대형 호재로 주목…미래가치 큰 곳 선별 투자를

[안병관]

대형 호재로 주목…미래가치 큰 곳 선별 투자를

뉴타운 시장이 지각 변동을 앞두고 있다. 그동안 뉴타운 투자의 가장 큰 걸림돌이었던 토지거래허가제가 3월25일부터 대폭 완화됐기 때문이다. 토지거래허가 완화는 실수요뿐 아니라 투자 수요를 끌어들일 수 있는 대형 호재여서 뉴타운에 대한 투자자들의 관심이 커질 것으로 예상된다. 전문가들은 “미래 가치가 커질 곳을 선별해 투자하는 게 중요하다”고 말한다.

개정된 ‘도시재정비촉진지구(뉴타운) 토지거래허가제를 완화한 도시재정비 촉진 특별법’을 보면 뉴타운에서 허가를 받아 거래해야 하는 땅이나 대지지분의 면적이 20㎡ 이상에서 주거용지 180㎡ 초과, 상업용지 200㎡ 초과 등으로 바뀌었다.

허가를 받으려면 일정한 기간의 매매 제한 등 이용의무를 지켜야 한다. 앞서 허가를 받아 구입한 20㎡ 이상 가운데 새 기준에 미달되는 허가분의 이용 의무는 없어진다. 주택의 거래허가 조건이 3년간 팔지 못하고 전세대원이 거주해야 하는 조건이 180㎡ 이하 주택은 3월25일 이후 바로 팔거나 임대할 수 있다. 토지거래허가제 완화로 뉴타운 거래가 늘어날 것으로 예상돼 거래가 쉬워진 서울·수도권 주요 뉴타운이 재조명될 것으로 전망된다.

#서울 25곳 거래 자유로워져

현재 뉴타운으로 지정된 지구는 전국적으로 69곳이며 이 가운데 서울에는 25곳이 토지거래허가 구역으로 지정돼 있다. 경기도는 20곳, 인천은 5곳이지만 아직 개발계획이 확정된 곳이 없다.

이번 개정안으로 거래가 쉬워진 서울 지역 주요 뉴타운으로는 거여·마천, 노량진, 미아, 방화, 상계, 수색·증산, 신길, 전농·답십리, 이문·휘경, 장위, 흑석 등이다. 모두 훌륭한 입지여건은 물론 재정비촉진지구로 지정돼 있어 개발윤곽이 잡혀있고 사업에 탄력이 붙어 있는 곳이다.

또 개발이 완료되면 주거환경이 크게 개선될 전망으로 투자자나 실수요자들의 관심이 큰 지역이기도 하다. 가재울·길음·미아·은평뉴타운 등의 일부 구역은 이미 공사가 어느 정도 진행되거나 준공된 지구이고 그 밖에 다른 지구들은 개발계획이 수립 중이거나 구역별로 추진위원회와 조합이 구성된 상태다. 전문가들은 실수요자라면 어느 정도 사업이 진행된 곳을 추천한다. 입주 대기기간이 짧고 기반시설이 갖춰져 있기 때문이다.

하지만 투자자라면 단기적인 차익을 노리는 것보다 장기적인 접근으로 앞으로 사업이 활발히 진행될 곳을 잘 선택하는 좋다고 조언한다. 사업이 진행되면서 시세가 들썩일 수 있고 앞으로 문턱이 낮아져 ‘손바꿈’도 쉬울 전망이기 때문이다. 서울 뉴타운 중 사업면적이 크고 추진위나 조합이 설립돼 앞으로 관심이 높아질 곳은 거여·마천, 북아현, 상계, 수색·증산, 장위, 흑석 뉴타운 등이다.

#친환경 그린도시로 거듭날 거여·마천 뉴타운

서울 동남권의 대표적인 낙후 주거지역인 거여ㆍ마천동 일대가 친환경 그린도시로 탈바꿈한다. 서울시는 지난해 7월 송파구 거여동 202번지 일대 73만8000㎡를 2016년까지 4~35층 아파트 9427가구가 들어서는 뉴타운으로 개발하는 내용의 거여ㆍ마천 재정비촉진계획을 발표했다. 거여ㆍ마천뉴타운은 2005년 12월 지정ㆍ고시된 3차 뉴타운 11개 지구 중 하나다.

1970년대 형성된 도심 철거민 집단 이주 촌으로 일부 가구는 아직 공동화장실을 사용하고 있을 정도로 주거 환경이 좋지 않다. 하지만 앞으로는 전혀 다른 동네가 된다. 주변에 천마산과 청량산이 있고 인근의 송파신도시와 함께 ‘친환경 신도시’로 각광받을 전망이다.

지구 내의 1.7㎞에 달하는 성내천 복개도로는 자연형 생태하천으로 복원되고, 현재 2곳뿐인 공원은 성내천 일대를 중심으로 14곳으로 확대된다. 복원된 하천을 따라 솔향, 두레, 나무그늘공원 등과 산책로가 조성된다. 천마산~성내천~청량산을 연결하는 ‘녹지-수경축’도 구축된다. 아파트 2층에는 이웃 간 교류를 활성화하기 위한 유아방ㆍ독서실ㆍ휴게시설 등도 설치된다.

조망권과 스카이라인, 자연환경을 고려해 구릉지역에는 4층 이하의 테라스하우스와 연립주택 등 다양한 유형의 주택이 들어선다. 인근 송파신도시 개발 등으로 한때 풍성한 호재로 들썩였던 거여ㆍ마천뉴타운 일대 부동산 시장은 요즘 관망세가 짙다.

요즘 거여·마천 뉴타운의 지분시세는 3.3㎡당 2000만~25000만원 선이다. 대지지분 20㎡미만은 한때 자유가 자유로워 2005년 중순 3.3㎡당 7000만원까지 치솟았지만 지금은 3.3㎡당 3500만~4000만원 선이다. 사업진행은 순조로운 편이다.

주민들의 개발압력이 높기 때문이다. 사업진행이 빠른 곳은 거여2-1, 2-2구역으로 조합이 설립돼 있다. 사업성이 가장 괜찮은 구역은 마천2구역이 꼽힌다. 지하철 5호선 마천역 주변으로 역세권에 일반분양분이 다른 구역보다 많기 때문이다. 또 송파신도시 내 전철노선과 연결돼 뉴타운 완공 후 중심상권으로 부상할 전망이어서 장기적 투자가치가 좋기 때문이다.

#70년대 명성 회복하려는 북아현 뉴타운

서울 서대문구 북아현동. 구릉지를 따라 낡은 단독주택과 연립주택이 뒤섞여 있는 곳이다. 북아현동은 일제 강점기 때부터 1970년대까지 부촌으로 꼽혔다. 방에 다다미가 깔린 일본식으로 지어진 고급 단독주택도 1970년대까지 남아 있었다. 하지만 이런 단독주택이 헐리고 그 자리에 소형 연립주택이 지어지면서 부촌의 이미지는 사라졌다. 이런 북아현동이 예전의 명성 회복을 노리고 있다. 뉴타운 개발을 통해서다.

서울시는 북아현동 일대를 녹지가 풍부하고 친환경 건물이 많은 ‘녹색 문화타운’으로 개발할 계획이다. 2015년 완공을 목표로 하고 있는 북아현뉴 타운은 북아현동 170번지 일대 89만9302㎡를 3개 구역으로 나눠 8604가구의 아파트를 단계별로 건립할 예정이다.

지하철 5호선 충정로역 인근에 들어설 랜드마크 아파트는 높이가 최고 35층에 달할 것으로 전망된다. 개발지역이 구릉지인 것을 감안해 중ㆍ저층 아파트를 혼합 배치해 스카이라인을 다양하게 할 계획이다. 아파트 가구별 면적은 전용 60㎡형 이하가 30% 이상, 60~85㎡형이 45% 이상, 85㎡ 초과가 25% 미만이다. 사업지는 북고남저형 지형으로 해발 30~110m로 고도 차가 심한 편이다.

이들 지역에는 지형적 특성을 살린 ‘테라스 하우스’(아래층 옥상을 정원으로 활용하는 주택) 도 들어선다. 또 이화여대·경기대·연세대·홍익대 등 대학교가 뉴타운과 인접해 있는 점을 고려해 30~35㎡ ‘원룸형 임대아파트’ 도 공급된다.

특히 ‘친환경·문화타운’으로 조성되는 북아현 뉴타운은 도서관과 종합복지시설 등 공공건물과 공동주택 등의 민간건물에 태양열 등 신재생 에너지가 사용되고, 에너지 소비량 절감설비와 옥상 녹화 등도 설치된다. 뉴타운 내 사업구역은 크게 3개 주택재개발구역으로 나눠졌다. 그 중 뉴타운 서쪽에 자리 잡은 1구역은 다시 3개 구역으로 세분화됐다.

사업속도는 1-1~3·3구역이 조합설립이 돼 있어 빠른 편이다. 반면 2구역의 사업속도가 가장 느리다. 추진위만 구성된 상태로 주민 마찰 등으로 인해 조합설립이 늦춰지고 있어서다. 또 도로변에 상가가 많아 영업 보상 문제 등도 걸림돌이 되고 있는 상황이다.

사업성이 가장 좋은 곳은 3구역이라고 주변 중개업소들은 입을 모은다. 부지가 넓고 대단지 공원이 들어설 예정으로 주거환경이 쾌적할 것이란 전망이 많다. 또 다른 구역과 달리 건립예정가구수에서 조합원 분이 상대적으로 적다.

#불암산 배경에 쾌적한 상계 뉴타운

1960년대 말 서울 도심 재개발에 따라 철거민들이 집단으로 이주하면서 형성된 노후 주거지 상계 3ㆍ4동 일대가 수락산과 불암산을 배경으로 한 친환경 뉴타운으로 탈바꿈한다. 노원구 상계 3ㆍ4동 일대 64만70578㎡를 6개 구역으로 나눠 2016년까지 2∼40층 규모의 주택 8621가구를 건립된다.

지하철 4호선 당고개역을 중심으로 한 이 곳은 서울시의 3차 뉴타운 사업 대상지 11곳 가운데 한 곳으로 수용인구는 약 2만4000명이다. 상계뉴타운은 상위 계곡(Upper Valley)ㆍ더 나은 삶의 가치 창조(Up-grade)ㆍ 모든 계층의 융화(Universal)ㆍ인간과 과학이 어우러진 미래 생활(Ubiquitous)의 의미를 담아 ‘U-밸리 뉴타운’으로 이름이 정해졌다.

시는 이 지구에 수락산과 불암산을 연결하는 녹지 축을 조성하고 어느 곳에서나 산을 조망할 수 있도록 할 방침이다. 아울러 상계지구의 중앙부인 당고개역 일대와 진입부인 지구 남단에 상징적 의미의 중앙공원을 조성하고 지구 내 곳곳에 주민들이 쉽게 접근할 수 있는 테마공원과 소공원, 어린이공원을 만들 예정이다.

이와 함께 복개도로로 사용 중인 당현천 일부 구간을 복원하고, 단지 내를 관통하는 새로운 물길을 터 주민들을 위한 생활밀착형 수변공간을 둘 계획이다.

또 구릉지가 많은 지역 특성을 살려 테라스형과 중정형(중앙에 정원을 둔 아파트 단지) 등 다양한 유형의 주택을 건립하고 40층 높이의 랜드마크 건물과 경사형 엘리베이터, 자전거 리프트 같은 편의 시설도 설치할 예정이다.

서울시 전상훈 뉴타운 사업기획관은 “상계지구는 수락산과 불암산의 뛰어난 자연 경관을 활용해 자연과 미래가 살아 숨쉬는 뉴타운으로 개발될 예정"이라고 말했다. 현재 입주권(아파트를 배정 권리)을 받을 수 있는 지분 값은 구역(1~6구역)에 따라 차이는 있지만 3.3㎡당 1800만~2800만원 정도다. 종종 1700만원 대 급매물이 나오기도 한다. 사업진행은 4구역이 가장 늦고 1·3·4·5·6구역이 빠른 편으로 추진위가 구성돼 있다.

#직주(職住)근접형 수색·증산 뉴타운

서울 서북부의 낙후 지역으로 꼽혔던 은평구 수색·증산동 일대가 첨단 주거공간으로 환골탈태한다. 89만7090㎡ 규모의 수색·증산 뉴타운은 지하철 6호선 수색역을 끼고 상암DMC(디지털미디어시티)와 연계된 ‘직주(職住)근접형’ 뉴타운으로 개발된다. 주택은 2013년까지 1만2438가구가 건립된다. 뉴타운 북쪽으로 봉산자연공원, 남동쪽으로 불광천 등 자연녹지가 많아 주거환경이 쾌적한 편이다.

경의선 복선전철·인천국제공항철도·지하철 6호선 등도 가까이에서 이용할 수 있게 된다. 시는 도시 경관 및 스카이라인을 위해 초고층·고층·탑상형·연도형·테라스형 등 다양한 유형의 아파트를 이곳에 조성하기로 했다.

특히 부도심으로 개발 중인 상암DMC 건너편 수색로변에는 업무·상업시설을 집중적으로 조성해 남북교류와 국제업무의 중심축으로 만들기로 했다. 재개발 구역에선 용적률 200~250%를 적용해 최저 4층, 최고 30층의 아파트 1만2438가구를 짓는다. 이 중 임대주택은 1964가구다.

증산로와 수색로에 인접한 구역에는 용적률 350~780%를 적용한 최고 35층의 복합 업무·상업시설이 들어설 예정이다. 뉴타운 면적의 2배인 봉산자연공원(157만㎡)과 불광천을 연계한 방사형 녹지축 8곳이 조성된다. 12.1㎞의 녹도형 자전거 도로도 구축한다.

지분 값은 지난해 초만해도 상승세를 이어가다 최근 보합권에 머물러 있다. 대지지분 33㎡짜리 다세대주택이 평균 3.3㎡당 2000만~3000만원 선이다. 대지지분 33㎡ 빌라 79㎡는 3.3㎡당 2500만~3300만원 선이다. 15개 구역 중에선 증산2구역과 수색6·7구역이 인기다.

건립예정가구수에 비해 조합원 비율이 55~60%로 일반 분양될 가구수가 다른 구역에 비해 많아 사업성이 좋은 곳으로 평가 받고 있어서다. 사업진행은 아직 조합이 설립된 곳은 없지만 수색1·4·6·7·8·9구역과 증산2구역이 추진위가 구성돼 있다. 이곳들은 주민들이 빠른 사업진행을 원해 올해 안에 정식으로 사업을 진행할 수 있는 조합을 설립해 승인을 받을 예정이다.

#녹색도시 꿈꾸는 흑석뉴타운

노후 단독주택 밀집지역인 서울 동작구 흑석동 일대가 문화와 자연이 숨쉬는 녹색도시로 탈바꿈될 전망이다. 시는 지난해 8월 흑석동 84-10번지 일대 89만4933㎡에 2015년까지 4~26층의 아파트 등 총 1만627가구(임대주택 1294가구 포함)의 주택을 건립하는 내용의 흑석재정비촉진계획안을 확정ㆍ발표했다. 흑석뉴타운은 지하철 4호선 상도역이 가까운 곳으로 수용인구는 약 3만 여명이다.

한강ㆍ서달산의 자연환경과 중앙대 등 주변 대학가의 문화환경이 잘 어우러지는 곳이다. 게다가 지하철 곧 개통될 9호선 개통 호재가 더해져 서울 서남권의 주요 주거중심지로 떠오를 것으로 보인다. 시는 구릉지 지역에는 4층 이하의 테라스하우스, 중심센터에는 탑상형의 고층 주상복합, 완경사지와 평지에는 7∼26층의 건물을 배치토록 해 저ㆍ중ㆍ고층이 조화를 이루는 스카이라인을 만들 계획이다.

또 주변에 1인 가구가 많은 대학가인 점을 감안해 85㎡ 이상의 분양주택 일부 공간을 전ㆍ월세로 임대할 수 있는 부분임대형(1684가구)으로 짓도록 했다.

흑석뉴타운은 총 9개 구역으로 나뉘어 8곳은 주택재개발사업으로, 나머지 1곳은 도시환경정비사업 형태로 추진된다. 용적률은 주택재개발 지역의 경우 190~240%, 도시환경정비사업 지역은 400% 이하가 각각 적용된다.

개발구역 8곳 가운데 4~6구역은 뉴타운 지정 전부터 재개발이 진행돼 사업추진 속도가 빠른 편이다. 4ㆍ5구역은 이미 이주를 끝내고 철거까지 마쳤다. 6구역은 약 70% 정도가 이주를 마쳤다. 다른 구역에선 3~4개의 추진위가 구성돼 있다.

 

투자유의점	메리트 사라진 20㎡미만 지분값 조정 받을 듯
	시세ㆍ입지는 기본적으로 따려봐야

뉴타운에서 토지거래허가제가는 더 이상 있으나마나 한 규제가 됐다. 토지(대지지분 포함)가 180㎡이 넘는 주택이 많지 않기 때문이다. 이에 따라 전문가들과 업계 종사자들은 그 동안 거래가 자유로워 시세가 높던 20㎡미만 지분 값이 조정될 것이라고 전망하고 있다. 신길뉴타운 서울뉴타운공인 박미옥 실장은 “20㎡ 미만 지분의 장점이 사라졌기 때문에 비정상적으로 비쌌던 20㎡ 미만 지분 값이 내려갈 가능성이 크다”고 말했다. 거래가 자유로워졌다고 해서 막무가내식의 투자는 삼가야 한다. 무턱대고 싼 지분을 사면 나중에 추가 부담금 등으로 곤욕을 치를 수 있다. 이번 조치로 장기적으로는 앞으로 사업진행 절차가 남은 곳이 투자처로 떠오를 전망이지만 실수요자라면 착공을 앞두고 새 아파트 크기가 확정된 곳의 조합원 입주권을 노려볼 만하다. 이곳들은 같은 구역에 허가제로 묶인 곳의 영향을 받아 거래가 힘들었지만 앞으로는 거래가 쉬워지기 때문이다. 또 이런 구역은 추가 부담금도 대체로 정해져 안정적이기 때문에 당첨이 불확실한 일반분양을 받는 것보다 낫다. 하지만 여전히 입주권이 확정돼 있더라도 웃돈이 많이 붙어 있어 시세차익을 기대할 수 없는 경우가 많다. 따라서 주변 시세와 꼼꼼히 비교해 볼 필요가 있다. 예를 들어 가재울뉴타운 내 99㎡대 새 아파트에 들어 갈 수 있는 입주권 시세는 웃돈을 합쳐 1억3000만~1억5000만원 선이다. 99㎡대 조합원분양가인 4억3300만원에서 입주권 시세를 빼면 약 3억원 정도의 추가 부담금이 예상된다. 주변 새 아파트 102㎡의 시세는 5억원 선. 2년 이상의 개발 기간과 금융 비용 등을 따지면 실익이 없는 셈이다. 실수요자라면 주변 시세와 집 상태도 잘 살펴야 한다. 뉴타운의 집들은 대부분 노후·불량 주택이 많아 사는 데 불편하다. 은행 돈을 빌려 투자하려는 수요자라면 이자 등 금용비용도 잘 따져봐야 한다. 한편 이번 조치는 기존에 허가를 받았던 곳도 개정안 시행과 동시에 소급 적용돼 주거지역 180㎡이하 토지라면 매매와 임대가 가능하고 거주요건을 지키지 않아도 된다. 권이상 기자

[임일순]

감사합니다

[양정훈]

잘보고갑니다 감사합니다

[조종현]

감사합니다~~