뉴타운의 덫에걸린 사람들(제5-1편)

[노타운]

제Ⅴ편. 뉴타운의 덫에 걸린 사람들

□ 회계운영 및 그 관리와 부정행위등에 대한 대응책

         차   례

1. 회계분석의 목적과 그 효과

2. 기초 개요

3. 비용의 인식과 그 비용책정의 부적정례

4 수익의 계상과 누락사항 실제례

5. 분양원가의 조정

6. 추정비례울 산정법과 감정평가액과의 관계

7. 합리적인 재개발사업 추진방향

1. 관리처분 계획안에 분석 목적과 효과

위(제 1, 2, 3편과 제4편)에서 열거한 바와 같이 어느 한 지역에서의 뉴-타운 사업에서의 절차와 과정들 중의 하자와 문제점들 중에서

관련법의 적용과 그 해석등에 의한 법리문제로써 풀어야할 것도 있지만 여러 가지의 산출식과 기준등에 의하여 계산되어져 불변의 숫자등으로 표시될 수 밖에 없는 객관적 사항의 합계표라 할 수 있는 가장 기본적인 그 관리처분계획안 내용중에서

그 산출된 비용등의 과대책정액과 수익액의 과소계상 및 종전 토지등의 평가액에 대해서는 사업수지상으로 아무런 개발이익 없이 그 권리가액를 평가액보다 낮게 적용. 인정받게되는 극히 낮은 추정 비례율(100%)의 산정과 조합원 분양분 APT에 대한 높은 분양가액의 책정에서의 부적정 사항과 위법성 ,부당성 및 그 허구성과 기만적인 속임수등을 척출하여 이를 체계적 회계학적으로 파악. 정리해 놓고서 그 회계리론적으로 접근하여 이를 체계적으로 정리해서 그 결과를 통한 대응책이 가장 손쉬운 불복투쟁의 방안이라 할 수 있을 것이라는 점에서 그에 대하여 구체적으로 해설해 보겠습니다.

이는 차후 예상되는 관리처분인가에 대한 무효소송등 쟁송사건등에서의 핵심적인 주장사항이 될 수 있거니와 그 소송에서의 근거 , 입증, 변론자료로서 소중하게 활용할 수 있을 것임은 물론

그러한 숫자와 기준, 산식, 비율등에 의하여 수립된 본 사업 관리처분계획안에 대한 부적정, 불합리한 책정 사항들을 올바르고 합리적으로 변경시켜 새로운 관리처분계획안을 수립하여 변경통과시킴으로써

조합원들이 억울하게 박탈당한 재산상의 손해를 최소화시킬 수 있는 기초자료 또는 시금석을 마련함으로서의  본 자료분석의 목적이라 할 수 있을 것입니다.

그리고 그러한 쟁송에서 법논리 및 확실한 입증 근거등 정황등에 의하여 그 사실관계를 다루거나 법해석에 따라서 그 적용등이 달라지기도하며 재판부의 주관적인 판단여하에 따라서 그 판결결과가 뒤집어질 수도 있는 여타 쟁송사건등에도 견주어 보아서도

확실한 기준과 수식과 사실적인 숫자를 적용함으로써 절대 불변적이며 진리적인 계산과 현상등에 의하여 산출되어 그 객관성등을 제시 또는 입증시킬 수 있는 각 자금 항목에서의 내역산출 및  비용과 추정비레율의 책정 등, 일반적인 사람이면 누구든지 그 진위의 여부 및 타당성 여부등을 판단하거나 파악 또는 검토 결정할 수 있는 객관적인 자료 및 수단으로서의 그 관리처분계획안에 대한 총체적인 하자와 문제점등을 제시하고 주장하여 조합원들에게 유리한 판결을 이끌어낼 수있는 가장 기본적이고 필수적인 자료가 될 수 있을 것임으로서 그 불복에 소요되는 노력과 비용측면에서도  무척이나 효율적인 대처방법등이 될 수 있을 것입니다.

덧붙여서 가급적이면 위와 같은 소송등을 통하지 않고서도 논리적이고 합리적인 자료의 제시 및 주장등을 통하여 직접 조합측에 그와 같은 변경안의 채택요구 및 그 결의를 위한 조합원 총회요구의 이유제시와 그와같은 변경안에 의한 사업추진의 권고. 촉구 및 감독관청등에 민원을 제기하여 소기의 불복투쟁의 목적을 달성할 수도 있을 것입니다.

또한, 조합원들에게 이러한 객관적이고 명백한 자료를 제시하여 그들로부터 전폭적인 호응과 수긍을 받아 조합측과 조합원들간의 다툼없이도 그 인가처분 처분결정을 무효화 시키거나 적법하고 합리적인 관리처분안으로 변경하여 새롭게 가결시켜서

향후 이 사업을 원만하게 추진해 나갈 수 있는 협의안이 될 토대로서도 그 관리처분계획안에 대한 문제점등을 분석하여 놓고서 그 협의 및 조정등에 사전 대비할 수 있는 목적임은 물론

소송비용등의 소모등 그 비용등을 출혈하지 않거나 저렴한 비용으로도 조합측의 위법하고, 부당. 부정하하고 기만적인 행위에 대처하며 맞설 수 있는 방안에서의 제시자료로써도 큰 의의가 있을 것으로서의 필요선결적인 목적이라고도 할 수 있을 것입니다.

따라서 본 분석에서는 위에서 제시한 여러 가지 문제점등에 대해서는 조합원등은 물론 여러 관계 전문가등의 자문등을 받아 협의 논의하거나 대처해 나갈 것으로서 그 언급을 미루기로 하고서 그 비용과 수익등과 관련한 새로운 관리처분계획안을 수립하는 차원으로서의 사례로 삼고있는 사업지역에서의 실례를 들어 분석을 해 볼까합니다.

2. 자금운영계획안에 대한 문제점 분석개요

가. 사례지역의 예

※ 아래 사항은 서울의 어느 지역에서의 최초 관리처분계획안에 대한    총체적인 분석표로서 그 관리처분안의 대안을 제시하였습니다.

○ 총개요

사업시행 위치 : 서울시 서대문구 북가좌동 144번지 일대

사업시행 면적 :  239,873㎡

건축계획 면적 :  783,346㎡

○ 종전 토지 평가액

    합      계    :  236,873.7㎡          783,346백만원

1) 조합원분 면적 :  175,490.3㎡          615,562백만원

2) 현금청산 대상 :   10,581.9㎡           36,094백만원

3) 조합매수분등  :   18,259.9㎡           38,398백만원

 4) 무상양도 면적 :   35,541.6㎡           93,292백만원

  ＊ 대지원가 계산 대상 토지가액          690,054백만원

  ＊ 추정비례율 산정대상 토지가액        615,562백만원

○ 분양예정 시설별 토지면적 및 토지원가 배분액

     합    계        166,282.1㎡        690.054백만원

1) 분양주택 소계 :  138,077.6㎡        573,008백만원

   조합원 분양분 :  100,741.4㎡        418,067백만원

    일 반 분양분 :   37,336.2㎡        154,941백만원

2)  임 대 주택분 :   16,607.7㎡         68,920백만원

3) 근린시설 면적 :    8,272.7㎡         34,331백만원

4) 보육시설 면적 :      965.0㎡          4,005백만원

5) 종교시설 면적 :    2,359.1㎡          9,790백만원

 ※ 근린시설 면적에는 그 근린시설 건축물에 대한 대지권 면적을      초과하는 보류대지 면적을 조합원들 몰래 숨겨놓고(분양수익 예상     액으로 계상하지 않고서 조합원들이 밝혀내지 못하고서 넘어가면      부정한 음성적인 수입으로 챙기려는 의도였을 것임) 수익총액을       정하였는 바 이를 대하여 예상수익액으로 포함시켜야함이 합당함.

○ 신축 건축물 공급면적 및 공사원가 비율

      합    계           366,341.4㎡               613,778백만원

1) 분양주택 소계 :   321,245.16㎡ (98.03%)  -  559,129백만원

   조합원분      :   234,378.73㎡ (71.52%)  -  407,896백만원

   일반분양      :    86,866.43㎡ (26.51%)  -  151,233백만원

2) 임대주택 면적 :    38,640.82㎡ ( 미계상)  -   43,411백만원

3) 근린시설 면적 :     6,455.42㎡ (1.97%)   -    11,238백만원

4) 보육. 종교시설 :      대지분양  (0.%)   -           

5) 주차장. 기타 공용면적

  당초에 238,756㎡이었으나 159,006㎡로 변경된 면적으로서

  그 공급대상 면적이 아님므로 공사원가 비율에 계상하지 않아야       할 것으로서 공사원가 배분 대상이 될 수없음. 

※ 임대주택 공사원가는 표준건축비를 적용해야하기 때문에 그 표준      건축비를 해당면적에 곱하여 산정하였고 이를 제외한 총 건축공사      비를 면적비율로 나누어 각 항목에 대한 비율을 산출하고 그 비율      에 의하여 공사원가를 배분하였습니다.(총 건축물 면적의 10.55%)

○ 건축물 및 아파트 공급규모 및 원가총계

               건축물 면적      대지면적        원가합계

   합   계 :  366,341.40㎡     166,282.1㎡   1,303,832백만원

  조합원분 :  234,378,73㎡     100,741.4㎡     825,963백만원

  일반분양 :   86,866.43㎡      37,336.2㎡     306,174백만원

  임대주택 :   38,640.82㎡      16,607.7㎡     112,331백만원

  근린시설 :    6,455.42㎡       8,272.7㎡       45,569백만원

  보육시설 :     대지분양          965.0㎡        4,005백만원

  종교시설 :     대지분양        2,359.1㎡        9,790백만원

  대지원가 690,054백만원 + 공사원가 613,778백만원 =

  1,303,832백만원으로 위의 분야별 원가 합계와 일치합니다.

 나. 자금운영 계획서 변경 총괄안

구분	예산항목	당초 예산액	변경 예산액	증감액
수익	수익 총합계	1,571,767백만원	1,549,177백만원	- 22,590백만원
	조합원 분양	927,022백만원	826,071백만원	-100,951백만원
	일반 분양	408,950백만원	410,305백만원	+  1,355백만원
	임대주택	89,550백만원	121,291백만원	+ 31,741백만원
	부대복리시설	28,640백만원	59,240백만원	+ 30,600백만원
	보류시설(아파트)	8,334백만원	16,730백만원	+  8,396백만원
	대지분양 수익	46,603백만원	46,603백만원	-
	정비기반시설	62,668백만원	68,937백만원	+  6,269백만원
비용	비용총합계	956,205백만원	613,778백만원	-342,319백만원
	조사측량비	1,000백만원	910백만원	-     90백만원
	설계비	5,400백만원	4,728백만원	-   672백만원
	감리비	14,006백만원	7,092 백만원	-  6,914백만원
	건축시설공사비	659,392백만원	458,182 백만원	-201,210백만원
	건축물 철거비	13,145백만원	10,800 백만원	-   2,345백만원
	인입공사비및이설비	8,003백만원	4,432 백만원	-   3,571백만원
	스마트클린타운공사	15,810백만원	12,721백만원	-   3,089백만원
	토지건축물 보상비	36,094백만원	36,094 백만원	-
	영업권보상비	5,000백만원	3,600 백만원	-   1,400백만원
	주거이전비	19,870백만원	13,263백만원	-   6,607백만원
	기타이주보상비	2,000백만원		-   2,000백만원

구   분	예산항목	당초예산액	변경예산액	증감액
비  용	조합운영비	3,944백만원	3,944백만원	-
	제세공과금	200백만원	200 백만원	-
	감정평가수수료	3,955백만원	1,955백만원	- 2,000백만원
	정비사업관리용역비	4,600백만원	1,672 백만원	- 2,928백만원
	정비기반시설설치비	300백만원	300 백만원	-
	각종 영향평가비	467백만원	467백만원	-
	지질조사비	100백만원	100 백만원	-
	등기비	1,322백만원	3,342 백만원	+  2,020백만원
	변호사수수료	1,022백만원	-	-  1,022백만원
	회계감사비	200백만원	200 백만원	-
	스마트타운용역비	209백만원	209백만원	-
	기반시설설계(도로)	30백만원	30백만원	-
	기반시설설계(공원)	74백만원	74백만원	-
	정비계획수립용역비	954백만원	868백만원	-    86백만원
	국공유지 매입비	38,398백만원	38,398백만원	-
	대여비 금융비용	28,646백만원	1,700백만원	- 26,946백만원
	이주비 금융비용	46,979백만원	-	- 46,979백만원
	지역난방분담금	4,148백만원	3,248 백만원	-    900백만원
	지급수수료	200백만원	200 백만원	-
	광역교통시설부담금	1,000백만원	1,000백만원	-
	학교용지 부담금	1,500백만원	1,500백만원	-

	채권매입비	114백만원	114백만원	-
	하수도원인자부담금	2,000백만원	2,000백만원
	납부부가세	10,000백만원	-	- 10,000백만원
	총회경비	725백만원	435백만원	-    290백만원
	기타 예비비	25,400백만원	-	- 25,400백만원
비례율	요소 확정정리	수익- 1,536,804	비용 -613,778

 즉 비용과 수익등을 잘못 예상한 부분을 모두 조정한 예상액으로서

총비용에서 342,319백만원이 줄어들고 총수익 예상액도 조합원 분양가액의 조정으로 인하여 22,590백만원이 줄어들게되는 자금운영안이 작성될 수 있는 것으로서

그 비례율은 아래와 같이 산정될 수 있는 것입니다.

다. 추정 비레율의 산정

단순 추정비례율 계산(조합원 분양수익을 조정하지 않는 계산)

<당초 총수익예상액 1,571,767백만원 +

  추가수익 예상액101,161백만원 -

  조정된 총비용 613,778백만 : 분자식

 /615,562백만원<분모식> =172.06 %

종합 추정비례율 계산(분양가액을 낮추면서 비례율도 인상하는 방식)

( 1,549,177백만원 - 613,778백만원) / 615,562백만원  =152%

3. 비용의 과대계상 및 불필요 비용 책정등에 대한 분석

① 본 공사비용 책정의 허구성과 과대계상

가. 주택법 시행규칙등과 해당 규정내용

 1) 주택법 시행규칙등

  주차장 면적에 대한 규정

  전용주거면적 85㎡  이하일 경우 75㎡ 당 주차대수 1대

               85㎡  이상일 경우 65㎡ 당 주차대수 1대

  지하층 설치 의무비율 : 70%

  주차대수  1대당 소요면적  36.08㎡

 2) 지하주차장 표준건축비  및 공사단가 적용비율

   지하건축비(시공단가) : 85㎡ 이상  650,000원

                         85㎡ 이하  620,000원

   지상층 건축비에 대한 지하층 건축비 비율 : 70%

   지상층 표준건축비  :  ㎡당 850,000원

나. 본 구역 사업에서의 계약사항. 비용계상과 그 문제점

 1) 본구역에서의 전용면적 85㎡ 이하의 대상 면적은 186,235㎡에

                          85㎡ 이상의 대상 면적은 81,370임㎡으로

187,235/75는 2,496대, 81,370/65는 1,252대, 합계 3,748대의 주차대수 시설이 필요할 것이며 이에 1대당 소요면적 36. 8㎡에 지하설치 의무비율 0.7을 곱하면 134,867㎡만되면 의무면적이 충족될 수 있고여기에 주민공동이용시설 24,139㎡를 합하여도 159,006㎡가 지하주차장 설치대상 면적이 됩니다.

그러나 이 사업관리처분계획안에서의 그 면적을 234,988㎡로 계획설계되어 있어 75,982㎡가 과다설계 계획되어 있음으로서 정작 필요없는 예산이 과다하게 책정되게하는 속임수를 쓰고있는 것이며

이러한 원인으로인하여 그 공사비용은 말 할것도없고 이에 수반되는 건축설계비, 감리비, 용역비, 지급수수료 및 감정평가비등 각 관련된 부분에서도 비용이 그 필요없는 면적만큼 과다계상되게등의 예산낭비를 초래되게끔 목적있는 의도의 자금운영계획을 꾀하였으며

이 속임수 한 가지로만 시공업체에서 일천 삼백억원의 이익을 아주 손쉽게 챙길 수 있게끔함은 물론 다른 관련분야에서의 수 백원억의 예산낭비되게끔 자금운영게획안이 책정되어 있다는 것입니다.

또한 그 시공단가 적용에서도 그 지하주자장에 대해서는 그 공사비가 현저히 절감되는 점은 삼척동자라도 알아볼 수 있음에도 이를 굳이 배제한 채 전체 지상층 도급단가를 적용한 현저히 불공정한 계약사항으로 체결되어 있습니다.

2) 그리고 시공단가또한 그 필요없이 부풀려진 전체 면적에 대해 지상층 시공 도급단가를 적용하여 체결 시공업체에게 막대한 시공이익을 안기게 적극적으로 협조하며 눈감아준 도급계약 체결이며 그에 따른 자금운영계획안에서의 예산으로 계상 책정되어 있는 바

 3) 이는 시공사의 시공이익만을 위한 시공업체의 그러한 설계요구에 의하여 무언가 책을잡힌 조합임원들의 모른채 한 직무유기또는 알면서도 모른 채 함에 따른 음성적인 대가의 수수의혹또는 그 손쉬운 그 시공이익을 나누어 챙기려는 결탁 및 유착관계가 없었다면 그러한 불공정한 단가로 도저히 체결될 수없는 불공정, 부정, 부당사항의 극치인 계약사항이라 표현할 수 있습니다.

 4) 또한 지상 건축물 건축비용에 대한 도급계약에서도 그 표준건축비(㎡당 850,000원)의 130%에 육박하는 높은 도급 시공단가를 적용하여 계약을 체결하고서 그에따른 비용계상 및 책정을 하였는 바

도대체 조합장 및 그 임원들은 조합원을 위한 조합장또는 임원인지? 시공업체의 하수인또는 임직원인지?를 의심하지 않을 수 없는 계약을 체결한 행위를 하였거나 시공업체에게 농간당하였던 것입니다.

그러면서 이러한 불공정하고 부당한 계약사항에 항의하는 조합원들에 대해서그 지은죄에 대한 반성을 하기는커녕 조합원들의 이익을 극대화 시키기위해서 분양가 상한제를 피하려고(시공업체가 그럴듯하게 내세우는 속임수)그럴 수 밖에 없었음으로 차후에 조정해 보겠다는 어처구니없는 변명으로 일관하고 있습니다.

다. 도급계약의 무효여부 및 이에 대한 조정 및 제채결 방안 분석

이러한 행위는 지상층 공사비용에 비교하여 현저하게 그 비용이 적게 소요되어 막대한 시공이익을 챙기려는 시공업체에게 이 관리처분계획안의 수립을 의뢰하였거나 그 시공업체와 연관된 정비업체등의 농간으로서 재개발에 관련된 비용 및 자금운영등에 관하여  아무것도 모르는 조합임원들의 무지(아니면 이 불공정하고 불합리한 사항을 알면서도 미리 무슨 음성적인 대가를 받음으로서 이 부당사항에 자유롭지 못하고 못하고 책이잡혀 시공업체의 애초부터의 목적 및 공작에 어절 수없이 끌려가거나 가담하지 않을 수없는)의 소치이거나  경험이 풍부한 시공사등의 협력업체등의 그 무지를 악용한 전형적인 농간과 수법에 철저하게 당하고 체결된 계약사항일  것입니다.

그래서 이 불공정한 문제에 대하여 해결전망에 대한 견해로써  설령 그 도급계약이 체결되었다 하더라도 그 계약은 상대방의 무지를 악용한 심히 불공정한 계약에 해당됨으로써 본 도급계약이 무효로 판정받을 수 있음은 물론, 다른 사안에서의 무효원인과 더불어 무효소송을 통한 본 관리처분 인가처분의 무효를 관철시킬 수 있다는 판단이서고

불법. 불공정행위를 원인(불법원인)으로 한 상대 시공업체의 불법원인책임에 따라서 그 위약금의 청구는 불가능할 것임은 물론

조합임원들의 불법행위 및 그 가담또는 직무유기등에 따른 구상책임등에 의하여 조합에서의 그 계약의 해약 및 파기로 의한 변상금또는 위약금의 지출은 있을 수가 없음으로서 조합원들의 손해는 발생될 수가 없을 것이라는 전망입니다.

따라서 그 심히 불공정한 도급계약에 대해서는 그에따른 변상금또는 위약금의 지불없이도 해약될 수 있을 것임으로써 합리적으로 조정된 공정하고도 정당한 도급단가로 조정거나 재체결또는 타시공업체와의 계약도 체결할 수도 있거니와

그렇게 중요하고 비용비율이 높은 타항목 부분에서도 그렇게 불합리하고 비효율적으로 과다하게 계상된 사항들에 대해 합리적이고 합당한 단가로 재조정하여 예산책정안을 변경할 수 있을 것입니다.

라. 자금운영 계획서상의 본 공사비용 조정

 1) 따라서 위에서와  이 현저하게 불공정하고 위법. 부당하고 불합리한 문제점들이 다분한 본 공사비용을 조정하여 계상하게되면

지하층 면적은 위에서 지적하고 산출하였다시피 되도록 최소화하여 159,006㎡이면 그 의무설치 면적에 충족할 수가 있음으로

159,006㎡ x 630,000원(면적규모별 평균) =100,173백만원

 2) 본 지상건축물 공사비에 대해서는 그 표준건축비에 15%정도를 더    가산한 단가인 977,500원을 적용하여 계산하면

  850,000원 +850,000원 x0.15 =977,500원

  즉 평당단가는 3,231,45원이 됩니다.

  366,341.4㎡ x 977,500원(평당 323만원) =358,099백만원

3) 합계 : 358,009백만원 + 100,173백만원 = 458,182백만원

4) 삭감대상액 : 659,392백만원 - 458,182백만원 = 201,210백만원

마. 조정제시된 단가에 대한 합리성, 합당성, 적정성 검증

 위에서 적용 제시된 1㎡당 977,500원의 단가는 추진위원회 당시에 가계약된 평당 단가인 299만원에 그 동안의 물가상승률(10%정도)을    감안한 수준으로서 합당하다 할 것임은 물론

위 1)항의 지상 건축물의 표준건축비에 대한 지하 건축물 단가 산출에 적용되는 그 단가의 2/3를 역산한 단가와도 엇비슷하게 맞아 떨어지기도하여 그 합리성이 검증된다 할 것이며

그 표준건축비에 15% 정도를 가산한 단가로서

최근 서울지역의 각 재개발 사업장에서 원만하게 적용계약되고 있는 시공단가(평당 325만원선)의 적용례에도 부합되기도하여 적당한 시공단가라고 평할 수 있을 것으로서

 이렇게 적용단가 실례에서의 그 합리성 및 합당. 적정성이 검증되고 산출방식의 근거가 객관적이며 그 산정의 근거가 두렷함으로서 이 단가를 본 사업에서의 공사도급 시공단가로 적용하기에는 매우 합당하고 객관적인 단가라 사료되는 것입니다.

② 부가가치세 에 대한  속임수 예산책정과 삭감대상액

전용면적 85㎡초과분 아파트 및 근린시설 공사비의 10%를 부가가치세로 납부하여야함은 올바른 계산이지만 준공되어 이 물건들이 분양된다면 최종 소바자인 분양받은 자들이 매출부가가치세를 납부하게되면  공사비용에 대한 부가가치세로 납부한(매입분 부가가치세)그 세액은 전액 환급받을 것이므로 비용으로서의 예산책정은 조합원들을 기만한 잘못된 회계처리 사항입니다.

 따라서 부가가치세로서 비용으로 계상한 공사부분의 부가가치세 뿐만 아니라 각종 수수료 및 용역비 등에 부가가치세가 포함되어 있는 부분또한 그 비용에서 삭감되어야 할 것임니다.

 혹자에서는 조합의 운영비용으로 그 최종 부가가치세를 납부해주는 회계운영을 할 계획으로서 책정하였다고 변명한다거나 그 이유로 인한 삭감불가를 주장할 수 있겠으나 그러한 약정과는 전혀 상관없이 상대적으로 부가가치세 납부대상이 되지 않는 물건(전용면적 85㎡이하의 아파트)이 대부분임으로써 일부에만 적용되는 그 부가가치세에 대한 비용을 조합운영상의 공통비용으로 계상하는 회계운용은 용납되어서는 아니될 것으로서

이렇게 회계기준 및 원칙을 벗어나는 그러한 예산운용 발상자체와

또한 위 1항에서 이미 언급했던 쓸데없이 과다하게 건축계획한 지하 주차장에 대한 부분만을 보더라도 조합 집행부측에서 조합원의 입장에서서 그 조합원들의 이익을 극대화시키기 위해서 수립한 비용책정 및 자금운영 계획이아닌 시공업체등의 입장에서 그 업체등 자신들의 관점에서 이 관리처분계획안을 작성대행해 주었고 조합임원들은 그 명의 및 책임 들러리에 불과한 거수기 및 인증기 역할만을 한 셈이었음이 입증되고 있음으로서 조합원들에게 그러한 발상과 무능력에 대한 심한 지탄을 받아야만 마따하다할  것입니다.

따라서 이렇게 조합원들을 속히고서 부당하게 부가가치세액을 비용으로 책정된 10,000백만원은 전액 삼감되어야함은 물론 타항목에서도 부가가치세가 포함된 부분은 삭감되어야 할 대상으로서 그 각 항목에서 별도로 거론될 것입니다.

③ 조사측량비 과다부분 삭감

그 주요내역에 대해서는 그 정. 부여부를 확인해 볼 수잇는 구체적인 자료 및 기준제시가 없음으로 그렇다치고서 그에대한 삭감에 대해서는 거론치않기로하고

부가가치세를 포함하여 계상되었다는 부기사항만을 부적절한 책정사항으로 간주하여 그 삭감액을 제시하면

1,000백만원/1.1 =90백만원이 삭감대상이 됩니다.

(각 항목에서의 부가가치세 포함부분에 대한 삭감원인은 위 2항에서 설명하였음)

④ 설계비, 감리비의 과대계상에 따른 삭감

가. 당초 제시되는 단가를 그대로 적용한다 하더라도 앞 1항에서의 쓸모없이 과다하게 계획한 주차장 면적을 감소시킨 설계면적으로 계산하고 그 부가가치세를 포함시키지 않는 계상식이 타당할 것임으로

525,347㎡ X 9,000원 = 4,728백만원이면 가능함으로서

당초예산액 5,400백만원 - 4,728백만원 = 672백만원이 삭감대상이 됩니다.

나. 건설업계에서의 감리비 소요액은 통상 설계비의 1,5배 수준의 단가로서 통요되고 있음은 더 설명할 필요가 없을 것임으로 본 계획안에서의 설계단가인 ㎡당 9,000원의 1.5배를 적용한 평당 13,500원이면 되고

위 1항에서 제기된 지하주차장에서의 면적감소분에 대해서도 감리대상 면적에서 감소시키고 그 예산액도 삭감하여야 할 것입니다.

따라서 525,347㎡ x 13,500원 = 7,092백만원

14,006백만원 - 7,092백만원 = 6,914백만원이 과다계상되어 있는 바

6,914백만원이 삭감대상이 됩니다.

⑤ 건축물 철거비에 대한 삭감

철거대상 건축물 대상 면적등과 평당단가등의 기준이 의도적으로 제시되어있지 않음에서 그 정확한 산출내역을 제시할 수는 없지만

그 단가는 업계에서의 통상 적용단가인 평당 150,000원(최대로 잡고서)을 적용하고 그 철거대상 면적(종전 건축물)은 80,000여평으로 어림잡아 계산해 본다면

80,000평 x 135,000원 = 1,0,800백만원(부가가치세는 당연하게 제외)

그럼으로 13,145백만원 - 10,800백만원 = 2,345백만원이 삭감대상액이라 할 수 있을 것입니다.

⑥ 인입공사비 및 지장물 이설비용 삭감

이 부분또한 산출근거 및 그 기준등이 제시되어 잇지않음으로 그 기준 및 내역에 대해서는 제시된대로 인정하되

지하주차장 감소면적분과 포함된 부가가체세는 삭감하여 계상하면

 110,800평 40,000원 =4,432백만원이  소요될 것임으로

8,003백만원 - 4,432백만원 = 3,571백만원이 삭감될 수 있는 비용이될 것입니다.

⑦ 스마트 클린타운 공사비 삭감

쓰레기집배송 시설 및 유비쿼터스 시설비에 대한 세대당 단가를 그대로 인정한다하고 산출한다하더라도

2,5000천원 + 1,850천원 =  4,250천원(세대당)이 산출되나 여기서 부가가치세를 제외한 단가로서 3,850천원 x 3,304세대 = 12,720백만원이 적정예산액이 될 수 있을 것인 바

15,809백만원 -12,720백만원 =3,089백만원이 삭감대상이 됩니다.

⑧ 영업권 보상비, 이주비 삭감

 세입상인들에 대한 영업 보상비등은 토지보상법 규정등에서 그 영업보상을 규정하고 있음으로 이 규정에 따라서 그 소요예상 비용에대한 책정을 하여야 하겠지만 이 영업보상대상 현황에 대해서도 막연하게 추정만하여 계상하였는 바

이에 하여는 이 지역의 상가 세입자 현황을 추정하여 그 추정된 숫자에 관련법등에서의 보상기준에 적용하여서 산출하여보면

 그 대상인원을 120명으로 추정하고 업소당 평균보상액을 2,000만원으로 계산(2년간의 순수익- 상가분양대상 조합원은 제외))하여

150명 x2,400만원 = 3,600백만원이 됨으로써

5,000백만원-2,600백만원 = 1,400백만원이 삭감되어야 할 것입니다,

 주거 이전비(세입자)에 대해서는 토지보상법 규정에서 세대당 3개월간의 이주비용을 지급하게끔 규정하고 있고 그 표준생계비를 통계청 고시등을 통하여 1인당 890,000원이라 규정하고 있음으로 이 지역에서의 그 대상세대를 이 처분안에서 제시하는 1,987세대(차후 그 결과에 대한 확인이나 조사가 필할 것이라 사료됨)를 그대로 인정한다해도

1987세대 x 2,5명 x 3개월 x 890,000원 =13,263백만원이 산출되어

19,870백만원 - 13,263 = 6,607백만원이 삭감대상이 될 것입니다.

이 항목에서는 그 내역 및  구체적인 산출근거를 제시하지 않고 추상적으로 기타 이주보상비라고 책정되어있음에 기타 이주보상이란 추상적인 대상이 존재할 수가없고 이 재개발 회계에서는 비용수반과 아울러 그 추정비레율에 영향을 미치는 구체적인 산출제시가없는 비용등은 가급적 계상하지 말아야 할 것으로서 그러한 막연한 비용에 대하여서는 당연한 삭감대상이라 할 수 있을 것입니다.

 따라서 그 삭감 대상액은 2,000백만원 전액이 될 것입니다.

⑨ 감정평가 수수료

종전 토지등에 대한 감정평가를 하지않았음이 확인되고 있고 그 용역계약액에 대해서도 그 입증근거가 불투명하며 위 3. 4. 5. 6. 7. 항과 같은 이유로하여 그 부가가치세또한 삭감대상으로 계상하여야하며

과대계상된 지하주차장 부분에 대해서도 그 삭감요인이 있는 것임으로

그 삭감대상액을 기 지출보고된 수수료와 대비하여 2,000백만원으로 계상한다면

3,955백만원 - 2,000백만원은 1,955백만원으이 적정예산액이 됩니다.

⑩ 정비사업 전문관리 용역비 삭감

전문관리 용역대상 건축물 면적을 기존의 건축물 년적인 80,000여평으로 추정(위 6항에서 적용한대로 적용하며 신축건물이 아닌 종전의 건물 면적을 적용함이 타당할 것임)하며 계상하고 그 부가가치세 또한계상하지 않아야 할 것입니다,

그럼으로 80,000평 x 20,900백만원 =16,720백만원이 산출되어

4,600백만원 - 1,672백만원 =2,928백만원이 삭감대상이 됩니다.

⑪ 변호사 수임료에 대한 삭감

조합집행부에서 이 사업을 무리하지않게 순리적으로 적법하고 정당하게 그리고 의혹없이 깨끗하게 추진해 나간다면 예상하고 있는 민원이나 소송비용등은 전혀 발생하지 않을 것인데다

특히 비용이 수반되는 소송사건등은  발생하지 않아야하며 또한 발생되어서도 아니될 것으로서

그러한 비용에 대한 예산책정이 곧 조합원의 최대관심사로서 권리가액 인정에 직접적인 영향을 미치는 추정비례율이 낮아지게되는 바

이러한 사업에서는 확실치도않는 그 발생등이 불분명한 돌발사태 및 그에따른 소송사건등에 대비한 비용을 에상계상하는 예산운용을 발상해서는 아니될 것이며

특히 지금처럼 현저하게 낮게 책정된 그 비례율때문에  조합과 조합원측이 첨예하게 대립하고 있는 상황에서의 그 비례율이 낮아지는 영향을 미치는 불확실한 예상비용등은 결코 예산으로 계상 또는 책정해서는 아니된다는 원칙을 정립하고서 특히 2,000 조합원들의 불만을 초래하는 원인이 될 자금운영 계획등은 가급적 지야하여야함은 물론

설령 피치못한 사정이 생겨 그러한 쟁송사건이 발생되어 조합측에서 패소한다하더라도 그에 따른 소송비용에 대해서는 그 패소의 원인자(패소하게 된 원인제공자로서 불법행위를 한 조합 임원등)에게 구상권을 청구할 수 있을 것이고

조합측이 승소한다하면 그 상대 패소자에게 소송비용을 청구할 수 있을 것임으로 이러한 소송비용을 예산으로서 책정하는 발상자체가 본 지역 조합원이 아닌 듯이 주인의식과 책임감을 결여한 조합임원들이 시공업체의 입장에서 그들의 하수인 역할또는 그 시공업체의 임직원으로 근무하고 있다고 보아야 할 것으로서 그러한 이유로인한 그들에게의 해임요구는 너무도 당연한 처사가 될 것입니다.

따라서 이 1,022백만원은 전액 삭감되어야 할 것입니다.

⑫ 정비기반시설비 및 용역비등에 포함된 부가가치세 처리

이 부분(정비기반시설 공사비 및 용역비)등은 준공 후에는 그 수익이 조합 및 조합원의 수익으로 최종 인식되어 관리주체에게 승계됨으로써그에 대한  최종 부가가치세를 납부하는 자는 조합원 및 조합이 될 것인 바 그 매출부가가치세가 발생되지 않음으로서 이 경우는 매입부가가치세를 비용으로 계상함이 옳은 회계처리일 것입니다. 

따라서 그 공사비에 대한 산출내역 및  적용기준을 알 수가 없음으로 과대 계상된 책정액을 제시할 수가 없는 것이며

기타 비용항목에서의 정비기반시설에 관련된 용역비, 설계비등에 대해서도 마찬가지로 그 부가가치세는 삭감대상이 되지않으나

다만, 이 정기기반 시설에 소요되는 비용 모두는 수익액으로 인식되어야 함으로서 그에 대해서는 수익분야서 거론될 것입니다.

또한, 용역수립비등의 부가가치세 항목에서도 또한 산출기준의 제시 및 내역에 대한 근거가 없으므로 그 부가가치세만을 삭감하여 954백만원 X 0.09 = 86백만원이 삭감대상액이 되며 868백만원이 적정한 예산액이 됩니다.

⑬ 대여비 금융비용의 과대계상액 삭감

시공도급계약서 제8조 4항의 규정에서 “전 3항의 1호(기본이주비), 2호(조합운영비), 3호(임차보증금), 제4호(감리비), 제5호(용역비), 6호(채권매입비), 7호(수수료), 8호(측량비)....등은 무이자로 지급하고

12제세공과금),13(민원처리비),14(제사업경비)의 대여자금은 유이자로(6.8% 고정금리)로 대여한다고 규정하고 있는 바

그 무이자 대여비용을 제외안 위 3가지 유이자 대여항목에 대한 대여예상액은 넉넉히 잡고도 5,000백만원에도 미치지 못할 것으로 추정되고 있음에도 이에 대한 이자비용으로서 28,646백만원이나되는 예산을 책정하는 모순을 드러내고 있습니다

따라서 5,000백만원 x 0,068x 60개월/12)= 1,700백만원이 적정한 비용으로 산출될 수 있다할 것이며

따라서 28,646백만원 -1,700백만원 = 26,946백만원이 그 과대책정된 예산액으로서

 26,946백만원이 삭감 대상이라 할 수 있을 것입니다.

⑭ 등기비용 계상에서의 해프닝

자금운영 계획서상의 이 항목 부기사항에서는 조합원 분양세대당 400,000원으로 계상하여 그 등기비용으로서 책정하고 있으나

그 등기하는 그 물건에 대한 납세의무자는 분양받는 취득자가 되는것이므로 지방세법 및 그에 대한 수수료 규정에 의하면 그 등기비용의 부담자는 조합이아닌 조합원 개개인이 되어야함에서나

아래 18항에서 지적되는 바와같은 논리로써 납부대상자인 조합원간의  개별 납세원칙과 부담논리에 의하여 조합원 개별적으로 그 납부액 및 부담액등이 서로 다름에서의 그 비용을 공통으로 부담하는 식의 사업에서 이를 비용으로 계상하여 책정함은 형평성문제가 야기됨은 물론 회계원칙에도 부합되지도 않으며 경제논리에서도 벗어난 매우 부적정한 예산운용 발상이라 할 것으로서

그러한 발상에 의한 세대당 400,000원이라는 부기사항은 그 등기비용의 개념을 전혀 알지 못하는 부기사항이라는 지적을 하면서

이 사업 자금운영계획서상에 그 비용으로 책정된 1,322백만원은 조합매입분 토지등기비 및 건축물 멸실등에 따른 기타등록세, 법무사수수료등만을 계상한 비용만을 책정하였음이 확인되는 반면에

 일반분양 및 상가건축물에 대해서는 총 공사원가에 그 면적비율을 곱해 산출되는 취득가액의 0.8%를 등록세로, 0.16%를 지방교육세로  납부해야함에도 이를 계상하지 않는 해프닝를 연출하고 있는 바

억지로라도 그 비용을 늘리고자하는 집행부의 본 의도와는 아주 상반되는 이 실수에 대해서는 따끔하게 질책을 받아야만 할 것입니다.

따라서 그 추가로 책정되어야 할 비용을 계산하자면

예상총 공사비용 615,400백만원 X 0. 2848 X 0.0096 = 1,683백만원

법무사 수수료 1,683백만원 X 0.2 = 337백만원

1,683백만원 + 337백만원 = 2,020백만원으로서

이 비용은 그 등기비용에 추가 책정되어야 할 것입니다.

(비용에 대해서는 유일한 추가 책정되어야 할 항목으로서 웃지도 못할  참으로 기막힌 조합집행부의 현실입니다)

⑮ 이주비 금융비용 및 총회경비등에 대한 과대책정

 시공업체와의 공사도급게약서 제8조 4항의 규정에서 전항의 제1호, 제2호..... 등은 무이자로 대여하고..... 제9조 1항 규정의 후단에서는 “무이자 이주비 지급대상은 토지와 건물을 함께 소유한 조합원에 한하녀 종전가액을 감안하여 무이자 이주비를 지급하되..... ”라고 규정하고잇음은 물론

 또한 이러한 계약내용등에 의하여 조합원들이 그 이자(금융비용)을 지불하여야 할 이유도 없지만 설령 조합원이 지불하게끔 계약이 되어있다하더라도 그 이주비에 대한 이자비용을 공사비용으로 책정할 수 없는 회계이론적 사유로써 조합원 개개인들이 부담해야 할 대여금등에 대한 이자비용은 원가비용(준공후에 수익으로 인식되는 비용)이아닌 기간비용(자본적 지출이아닌 원가에 포함되지도않고 특정기간 동안의 비용으로 소모되는 비원가비용)으로서 대여받은 조합원 개인이 부담해야 함이 회계기준 및 그 원칙에서의 규정인 것으로

 왜냐하면 이러한 이주비용은 대여를 받지않는 조합원도 간혹 있을 수 있고 그 대여받는 액수에서도 차이가 분명할 것임으로서 그 지불되는 이자액또한 각 조합원별로 차이가 발생할 것임에서도 그 차이가나는 비용의 부담사항을 조합원 전체의 공사원가에 포함되는 공통비용으로서 지출하게된다면 상대적으로 그 이자를 물 필요가없는 조합원이나 적게 물어야 할 조합원들에게 그 형평성 문제가 야기되는 모순이 발생하게 되는 이유때문임은물론

그 비용의 지출책정으로 인하여 낮아지는 추정비례율에 의하여 현금 청산대상자에게도 분명 손해가 발생되게 되게되고 조합원에 대한 권리를 정상적으로 이전 승계해주는는 조합원또한 그 원인으로 인하여서 낮게 산정되는 추정비례율에 의한 높은 분양가를 적용받게 됨으로써 손해를 보게되는 여러 가지 이유때문인 것입니다.(당연한 이론임에도 시공업체의 사주를 받았거나 아무것도 모르기 때문에 대행수립된 그 관리처분안의 적정여부에 대한 아무런 검토도 없었음이 여실히 입증되는 사안으로서  이 사업 관리처분계획안의 모든 사안 및 모든 항목에서 총체적으로 나타나는 현상으로 그 잘못됨이 끝이 없는 것입니다) 

이와같이 이주비 금융비용을 이 사업의 공사비용에 포함되어서는 아니될 그 비용이 소모되지 않고 수익으로서 인식되는 특성또는 공통비용으로 계상할 수 없는 경제적인 비합리성과 회계논리 및 그 원칙등때문에 그 공사비용의 일부로써 공통 부담하는 원가비용으로 책정하였음은 회게개념을 모르는 무지의 소치에서 비롯된 부당한 예산운영안이라 할 것으로서

그렇게 책정된 46,979백만원은 전액 삭감되어야 할 것입니다.

그리고 관리처분 인가후에는 결산총회를 포함한 총에상되는 총회 개최회수는 넉넉하게 잡고서도 3회 이상은 개최되지 않을 전망으로서 그 1 회당 소용경비또한 절감하여 새롭게 책정해보면

3회 x 70백만원 = 210,00백만원이 소요될 것으로서 기 개최된 비용

225백만원이 포함된 435백만원이 적정한 예산액라 할 수 있을 것으로 그럼으로 삭감대상액은 725백만원 -435백만원 =290백만원으로 제시하고자합니다.

⑮ 기타 예비비에 대한 삭감

예비비 항목의 대부분을 차지하는 보존등기시 건축주가 매입하여야하는 국민주택채권 매입비용은 추후에 그 원금과 이자액을 합해서 매입자가 분명히 반환받는 금액인바 이러한 사업에서의 비용으로 책정함은 너무 부당하고 부적정한 예산책정 제시사안이 됩니다.

 즉 이 사업에 소요되는 비용이아닌 틀림없이 수익으로 인식되게 될 자산에 해당됨으로써 비용으로서 계상되어서는 절대 안되는 것입니다.

다음, 이러한 재개발 사업에서는 그 조합부터가 조합원 개개인이 모여 설립된 비영리법인으로서 여타 기업의 영리사업과는 달리 그 비용의 예상을 최대한으로 계상하고 수익을 최소한으로하는 보수적인 회계원칙을 지양하여 그 발생이나 비용지출 실현이 너무도 불분명한 확실치도 않는 용도의 비용으로서 막연하게 예상항목으로서 과다한 비용을 책정함은 매우 부적정한 예산운영이라 할 것임에서의 이유로서 관리처분계획 수립 및 그 인가와 더불어 확정되는 그 추정비례율에 의한 그권리가액이 낮아지는 현상을 방지하는 예산운용을 하여야 할 것임은 앞선 언급에서 수 차례 강조하였음에서 재론할 나위도 없음은 물론

특히나 이 사업에서는 종전 토지등에 대한 감정평가액이 현저히 낮고 그 비례율이 효율적이지 못하게 낮게 책정된데다 과다한 비용책정으로 인한 그 분양가액이 너무 높아서 가뜩이나 영세조합원(종전 토지등에 대한 평가액이 신청아파트 분양가액에 미달하는 조합원: 85% 이상)들의 분양이부를 위한 추가부담금액이 가중된 현실에서 그러한 실정등을 전혀 고려하거나 분개하고 있는 조합원들의 심경등을 헤아리지 못한  무척이나 잘못된 예산책정 사항이라 고지탄할 수박에 없는 바

그러한 조합원들의 분위기를 파악치 못하고 한참 잘못된 예산운용안에 대하여 발상하는 조합 집행부의 착오판단 또는 정작 아무것도 모르고 시공업체의 수작에 떡고물이나마 얻어먹을 요량으로 어쩔 수없이 따라 움직이는 허수아비에 불과하고 있음이 다시 한 번 확인되고 있는 것이며

이러한 무지나 그러한 발상 자체가 곧바로 이렇게 대부분 조합원들의 반발을 불러 일으키게 하고있음은 이 지역뿐만이 아닌 이 나라 모든 재개발지역에서의 현안 사안 및  비극이 되고있는 현실인 것입니다.

따라서 이렇게 부당. 부적정하게 책정된 이 항목 전체금액 25,400백만원은 전액 삭감되어야함은 너무도 당연한 조치로써 그에 대한 이론의 여지가 없다할 것입니다

이 외에도 각 예산항목의 산출근거란에 협의중이라고 부기되고서 그 소요예산액을 추정액으로 제시된 광역교통시설부담금, 학교용지부담금,하수도원인자 부담금등에 대한 항목에서 그 추정액보다 적게 소요될 수 있는 요인들이 다분하고 비용인식 실현이  불확실하고 그 액수가 분명하지 않는 이유로 전액 삭감할 이유도 있다하겠으나 그 해당액 중 20%만을 절감시켜 삭감한다면 약 900백만이 삭감대상액으로 산출될 수 잇을 것으로서 것으로서

이 900백만원에  대해서 삭감대상액으로 제시하고자 합니다. 

 ※ 총비용의 조정합계액

위에서와 같이 각 항목에서 그 비용을 과다하게 책정함에 대해 적출 제시한 삭감대상 총 합계액은 340,782백만원으로 집계되고

추가로 책정되어야 할 비용은 2,020백만원으로서

이를 차감조정하면 338,762백만원으로서 이 사업에서의 총소요비용은 당초의 958,205백만원에서 위 338,762백만원을 제외한

619,443백만원이 됨으로서  이를 추정비레율 산정에서의 총비용으로 적용하고 총 공사원가로서도 적용하게 되는 것입니다.

[박요한민오름]

좋은 글 정말 감사했습니다..스크랩했습니다..^^

[권병준]

정말 수고하셨습니다. 많은 참고가 되네여..뉴타운 무조건 좋은줄로만 알고 있었는데 ..과연 누구의 배를 불리기 위한 뉴타운인가...