% | |
85㎡ 초과 |
3% |
0.3% |
0.35% |
3.65% | ||
다주택자 |
12억 미만 |
85㎡ 이하 |
2% |
0.2% |
비과세 |
2.2% |
85㎡ 초과 |
2% |
0.2% |
0.5% |
2.7% | ||
12억 초과 |
85㎡ 이하 |
3% |
0.3% |
비과세 |
3.3% | |
85㎡ 초과 |
3% |
0.3% |
0.35% |
3.65% |
<표 4> 2013년 6월 말까지 감면 연장한 취득세율
취득세 계산 적용사례
사례1)감면 연장이 없는 경우 1주택자가 전용면적 85㎡이하인 6억 원(9억 원 이하) 주택을 취득하고 잔금6억 × 2.2%(지방교육세 0.2% 포함) = 13,200,000원
감면 연장을 한 경우1주택자가 전용면적 85㎡이하인 6억 원(9억 원 이하) 주택을 취득하고 잔금 6억 × 1.1%(지방교육세 0.1% 포함) = 6,600,000원
사례2)감면 연장이 없는 경우다주택자가 13억 원(12억 초과) 전용면적 85㎡ 초과인 주택을 취득하고 잔금13억 × 4.6%(지방교육세 및 농어촌특별세 0.6%포함) = 59,800,000원
감면 연장을 한 경우다주택자가 13억 원(12억 초과) 전용면적 85㎡ 초과인 주택을 취득하고 잔금13억 × 3.65%(지방교육세 및 농어촌특별세 0.65%포함) = 47,450,000원
이처럼, 2013년도에 취득세 감면을 연장하면, 연장을 하지 않는 것보다 적게는 20%에서 많게는 100%의 취득세를 덜 납부하게 된다.
취득세 이외에 들어가는 경비
국민주택채권 매입취득세를 내기 위해 은행을 방문하면 국민주택채권도 사야 한다. 그리고 이때는 실제로 거래한 가격을 기준으로 국민주택채권을 사는 것이 아니라, 토지의 경우에는 개별공시지가, 단독·다가구·상가주택의 경우에는 개별단독주택가격, 아파트·연립·다세대주택의 경우에는 공동주택가격, 상가의 경우에는 시가표준액을 기준으로 국민주택채권을 매입해야 한다. 실거래가격 기준이 아니다. 실거래가격을 기준으로 국민주택채권을 사면 필요 이상의 국민주택채권을 사게 된다. 국민주택채권을 살 때는 국민주택채권 매입표를 작성하여 매입할 금액과 함께 은행창구에 제출하면 되고 매입 후에는 국민주택채권매입필증을 받아야 한다. 국민주택채권매입필증이 있어야만 등기를 할 수 있다.
구분 |
개별공시지가/개별단독주택가격공동주택가격/시가표준액 |
의무매입비율 | |
특별·광역시 |
기타지역 | ||
주택(건물과 부속 토지 포함) |
2,000만 원 ~ 5,000만 원 미만 |
1.3% |
1.3% |
5,000만 원 ~ 1억 미만 |
1.9% |
1.4% | |
1억 ~ 1억 6,000만 원 미만 |
2.1% |
1.6% | |
1억 6,000만 원 ~ 2억 6,000만 원 미만 |
2.3% |
1.8% | |
2억 6,000만 원 ~ 6억 미만 |
2.6% |
2.1% | |
6억 이상 |
3.1% |
2.6% | |
토지(상가부속 토지·전·답·임야) |
500만 원 ~ 5,000만 원 |
2.5% |
2.0% |
5,000만 원 ~ 1억 |
4.0% |
3.5% | |
1억 이상 |
5.0% |
4.5% | |
주택과 토지외의 부동산(상가 건물 분) |
1,000만 원 ~ 1억 3,000만 원 |
1.0% |
0.8% |
1억 3,000만 원 ~ 2억 5,000만 원 |
1.6% |
1.4% | |
2억 5,000만 원 이상 |
2.0% |
1.8% | |
상속·증여 |
1,000만 원 ~ 5,000만 원 |
1.8% |
1.4% |
5,000만 원 ~ 1억 5,000만 원 |
2.8% |
2.5% | |
1억 5,000만 원 이상 |
4.2% |
3.9% |
<표 5> 채권매입비율
인지세/등기수수료
부동산을 취득하고 등기를 할 때에는 거래금액에 따라 <표 3>처럼 인지세를 내고 등기수입인지를 구입해야 한다. 이때 부동산 한 개당 15,000원의 등기수수료를 내야 하는데, 토지나 공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)처럼 등기사항전부증명서가 한 개인 경우에는 한 개의 부동산으로 취급되어 15,000원만 내면 되나, 단독주택·다가구주택·상가주택처럼 등기사항전부증명서가 토지 및 건물로 두 개인 경우에는 두 개의 부동산으로 취급되어 ‘15,000원×2개=30,000원’을 내야 한다.
범 위 |
인지세 |
1천만 원 초과 3천만 원 이하 |
2만원 |
3천만 원 초과 5천만 원 이하 |
4만원 |
5천만 원 초과 1억 원 이하 |
7만원 |
1억 원 초과 10억 원 이하 |
15만원 |
10억 원 초과 |
35만원 |
<표 6> 거래 금액에 따른 인지세
중개수수료 및 법무사 비용
공인중개사를 통해 거래를 한 경우에는 거래 금액이나 거래 종류에 따라 중개수수료를 공인중개사에게 지불해야 한다. 또한, 법무사를 통해 등기를 할 때도 법무사에게 수수료를 지불해야 하며, 그 외에 주택의 경우 <표 7>처럼 이사 비용 등 부대비용이 추가로 들어간다. 그러므로 꼼꼼한 체크와 계산이 필요하다.
내역 |
비용 |
내역 |
비용 | ||
취득세 |
□ |
\ |
이사비 |
□ |
\ |
중개수수료 |
□ |
\ |
에어컨 설치비 |
□ |
\ |
법무사 비용 |
□ |
\ |
도시가스 설치비 |
□ |
\ |
등기 비용 |
□ |
\ |
인터넷 설치비 |
□ |
\ |
각종 공과금 |
□ |
\ |
전화 설치비 |
□ |
\ |
합계 |
\ |
<표 7> 주택을 구입할 때 들어가는 부대비용