부동산 임대소득이 영업보상 대상인지 여부

부동산 임대소득이 영업보상 대상인지 여부  1. 문제의 제기  공익사업(재개발사업 포함)에 따른 손실보상을 받음에 있어서 부동산임대소득에 대해 영업보상을 받을 수 있는지가 문제된다.   결론적으로는 부동산 임대소득에 대해 영업보상은 받을 수 없다. 물론 사업시행자가 임의로 해 주면 그건 별론이다.   임대소득에 대해서 영업보상을 받을 수 있다고 주장하는 분들은 대법원 2008. 1. 31. 선고 2006두9535 판결이나 대법원 2006. 7. 28. 선고 2004두3458 판결을 근거로 들고 있다.   그러나 위 첫째 대법원 판결은 재건축조합에서 조합이 법적 근거를 가지고 보상을 한 것이 아니라 임의로 영업보상을 실시한 것에 대해 세금이 사업소득이냐 부동산 양도소득이냐가 쟁점이 된 사안일 뿐이고, 재건축사업은 아예 영업손실보상이 없는 사업이다. 둘째 대법원 판결은 잔여건물에 대한 임대소득 보상일 뿐이지 임대소득 자체에 대한 영업보상을 인정한 것이 아니다.  2. 대법원 판결  ▶대법원 2008. 1. 31. 선고 2006두9535 판결부동산 임대업자가 사업장의 양도 당시 임대사업 폐지에 따른 영업손실보상 명목으로 받은 보상금이 총수입금액에 산입되는 사업소득에 해당한다고 한 사례. 사업자가 사업을 영위하다가 그 사업장이 수용 또는 양도됨으로 인하여 그와 관련하여 사업시행자로부터 지급받는 보상금은, 그 내용이 양도소득세 과세대상이 되는 자산 등에 대한 대가보상금인 경우는 양도소득으로, 그 이외의 자산의 손실에 대한 보상이나 영업보상, 휴ㆍ폐업보상, 이전보상 등 당해 사업과 관련하여 감소되는 소득이나 발생하는 손실 등을 보상하기 위하여 지급되는 손실보상금인 경우는 그 사업의 태양에 따른 사업소득으로 보아 그 총수입금액에 산입함이 상당하다.  원심은, 원고가 1993. 11.경부터 2001. 11.경까지 이 사건 주택을 타인에게 임대하여 왔고, 2000. 7. 10.경에는 이 사건 주택을 사업장으로 하여 공동주택 장기임대를 주종목으로 하는 부동산업의 사업자등록을 하였으며, 이 사건 주택의 양도 무렵인 2002. 5.경 이 사건 주택의 양도대가와는 별도로 위 임대사업을 폐지함에 따른 영업손실보상 명목으로 이 사건 보상금을 수령한 사실을 인정한 다음, 이와 같은 원고의 사업운영내용, 기간, 규모 및 이 사건 보상금의 지급경위와 그 지급시기 등에 비추어 보면, 이 사건 보상금은 이 사건 주택의 양도 또는 대여로 인하여 발생한 소득이 아니라 이 사건 주택의 임대사업과 관련하여 발생한 손실에 대한 보상금으로 지급된 것이므로, 양도소득이나 부동산임대소득으로 볼 수는 없고 총수입금액에 산입되는 사업소득에 해당한다고 판단하였다. 위와 같은 법리와 관련 규정 및 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 소득세법상 양도소득, 사업소득 및 부동산임대소득에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.  하급심 판결 서울고등법원 2006. 5. 10. 선고 2005누15955 판결가. 원고는 1993. 11. 2. 그 소유의 서울 강서구 내발산동 (지번 생략) 대 167.7㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다) 지상에 총 9세대로 이루어진 다세대주택 1동(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)을 신축한 뒤 이를 타인에게 임대하여 왔다. 나. 그런데 이 사건 토지일대를 사업부지로 하여 주택재건축사업을 시행하기 위해 2000. 6. 3. 화곡아파트 제1지구 재건축주택조합(이하 ‘재건축조합’이라고 한다)이 설립되자, 원고는 2000. 7. 10. 강서세무서장에게 개업일자를 2000. 6. 24., 사업장을 이 사건 주택 401호, 주업태를 부동산업, 주종목을 공동주택장기임대로 하는 사업자등록을 하였고, 이 사건 토지가 위 사업부지에 편입됨에 따라 더 이상 이 사건 주택을 이용하여 임대사업을 영위할 수 없게 되자, 2001. 11. 24. 재건축조합에게 이 사건 토지 및 건물에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주면서, 그 대가로 재건축조합으로부터 향후 신축될 아파트 중 이 사건 토지·건물의 평가액인 619,304,000원 상당의 아파트를 분양받기로 약정하였다.다. 그리고 위와 별도로 원고는 재건축조합으로부터 이 사건 주택을 이용한 임대사업의 폐지에 따른 영업손실보상금 명목으로 2002. 5. 15. 200,000,000원, 같은 달 24. 270,000,000원 등 합계 470,000,000원(이하 ‘이 사건 보상금’이라고 한다)을 지급받았다. ▶대법원 2006. 7. 28. 선고 2004두3458 판결 건물의 일부가 공공사업지구에 편입되어 그 건물의 잔여부분을 종래의 목적대로 사용할 수 없거나 사용이 현저히 곤란한 경우에는 그 잔여부분에 대하여는 위와 같이 평가하여 보상하되, 그 건물의 잔여부분을 보수하여 사용할 수 있는 경우에는 보수비로 평가하여 보상하도록 하고 있고, 임대용으로 제공되고 있던 건물의 일부가 수용된 후 잔여건물을 보수하여 계속 임대용으로 사용하는 경우 잔여건물의 보수비를 포함하여 위와 같은 기준에 따라 보상액을 지급하였다고 하더라도 그 보상액에는 보수기간이나 임대하지 못한 기간 동안의 일실 임대수입액은 포함되어 있지 않으므로 그러한 경우에는 구 공 공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 시행규칙(2002. 12. 31. 건설교통부령 제344호로 폐지되기 전의 것) 제25조 제3항에 따라 3월의 범위 내에서 보수기간이나 임대하지 못한 기간 동안의 일실 임대수입은 수용으로 인한 보상액에 포함되어야 하고, 다만 3월 이상의 보수기간이나 임대하지 못한 기간이 소요되었다는 특별한 사정이 있는 경우에는 같은 법 시행규칙 제25조 제2항을 유추적용하여 그 기간 동안의 일실 임대수입 역시 수용으로 인한 보상액에 포함되어야 하며, 위와 같이 보수기간이나 임대하지 못한 기간이 3월 이상 소요되었다는 특별한 사정은 잔여건물이나 임대사업 자체의 고유한 특수성으로 인하여 3월 내에 잔여건물을 보수하거나 임대하는 것이 곤란하다고 객관적으로 인정되는 경우라야 한다.  3. 임대소득은 영업보상 대상이 아니라는 판결  ▶서울고등법원 2002. 11. 6. 선고 2002누2675 판결토지수용 법 제51조에 의하면, 토지의 수용으로 인하여 그 소유자나 관계인이 영업상의 손실을 입은 경우에는 이를 보상하도록 규정하고 있으나, 부동산의 임대를 통하여 얻게 되는 수익은 다른 사람에게 이를 사용·수익하게 함으로써 얻는 부동산 자체의 과실(果實)에 불과한 것이므로 당해 부동산에 대한 정당한 보상이 이루어지는 경우에는 그 임대수익을 목적으로 하는 영업상의 손실에 대하여 별도로 보상할 필요가 없다 할 것이다.  ▶서울고등법원 1997. 5. 21. 선고 95구6924 판결원고들이 위 수용시기 당시 별지 제2목록 기재와 같이 각 해당 건물 부분을 임대하고 있었던 사실은 위에서 본 바와 같지만, 부동산의 임대소득은 부동산의 원본에 대한 과실로서 당해 부동산에 대하여 정당한 보상을 한 경우에는 그 부동산을 임대하여 얻을 수 있었던 수입에 대하여는 그 보상을 구할 수 없다고 보아야 할 것이므로, 원고들의 위 주장 또한 이유 없다 할 것이다.[실무토지수용보상 책 참고] [법무법인 강산]