* 미얀마의 토지제도
미얀마는 군부 정치 시절에는 미국과 유럽연합 등 경제제재를 했었습니다
그러다가 민주 정부가 들어 서면서 당사국들이 본격적인 완화조치를 해 주었습니다.
덕분에 많은 국가들이미얀마를 신흥 투자 국가로 상승 중에 있습니다
그 이유는 풍부한 천연자원과 양질의 인적자원, 중국과 인도 사이에 위치하는 전략적 요충지입니다
미얀마는 천연가스, 원유, 티크, 보석 등 고부가가치 자원을 비롯하여 한국이 6대 전략광물로 분류한
유연탄, 우라늄, 구리, 철, 니켈, 아연 등의 매장량도 무시할 수 없는 양이 매장 되어 있습니다
이 부분은 외국인 100%의 투자가 가능 합니다
국가 납부 세금 인센티브제도를 도입하며 사업목적의 부동산 점유도 인정하는
외국인직접투자(FDI)를 유치할 외국인투자법의 대대적인 손질이 진행 중입니다
미얀마는 모든 기업과 자산에 대해 국유화하는 것을 원천적으로 봉쇄함으로써 투자
위험부담을 척결하여 친투자환경을 열어 주고 있습니다
* 미얀마 토지 국가 소유 및 외국인 토지 관련
1974년 미얀마 헌법 제18조에 따라 미얀마의 천연자원과 모든 토지는 국가의 소유입니다
2008년 연방국가 헌법에서 연방이 모든 토지와 천연자원을 소유한다고 규정하였습니다
외국인의 토지 또는 건물 소유는 원천적으로 불가능하다고 보면 맞습니다
외국인의 장기 부동산 임차는 미얀마 정부로부터 만 가능하였습니다
그러나 최근 외국인투자법 개정으로 30년 이상 장기 임차도 명시적으로 허용하는 것으로 개정 되었습니다
하지만 1년 초과 임대차의 경우는 등기가 되어야 만 한다. 라는 조건이 있습니다
외국인의 부동산 개발사업은 통상 BOT 방식으로 사업을 진행해야 합니다
* 미얀마 경제특구법 참조 하면 부동산을 더 이해하기 쉽습니다
2011.1. 제정된 경제특구법에 따라 Dawei, Thilawa, Kyauk Phyu 등 경제특구가 개발중 입니다
미얀마 경제특구법(국가평화발전위원회 법 제8호 / 2011)에서 토지이용과 관련된 규정을 보자면
개발사업시행자 또는 투자자는 투자 사업의 유형과 투자액에 따라 토지 임대나 토지 사용에 실제로 필요한 기간을 검토 받아 토지임대나 토지사용을 허가받을 수 있습니다
개발사업 시행자 또는 투자자는 정부의 승인 하에 최소 30년간의 토지 임대나 토지 사용을 허가
받을 수 있다. 라고 미얀마 정부 공보에 나와 있습니다
최초 조건의 만료 후 운영을 지속하길 원하는 경우, 대규모 투자 기업을 위해 연속해서 30년간
연장을 허가 받을 수 있습니다.
기간 만료 후 추가로 15년 연장을 받을 수 있습니다
소규모 투자 중소 기업을 위해 연속적으로 5년간 2회 연장을 받을 수 있는 제도가 있습니다
개발사업시행자 또는 투자자는 중앙조직의 승인에 따라 필요할 경우 주택, 빌딩, 농장 및 정원,
과수원, 경작지의 수용 및 보상을 부담하여야 한다. 라고 명시 되어 있습니다
관리위원회는 필요할 경우 업무 편의를 위해 허가 사항을 조정할 수 있습니다
미얀마 정부는 개발 사업시행자 또는 투자자의 토지 이용에 있어 조건이 있습니다
개발사업 시행자(투자자)는 사전에 정해진 사용 약관에 따라 임대 또는 사용 자격이 부여된
토지를 사용 하여야 한다. 라는 특약을 참조 해야 합니다
기존 법률에 따라 승인기간 내에서 투자 사업을 영위하기 위해 토지 및 빌딩을 제3자에게 임차,
저당 또는 매매할 수 있다라는 점도 특이한 조건이다 라고 보심이 맞습니다
개발사업 시행자(투자가)가 매매할 경우 사업종류, 투자 및 매출금액에 따라 수익의 50%를
넘지 않는 범위에서 중앙조직에서 규정한 금액을 국가에 납부하여야 합니다
임대나 토지 사용이 가능하도록 획득한 토지의 지형이나 외형을 허가 없이 수정 또는 변경
할 수 없습니다 미얀마 정부 공보에 나와 있습니다
임대 또는 사용 권리가 부여된 토지의 지상 또는 지하에서 해당기업과 관련되지 않고 당초
계약에 포함되어 있지 않는 천연광물자원 또는 골동 유품을 발견하는 경우 관리위원회로 즉시
보고(산고)하여야 합니다 관리위원회가 허가할 경우 개발사업 시행자(투자자)는 허가된 토지를
계속 운영할 수 있으며 그렇지 않은 경우 대체 지역으로 이전하여야 합니다
임대 또는 사용 토지에 승인 받아 부분 사업을 효과적으로 운영해야 합니다
당초 계약에 정한 기간이나 운영을 허가한 날로부터 2년내에 사업을 종료하여야 한다. 라는
조건이 있음도 참조 해야 합니다 허가 사항 기간 내 종료하지 않은 경우 허가는 취소 됩니다
허가된 토지는 반환 하여야 하며, 토지위의 지워진 건물은 자진 철거해야 합니다
상기 내용은 여러 부분에서 얻어 온 부분도 있고 미얀마 정부 공보를 인용한 내용입니다
상기 내용을 잘 참조 해 보면서 콘도미니엄 사업에 대한 조건의 기초 근원을 참조 할 수가
있다 라는 점입니다 미얀마 국가 내 콘도미니엄 사업에 대한 중요한 사항은 토지이기
때문에 토지 이용에 관합 조건 부분을 잘 이해를 해야 합니다
2008년 대 전 군부가 정부를 장악하고 있을 때 와는 많은 변화가 있습니다
하지만 아직도 구 법령이 겹쳐 있는 부분이 많더 보니 이렇게 하면 되겠지 라고 막연하게
시작 후 중간에 문제점이 발생해서 노고를 해야 하는 경우가 많습니다
미얀마 건축 주거 분양법에서 보면 사전 분양을 허가 한다 라는 법은 없고 건물 종료 후
라는 조건은 있습니다. 여기서 흥미있게 볼 부분이 있습니다
아래 줄에 작게 특별한 허가를 받은 경우는 제외가 있다 라는 부분입니다
이런 장점 도 있지만 작은 글씨가 더 불편을 주는 조건도 있기에 잘 살펴 야 합니다
결론은 미얀마 정부 공보를 번역해서 잘 탐독하는 것이 중요한 부분이 됩니다
미얀마 토지도 조건 별 다름이 있습니다
개발 제한 구역 군사 보호 구역 유적지 보호 구역 등등
절대 농지 및 조건 사업 만 허가가 되는 토지도 있음을 잘 이해 해야 합니다
양곤에서 기 허가 후 사업 진행을 하다가 정부의 허가 조항 변경으로 난감을
경험 한 시공업체도 있다 라는 점을 보면 잘 알 수가 있는 부분입니다
그래서 미얀마 만큼은 미얀마 스타일 적인 부분을 잘 이해 후 시작이 중요한 부분입니다
결론은 미얀마를 직접 방문해서 시장 조사를 손수 한다 가 정답 이라고 생각 합니다