부동산계약에서 잔금 미지급시 자동해제 특약의 효력?

[고구마]

부동산계약에서 잔금 미지급시 자동해제 특약의 효력?

  2023. 4. 27. 14:07

요즘같은 경기가 불안한 상황에서 부동산 매매와 같은 큰 자산의 이동에서 얻는 수익과 손해는 굉장히 클 수 있기에, 매수자와 매도자의 불안한 마음에 생각도 매일매일 변하게 된다.

부동산 매수자는 등기를 넘겨받기 전까지 혹시 매도자가 변심하여 이중계약을 할까봐 또는 이전에는 없던 근저당을 잡아 버릴까봐 걱정할수 있다.

이와 반대로 매도자 입장에서는 매수자가 중도금까지는 치루었는데 잔금을 핑계를 대며 차일피일 미루면, 계약파기도 못하고 이러지도 저러지도 못하는 경우도 생길까봐 걱정되기도 한다.

그래서 종종 부동산매매계약서에 "잔금기일에 잔금을 지급치 아니하면 자동적으로 계약이 해제된다."는 특약을 넣기도 한다.

그런데 과연 이 특약이 실제 효력이 있을까?

매도인 A의 부동산을 2억에 매수인B가 매수하는 매매계약을 체결하면서 계약금 2천만원과 중도금 1억까지 지급하였다. 그러나 B의 사정이 여의치 못하여 잔금지급 약정일로부터 1주일 경과한 후에야 잔금8천만원을 지급하려 했더니, 매도인A는 계약서상 "잔금기일에 잔금을 지급치 아니하면 자동적으로 계약이 해제된다." 는 약정이 있으므로 이미 계약은 해제되었다고 주장하면서 잔금수령을 거부하고 있다. 매수인 B는 이 부동산을 취득하고 싶다. ​​

"이행지체" 라는 용어를 알아야겠다.

채무자(매수인B)의 이행지체(잔금미납)가 있고,

채권자(매도인A)는 상당한 기간 내에 이행할것을 최고(요구해라)하고,

채무자(매수인B)가 상당한 기간 내에 이행안하면,​

비로소 삼박자가 맞아서 계약해제가 된다.

"동시이행관계" 라는 용어를 알아야겠다.

부동산 매매계약에서 매수인의 잔금지급과 동시에 매도인은 소유권이전등기의무의 이행을 제공 (등기이전에 필요한 모든서류 교부) 을 해야한다.

이것의 숨은 뜻은, 매수인이 잔금지급을 안하고 미루어도 매도인이 서류제공 안하면, 계약위반이 아니다. 즉, 자기의무를 우선 해놓고 상대방 잘못을 탓할수 있다는 뜻이다.

잔대금지급기일까지 잔금 미지급시 자동 계약해제 특약이 있어도, 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 이러한 사실을 알리는 등의 방법으로 이행제공을 하지 않았기 때문에 매매계약은 자동해제 되지 않고 아직 유효한 상태에 있다. (대법원1998.6.12. 선고98다50 판결)​​

매수인B는 잔금을 법원에 변제공탁하고 매도인A를 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기하여 승소판결을 얻으면, 이를 첨부하여 단독으로 소유권이전등기신청을 할 수 있다.

매도인A 입장에서는 매수인B가 잔금기일에 잔금미지급시, 자신의 의무인 소유권이전에 필요한 서류를 매수인에게 교부 하거나 준비해놓고 알린다면, 매매계약을 해제할수 있다.

계약서에 특약을 적는건 계약 당사자를 보호할 수단이 되기도 하지만, 그 특약이 수단으로서 실제 효과가 있는지 공인중개사에게 꼭 한번더 확인하는 걸 추천한다.

※대법원 2022.11.30 선고 2022다255614 판결  참조

대법원의 판단

가.부동산 매매계약에서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 지급기일의 도과사실만으로는 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다777 판결 등 참조). 다만 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기일 도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다거나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행 시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 하였다고 볼 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않음으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다(대법원 1992. 10. 27. 선고 91다32022 판결, 대법원 2020. 12. 24. 선고 2018다256023 판결 등 참조).